Vreti sa va cumparati casa si nu aveti toti banii? Va trebui sa cereti un imprumut de la o banca, o ipoteca. Pentru ca este o suma destul de mare, banca trebuie sa se asigure ca veti putea plati imprumutul la timp. De aceea banca verifica situatia financiara a clientilor, adica venitul (salariul), avansul care va fi dat de client, si creditul.
Venitul familiei este foarte important pentru a calcula suma maxima la care se poate cumpara. Cumparatorii trebuie sa fie capabili sa plateasca datoria, deci sunt luate in calcul banii declarati care intra lunar, dar si stabilitatea acestora. De pilda venitul unui salariat care lucreaza permanent la acceasi companie de mai mult de un an este considerat mai stabil decat venitul unui lucrator autonom pentru aceeasi perioada. Salariul la contract, temporar, sub apel sau comisioanele nu sunt un venit stabil, de aceea poate fi acceptat doar daca se dovedeste ca este primit de mai mult timp (cel putin doi ani). Se poate accepta ca venit alocatia pentru copii si pensia alimentara sau alte venituri, de la caz la caz.
Lucratorii autonomi sunt o categorie speciala, pentru care se poate, in anumite conditii, sa se ia in calcul venitul declarat verbal fara a se verifica raporturile de impozit oficiale. Una din conditii este insa ca suma declarata verbal sa fie rezonabila pentru domeniul lui de activitate.
Puterea de cumparare depinde si de valoarea avansului de bani (mise de fonds, cash down) pe care clientul il poate pune. Cu cat mai mult, cu atat mai bine, riscul bancii este mai mic. Daca veti locui in casa pe care o veti cumpara, minimul de avans este 5% din valoarea casei pentru unifamiliale (detasate, semi-detasate, ‘en rangé’ sau condo) sau duplex (doua apartamente din care unul inchiriat). Avansul poate sa fie din economii, sau poate sa vina de la parinti ca o donatie, sau poate fi chiar imprumutat!
Daca aveti salariu bun si avans destul, mai ramane totusi un factor important in obtinerea ipotecii : creditul deja existent. Adica modul in care clientii si-au platit datoriile deja existente (carti de credit, marja sau linie de credit, imprumuturi pentru masina sau mobile/electromenajere etc). De ce? De ce este mai bine sa aveti deja imprumuturi la activ, decat sa fi platit toate cumparaturile cu banii jos? Pentru ca ipoteca pe care o cereti este si ea un credit. Un credit destul de important, la care probabil veti ajunge sa platiti mai mult de 1000$/luna! Singura modalitate in care banca se poate asigura ca veti plati ipoteca la timp este sa vada ca datorrile mici le-ati gestionat bine!
Se verifica istoria de credit din Canada, cu exceptia celor din strainatate si a imigrantilor ajunsi de curand in Canada. Pentru acestia se poate accepta si scrisori de referinta de la alte banci sau o dovada ca au platit la timp, pentru cel putin un an, chiria in Canada si alte facturi lunare.
La credit se verifica cota de credit (un punctaj individual, intre 300 si 900), valoarea datoriei actuale fata de limita fiecarei carti de credit, numarul cererilor de credit in ultimul timp, daca ati avut intarzieri de plata si pentru cat timp, si de cand au fost deschise creditele existente.
In principiu bancile evalueaza puterea de cumparare a unui imobil care va fi ocupat de proprietar calculand indatorarea clientului. Cheltuielile legate de proprietatea de cumparat – plata ipotecii, taxe municipale si scolare, incalzirea casei – nu trebuie sa depaseasca 32% (in unele cazuri se merge pana la 39% sau mai mult) din venitul brut al cumparatorilor. In acelasi sens, datoriile totale ale clientilor (ingloband cele legate de casa de cumparat, plus diferitele carti si linii de credit sau alte imprumuturi incluzand alte eventuale ipoteci), trebuie sa nu depaseasca 40-44% din venitul brut.
Calculele difera in cazul unei proprietati locative, inchiriata in totalitate. Aceste tipuri de proprietati trebuie in principiu sa fie rentabile, iar calculul se face in functie de veniturile incasate si cheltuielile cladirii.
Pentru ca cererea de ipoteca este privita in ansamblu, factorii enumerati -credit, venit, avans- pot avea ponderi diferite. Daca istoria de credit nu este foarte buna sau destul de indelungata, trebuie probabil sa puneti un avans mai mare, si sa aveti un salariu bun. Invers, daca avansul este mic, trebuie sa aveti o istorie de credit excelenta si un venit stabil. Fiecare familie are o situatie diferita, de aceea sfatul nostru este sa apelati la un expert in finantare ipotecara pentru a evalua care este situatia dvs particulara.
Articol publicat in PROM martie 2013
