In procesul cumpararii unei proprietati, o etapa foarte importanta este obtinerea aprobarii bancare, fara conditii (asa numita aprobare “finala”). Concret, aveti in general 10-15 zile dupa ce ati facut o oferta de cumparare si s-a acceptat, pentru a furniza bancii care va imprumuta banii toate documentele necesare aprobarii – istorie de credit, bani de avans, dovada ca aveti servici, situatia datoriilor. In urma acestei analize, daca dosarul este complet, banca va furnizeaza o hartie de angajament ipotecar. Aparent, nimic deosebit nu se mai poate intampla,intre acest moment si finalizarea tranzactiei in fata notarului, dar….
….Pot aparea si suprize! Caz real: pentru cumpararea unei case noi, Paul (nume fictiv) a obtinut de la banca aprobarea finala ce ii garanta o ipoteca intr-un an de zile, data la care casa ar fi trebuit sa fie finalizata. Dar constructorul a intarziat cu terminarea lucrarilor, termenul initial a fost depasit si banca a reanalizat situatia lui Paul, si surpriza neplacuta, nu l-a mai aprobat! Intre timp, Paul schimbase serviciul pentru unul in alt domeniu, iar regula generala a bancilor la aprobari este ca experienta de munca intr-un domeniu sa fie de cel putin un an ca sa fie luata in consideratie.
Al caz: Ioana vrea sa-si cumpere casa, dar are nevoie si de masina. Este sfatuita, pe buna dreptate, sa fie aprobata intai pentru cumpararea casei, si apoi sa se intereseze de masina. Ceea ce si face . Notarierea casei se va face insa in 4 luni. Ioana nu are rabdare, si imediat dupa ce obtine aprobarea ipotecii casei, isi cumpara masina cu plata in rate. Banca insa are dreptul, daca istoria de credit este mai veche de cateva luni, sa refaca verificarea creditului. La aceaste noua verificare, banca vede imprumutul de masina nou aparut, il considera ca datorie, si deodata, Ioana nu se mai poate califica la cumpararea casei! Banca poate anula deci in aceasta situatie aprobarea initiala!
Mai sunt si alte exemple: avansul care trebuia folosit la casa (si care trebuie pastrat pana la notariere!) este diminuat prin cumpararea de mobila sau alte bunuri, sau prin scaderea valorii plasamentelor (banii erau intr-un cont CELI sau un alt plasament cu risc ridicat). Sau de decizia de plata a unei pensii alimentare (de care nu se stia la momentul aprobarii ipotecii initiale). Sau datorita unor intarzieri repetate de plata a cartilor de credit, scorul de credit scade sub limita necesara.
Ce trebuie invatat de aici? O aprobare ipotecara, fie ea si “finala”, este valabila atata timp cat situatia financiara a clientului ramane neschimbata. Prin situatie financiara intelegem loc de munca, venit, suma pentru avans, datoriile si istoria de credit. Banca nu poate fi trasa la raspundere daca in urma schimbarii unui factor enumerat, clientul nu se mai califica pentru imprumut!
Problemele nu se limiteaza la cumparator, dar afecteaza in egala masura si pe vanzatorul casei. Acesta s-a bazat pe scrisoarea de aprobare ‘finala’ pentru a cumpara la randul lui o alta proprietate si a facut probabil mai departe alte demersuri, care se bazeaza toate pe ideea ca tranzactia va avea loc la momentul stabilit. Implicatiile pot fi foarte grave, vanzatorii pot actiona in justitie cumparatorul care renunta la tranzactie, de aceea este important sa intelegeti obligatiile si limitarile dvs ca si cumparator, si ale bancii.
Daca banca si-a dat acordul pentru un imprumut, a facut-o in urma unui studiu a situatiei dvs. Desigur, daca situatia dvs nu se schimba in momentul cumpararii efective la notar, banca este obligata sa va finanteze.
Cumparatorul trebuie la randul lui sa fie constient ca procesul de aprobare poate fi influentat de fiecare detaliu din situatia lui financiara. De aceea el trebuie sa faca un efort de a nu modifica in rau nici unul din aceste detalii si sa transmita orice informatie esentiala despre planurile sale – cumparare de mobila, masina, schimbare de serviciu, pensie alimentara curtierului sau bancii cu care lucreaza, pentru a evita neplacerile de mai tarziu.