Daca aveti sau doriti sa obtineti o ipoteca, v-ati pus probabil intrebarea ce dobanda e mai bine sa alegeti, fixa sau variabila.
Banca centrala a Canadei a marit deja de cinci ori dobanda directoare (dobanda pe termen de o zi) din 2017 incoace, vedeti imaginea. De ce? In comunicatul Bancii Canadei din 24 octombrie 2018 aflam ca ‘economia canadiana continua sa ruleze aproape de potential’, iar noul acord cu USA si Mexic plus recenta aprobare a proiectului de gaz natural lichefiat in Columbia Britanica au imbunatatit previziunile despre investitiile companiilor si exporturi. Cheltuielile canadienilor ‘ar trebui sa continue sa progreseze intr-un ritm ridicat’, sustinut de ‘o solida crestere a venitului din munca’. Totusi, cresterea nivelului de credit al familiilor canadiene continua sa se echilibreze, in paralel cu stabilizarea pietii imobiliare. Populatia a inceput deci sa se ‘ajusteze la ratele dobanzilor mai mari si la schimbarile in politicile imobiliare’. Concluzia? ‘Se estimeaza ca dobanda directoare ar trebui sa continue sa creasca’. Pana cand? Pana la ‘atingerea nivelului tinta al inflatiei’, care ar trebui sa se intample dupa primele luni ale anului 2019 si pana la sfarsitul 2020.
Soarta dobanzii directoare se stabileste de catre Banca centrala de opt ori pe an, dar nu este exclus ca decizii extraordinare sa se ia si in afara acestor date prestabilite. Pana in iulie 2017, dobanda directoare nu mai crescuse din 2010, chiar a scazut de doua ori in anul 2015.
Schimbarile dobanzii Bancii centrale influenteaza direct dobanzile ipotecare variabile. Imediat dupa cresterea centrala, bancile anunta marirea (in general cu acelasi valoare) dobanzii preferentiale, in functie de care se calculeaza dobanda ipotecara variabila. De pilda astazi (noiembrie 2018) dobanda preferentiala este 3,95% la aproape toate bancile. La dobanda preferentiala se adauga un factor (in plus sau in minus) si se obtine dobanda variabila ipotecara. Astazi se poate negocia un factor de reducere intre 0,50 si 1,05% , ceea ce inseamna o dobanda variabila pentru ipoteca dvs de ordinul 2,90-3,45%.
Pe de alta parte, teoretic dobanda fixa nu este influentata direct de dobanda directoare a Bancii Canadei, ci de dobanzile obligatiunilor de stat pe termen lung. Totusi, cresterea dobanzii fixe afisate se inregistreaza si ea cam in acelasi moment, uneori chiar inainte! Dobanda fixa pe care o puteti negocia pentru o ipoteca este obtinuta aplicand o reducere fata de dobanda afisata. De exemplu, acum (noiembrie 2018) dobanda afisata pentru un termen de 5 ani este la majoritatea bancilor 5,34%, iar cea negociata 3,49-3,99% pentru acelasi termen.
Diferenta intre fixa si variabila nu a fost intotdeauna la fel. In anii 2010-2011, rata variabila era cu 2% mai mica decat cea fixa. Totusi, dobanzile ipotecare actuale -f ie ele fixe sau variabile – sunt inca foarte joase, istoric vorbind. Totusi, vreti sa va asigurati ca faceti cea mai buna alegere. Deci, fixa sau variabila? Sau juma’ juma’? Statisticile spun ca pe termen lung dobanda variabila este mai avantajoasa fata de cea fixa. Ar trebui deci sa alegem cu totii variabila?
Puteti alege o dobanda variabila daca bugetul dvs nu este afectat in momentul cresterii dobanzii, adica a platii lunare a ipotecii. Daca rata variabila depaseste nivelul dvs de stres, aveti optiunea de a o converti in rata fixa fara penalitati, in anumite conditii. Atentie insa! Invers, daca aveti dobanda fixa si doriti sa o schimbati in variabila inainte de a incheia termenul, nu se poate fara sa platiti penalitati!
Daca luati un contract cu dobanda fixa, ea va ramane neschimbata pe tot termenul ipotecii. In Canada contractul poate dura intre 6 luni si 10 ani, cel mai frecvent fiind de 5 ani. O dobanda fixa ofera stabilitate, posibilitatea de a calcula un buget in care sa nu apara surprize. Veti stii exact cat veti plati pe tot timpul termenului ales. Toate acestea cu pretul platii unei dobanzi in general mai mare decat cea variabila in acel moment.
Daca sunteti atrasi de posibilitatea de a economisi alegand variabila, o strategie inteleapta ar fi sa alegeti sa platiti lunar o suma mai mare decat cea calculata cu dobanda reala. Suma platita in plus va reduce capitalul mai repede. Profitati de dobanzile inca mici acum, astfel incat, daca ele vor creste si mai mult, sa fie aplicate pe o suma mai mica.
Un avantaj al dobanzii variabile este legat de calculul penalitatilor in caz de intrerupere a ipotecii. Aceasta este in general mai mica decat penalitatea in cazul ipotecii cu dobanda fixa. Daca prevedeti ca veti intrerupe ipoteca inainte de termen sau veti putea plati anticipat mai mult decat sumele permise anual, variabila este o alegere mai potrivita.
Puteti alege una variabila pentru a economisi. Sau puteti alege o dobanda fixa pentru confort. De ce nu amandoua? Exista banci care accepta sa combine variabila cu fixa in acceasi ipoteca, prin impartirea imprumutului total in mai multe parti.
Inca vi se pare complicat si nu stiti ce sa alegeti? Vreti sa stiti in cazul dvs ce este mai bine sa faceti? Cereti sfatul unui ideal este sa discutati cu un specialist in ipoteci. Acesta poate calcula costurile si va poate da sfaturi potrivite dvs. Alegerea insa va revine, si totul depinde de toleranta dvs. la risc!
Sursa: Banque du Canada, comunicat 2018-10
Articol aparut in Pagini Romanesti in noiembrie 2018
