Lucia Craciun
  • 514-692-1292
  • lucia_craciun@yahoo.com
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Acasa
    • Masuri de criza 2020
    • Stress 2019?
    • Economia infloreste si dobanda (variabila) creste ! 2017
    • Dobanzile cresc! 2017
    • Marirea primelor de asigurare SCHL
    • 2017 va fi de bine?
    • Ce ipoteci se mai pot face dupa 30 noiembrie 2016?
    • Cum ne fereste guvernul de criza imobiliara 2016
    • E chiar atat de rau? Statistici imobiliare 2016
    • Statistici ale pietii imobiliare primavara 2016
    • Politica si imobiliare 2015
    • Previziuni imobiliare 2014
    • De ce sa cumparam casa acum? 2014
    • Marirea primelor de asigurare SCHL 1 mai 2014
    • Viitorul incepe azi 2014
    • Modificari in politica de credit canadiana 2010
  • Credit
    • Importanta creditului personal
    • Cate feluri de credite exista?
    • Mituri si realitati despre cota de credit
    • Educatia tinerilor despre credit
    • Marja de credit
    • Refacerea creditului dupa faliment
    • Ajutor! Nu pot cumpara singur!
    • Solutii ipotecare pentru cazuri atipice
  • Preaprobare
    • Cumparam sau inchiriem?
    • Calculator ipotecar
    • Pre-calificare sau pre-aprobare?
    • Aprobarea ipotecii – cei 5C
    • Sunteti mai bogat decat credeti. Sau invers?
    • Dobanda variabila sau fixa?
  • Rezidential
    • Cumparare
      • Cheltuieli la cumparare
      • Etape de parcurs la cumparare
      • Casa sau bloc?
      • Rezidenta secundara (chalet)
      • Inchiriere cu optiune de cumparare
      • Cat de finala e aprobarea finala?
      • Cine va poate lua casa
      • Penalitati la schimbarea casei
      • Subventii la cumpararea casei
      • Cumpararea in comun
      • Vrem sa schimbam casa. Ce facem cu prima?
    • Refinantare
      • Cand sa facem renovari?
      • Subventii pentru renovare
      • Puneti casa la lucru
      • Separarea si casa
    • Clauze tip ale contractului de ipoteca
    • Remize
    • Asigurari
    • RAP
    • Situatii speciale
      • Avans non-disponibil
      • Noi veniti in Canada
      • Rezidenti non-permanenti
      • Non-residenti
      • Lucrator autonom
      • Probleme de credit
      • Finantarea reprizelor de finante
      • Autoconstructia
  • Blocuri
  • Articole
  • Banci
    • Banci ‘virtuale’
    • Alegerea bancii
    • Penalitati si transfer
    • De ce un curtier ipotecar?
  • Contact
  • Despre
  • Fr / En
  • Acasă/
  • De ce refinantare

De ce refinantare

Atunci cand suntem deja proprietari ai unei case si solicitam de la banca un nou imprumut ipotecar, se numeste ca refinantam acea proprietate. Noul imprumut poate fi contractat la aceeasi banca care detine ipoteca actuala, sau ne putem adresa la alta banca. Sigur, se impun anumite conditii in ceea ce priveste valoarea casei si situatia noastra financiara. Ne referim in acest articol in principiu la refinantarea caselor ocupate de proprietari, nu a celor locative (inchiriate). Pentru proprietatile locative criteriul principal de refinantare se bazeaza in primul rand pe randamentul financiar al proprietatii si in mai mica masura pe situatia financiara a proprietarului.

In Quebec, bancile traditionale pot refinanta pana la maximum 80% din valoarea casei. Ceea ce inseamna ca banca va efectua o evaluare a proprietatii in momentul cererii de refinantare. Exista mitul ca bancile subevalueaza proprietatile pentru a reduce riscul, sau ca se bazeaza pe valoarea municipala. In realitate, valoarea cautata este cea a pietii-valoarea cu care ar putea fi vanduta in acel moment acea proprietate, si este obtinuta prin compararea proprietatii de finantat cu cele vandute deja in imprejurimi.

Institutiile financiare alternative, care ofera imprumuturi ipotecare clientilor care nu se califica in criteriile bancilor traditionale, pot fi mai severe in privinta valorii casei. In principiu ele se bazeaza in finantare mai degraba pe suma pe care o poate obtine in cazul vanzarii rapide a proprietatii, aceasta deoarece situatia financiara a clientului (istorie de credit, venit etc.), cum am mentionat, nu este cea mai buna.

De ce refinantam? Pentru a repara sau ameliora proprietatea, pentru a consolida datoriile sau pur si simplu pentru a recupera echitatea detinuta (echitatea este diferenta dintre valoarea casei si ipoteca datorata).

Daca vrem sa renovam sau amelioram proprietatea, exista doua posibilitati. Una este de a se baza pe valoarea inaintea lucrarilor, caz in care banii se primesc intr-o singura transa odata ce ipoteca a fost incheiata. Cealalta posibilitate este ca refinantarea sa se bazeze pe valoarea proprietatii dupa renovari/ameliorari. Poate avea avantajul de a obtine o suma mai importanta, dar si dezavantajul ca banii se vor obtine numai dupa ce banca este sigura ca lucrarile s-au realizat. In acest caz banca va cere un deviz – lista lucrarilor cu pretul lor, facuta de o companie autorizata. In plus, poate pune conditia de a inspecta proprietatea la terminarea lucrarilor iar banii se pot debursa o data sau in mai multe transe, depinzand de valoarea lucrarilor. Important de retinut, suma investita in reparatii sau ameliorari nu va fi regasita automat in marirea valorii casei. Cum spuneam, valoarea proprietatii se va stabili prin compararea cu cele deja existente in jur.

Posibilitatea de a imprumuta sume suplimentare pentru renovari se ofera si la cumpararea unui imobil, nu numai cand suntem deja proprietari. Principiul este acelasi ca la refinantare, insa toata procedura trebuie facuta inainte de cumpararea la notar a casei. Odata ce actul de vanzare/cumparare a fost semnat in fata notarului, orice cerere de imprumut suplimentar se numeste refinantare.

Consolidarea datoriilor prin ipoteca inseamna platirea lor adaugand acea suma pe ipoteca. Este o ‘manevra’ financiara care poate usura considerabil povara financiara a unei familii. In general datoriile consolidate (carti si linii de credit, imprumuturi) au rata dobanzii mai mare decat rata ipotecii. In plus, faptul ca ipoteca se plateste in mai multi ani decat un imprumut personal, ratele lunare sunt mult mai reduse. O conditie a refinantarii va fi plata acelor datorii si in general anularea/inchiderea creditelor, de care se poate ocupa chiar banca.

Daca nu avem nici datorii de consolidat, nici renovari de facut, putem refinanta doar pentru a recupera echitatea proprietatii. In principiu banii pot fi folositi la orice scop iar banca nu pune intrebari, decat eventual ca sa va ofere posibilitatea de a investi in produsele ei financiare. Cel mai frecventa este refinantarea pentru cumpararea altor case.

Cand vrem sa refinantam o proprietate, trebuie sa tinem cont de eventualele cheltuieli la calculul sumei cu care vom ramane in buzunar: onorariul notarului, o eventuala prima de asigurare a creditului (daca se finanteaza in total mai mult de 80% din valoarea casei) si penalitatile cerute de banca la modificarea contractului de ipoteca existent. Subiniem aici ca in unele cazuri nu este necesar de a reface actul ipotecar in fata notarului, depinzand de garantia notata in actul notariat initial si imprumutul total cerut la refinantare.

Chiar daca valoarea actuala a casei ar permite acordarea unui imprumut suplimentar, nu se poate garanta insa acceptarea acestuia. Cum spuneam, in calculul riscului bancii, factori determinanti sunt venitul clientului si modul in care acesta a gestionat datoriile lui (istoria de credit). Important este modul in care a fost platita ipoteca existenta. Intarzierile la plata ipotecii sunt mai grave decat intarzierile la plata cartilor de credit. Cu cat imprumutul cerut reprezinta mai putin fata de valoarea casei, cu atat riscul bancii este mai mic si banca are conditii mai suple.

Cele mai citite articole

  • Transferarea ipotecii si penalitatile la vanzare

  • Skyfall? Pica cerul pe noi?

  • Taxele municipale si scolare

  • Economia infloreste si dobanda (variabila) creste ! 2017

  • Separarea si casa

  • To RAP or not to RAP

Ultimele articole

  • Politica de dobanzi si cresterea preturilor -martie 2021

    25 martie 2021
  • Previziuni in timpuri imprevizibile – februarie 2021

    17 februarie 2021
  • Piata covimobiliara – ianuarie 2021

    17 ianuarie 2021

Date de contact

  • (514) 978-1292
  • (514) 564-8814
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Lucia.Craciun@archyp.ca
    • Facebook
    • Twitter
    • Linkedin
(c) 2014-2020 Lucia Craciun - Curtier ipotecar-planificator principal - Montréal, Québec