Lucia Craciun
  • 514-692-1292
  • lucia_craciun@yahoo.com
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Acasa
    • Masuri de criza 2020
    • Stress 2019?
    • Economia infloreste si dobanda (variabila) creste ! 2017
    • Dobanzile cresc! 2017
    • Marirea primelor de asigurare SCHL
    • 2017 va fi de bine?
    • Ce ipoteci se mai pot face dupa 30 noiembrie 2016?
    • Cum ne fereste guvernul de criza imobiliara 2016
    • E chiar atat de rau? Statistici imobiliare 2016
    • Statistici ale pietii imobiliare primavara 2016
    • Politica si imobiliare 2015
    • Previziuni imobiliare 2014
    • De ce sa cumparam casa acum? 2014
    • Marirea primelor de asigurare SCHL 1 mai 2014
    • Viitorul incepe azi 2014
    • Modificari in politica de credit canadiana 2010
  • Credit
    • Importanta creditului personal
    • Cate feluri de credite exista?
    • Mituri si realitati despre cota de credit
    • Educatia tinerilor despre credit
    • Marja de credit
    • Refacerea creditului dupa faliment
    • Ajutor! Nu pot cumpara singur!
    • Solutii ipotecare pentru cazuri atipice
  • Preaprobare
    • Cumparam sau inchiriem?
    • Calculator ipotecar
    • Pre-calificare sau pre-aprobare?
    • Aprobarea ipotecii – cei 5C
    • Sunteti mai bogat decat credeti. Sau invers?
    • Dobanda variabila sau fixa?
  • Rezidential
    • Cumparare
      • Cheltuieli la cumparare
      • Etape de parcurs la cumparare
      • Casa sau bloc?
      • Rezidenta secundara (chalet)
      • Inchiriere cu optiune de cumparare
      • Cat de finala e aprobarea finala?
      • Cine va poate lua casa
      • Penalitati la schimbarea casei
      • Subventii la cumpararea casei
      • Cumpararea in comun
      • Vrem sa schimbam casa. Ce facem cu prima?
    • Refinantare
      • Cand sa facem renovari?
      • Subventii pentru renovare
      • Puneti casa la lucru
      • Separarea si casa
    • Clauze tip ale contractului de ipoteca
    • Remize
    • Asigurari
    • RAP
    • Situatii speciale
      • Avans non-disponibil
      • Noi veniti in Canada
      • Rezidenti non-permanenti
      • Non-residenti
      • Lucrator autonom
      • Probleme de credit
      • Finantarea reprizelor de finante
      • Autoconstructia
  • Blocuri
  • Articole
  • Banci
    • Banci ‘virtuale’
    • Alegerea bancii
    • Penalitati si transfer
    • De ce un curtier ipotecar?
  • Contact
  • Despre
  • Fr / En
  • Acasă/
  • Articles/
  • Dobanzile sunt mici! Dar penalitatile?

Dobanzile sunt mici! Dar penalitatile?

V-ati luat casa acum 4 ani, in momentul in care dobanzile ipotecare incepusera sa scada. O rata ipotecara fixa de sub 4% pe 5 ani parea o mana cereasca, intr-o piata care cunoscuse dobanzi de 5-7% de cativa ani. Cine ar fi crezut atunci ca se poate si mai jos de 3%? Va uitati acum in contul ipotecii si va simtiti frustrat, ba chiar tras pe sfoara, sa platiti 3,85% cand prietenii tocmai au obtinut 2,64%. Frustrarea se transforma in indignare si atunci puneti mana pe telefon si sunati la cel putin trei banci si doi curtieri in cautarea unui deal mai bun. Prima intrebare ce vi se pune este : cat va sunt penalitatile?

Penalitati? Da, penalitati, sau daune platite bancii pentru pierderile aparute prin nerespectarea contractului pana la final. Aceasta in cazul majoritatii contractelor ipotecare, care sunt inchise. Un contract deschis permite rambursarea integrala inainte de termen fara penalitati. Evident, pentru ca riscul de a va piede inainte de termen este mai mare in cazul unui imprumut deschis, dobanzile in acest caz sunt mai mari. Daca nu prevedeti sa vindeti rapid, sau sa castigati la loto pentru a putea rambursa inainte de 5 ani, nu aveti de ce sa platiti o dobanda mai mare numai pentru a avea un imprumut deschis!

Sa ne intoarcem deci la imprumutul inchis pe care il aveti, si la momentul fatal in care aflati cu stupoare ca penalitatile dvs sunt de 5200$ pentru un sold al ipotecii de 200 000$ si doar un an ramas pana la terminarea contractului. Mirarea dvs este alimentata si de consilierii de la celelalte banci la care alergati, care afirma foarte convinsi ca suma impusa de banca dvs este nejustificat de mare. Ei nu se opresc aici, ei spun chiar ca daca ati fi avut ipoteca cu ei, penalitatile ar fi fost mult mai mici. Evident, nici unul din ei nu se apuca sa le si calculeze, pentru ca daca ar fi facut-o ar fi obtinut sume foarte asemanatoare, daca nu chiar mai mari.

Oare modul de calcul al penalitatilor este chiar diferit de la o banca la alta? Si daca nu, de ce nu toate penalitatile sunt create egale? Pentru un imprumut cu dobanda variabila, penalitatea este echivalenta a trei luni de dobanda (de trei ori partea de dobanda din varsamantul ipotecar platit in acea luna). La un imprumut cu dobanda fixa insa problema e mai complexa. Exista doua modalitati de a o calcula, si se alege valoarea cea mai mare. Prima modalitate este de a calcula, ca si la dobanda variabila, trei luni de dobanda. A doua modalitate este ‘diferentialul de dobanda’, adica se calculeaza diferenta de dobanda intre cea din contract si cea actuala de pe piata, aplicata soldului ipotecar pentru termenul ramas.

Pare complicat, dar principiul e simplu: banca nu pierde! In momentul in care intrerupeti un contract inainte de termen, banca va lua banii pe care ii rambursati si ii va imprumuta altui client. Daca dobanzile de pe piata in acest moment ar fi fost mai ridicate decat cea din contractul dvs, atunci evident ca intreruperea contractului este in avantajul bancii, ea poate imprumuta aceiasi bani cu dobanda mai mare! In acest caz se aplica penalitati de ‘numai’ trei luni de dobanda.

Daca insa acum pe piata dobanzile sunt mai mici decat cea din contractul dvs, prin intreruperea contractului banca ar pierde dand cu imprumut aceiasi bani cu o dobanda mai mica. In acest caz se aplica a doua metoda, vinovata de sumele incredibil de mari de care vorbeam mai sus.

Va ganditi poate ca, cu cat sunteti mai aproape de sfarsitul termenului, cu atat penalitatile sunt mai mici. Nu intotdeauna. Va atrag atentia la un detaliu, cand se aplica ‘diferentialul de dobanda’, comparatia se face intre dobanda contractului dvs (care probabil este cea fixa pe 5 ani) si dobanda acutala pentru termenul ramas, adica 1 an. Si, cum probabil stiti, cu cat termenul este mai scurt, cu atat dobanda este mai mica. Un exemplu actual ar fi : ati semnat acum 4 ani un contract pe 5 ani la dobanda de 5,19% (la care s-a aplicat o reducere de 1,34% pentru a obtine 3,85%). Astazi, dobanda afisata de banci pe 5 ani este 4,74%, dar cea pe 1 an (egal cu termenul ramas din contractul dvs) este 2,89%. Penalitatea nu se obtine facand diferenta intre 5,19% si 4,74% (care n-ar fi mare!), ci intre 5,19% si 2,89%, adica 2,6%. Aplicata soldului de 200 000$ pentru 1 an, da frumoasa suma de 5200$. Atentie, acesta este un calcul grosier, pentru un calcul exact va incurajez sa intrebati direct la banca dvs.

Se pot reduce penalitatile? Un truc ar fi sa va folositi de privilegiul inscris in contract de a plati anticipat pana la 10-15-20% fara penalitati. Verificati in contractul dvs suma si conditiile exacte de rambursare anticipata. Dupa ce ati platit, puteti cere calcularea penalitatilor. In exemplul anterior, daca platiti anticipat 15%=30 000$, soldul devine 170 000$, iar penalitatile calculate cu diferentialul de dobanda de 2,6% pentru 1 an vor fi de 4420$. Salvati 780$. Nu e rau, dar va trebui sa gasiti cei 30 000$! Puteti sa-i imprumutati, iar la renuvelarea ipotecii la dobanda de azi sa cereti 30 000$ in plus ca sa-i rambursati.

O alta modalitate de a fi sigur ca penalitatile dvs sunt cele mai mici este sa luati ipoteca cu o banca virtuala. Penalitatea se calculeaza tot prin cele doua metode explicate anterior, dar pentru ca dobanzile bancilor virtuale sunt in general cele mai mici de pe piata, calculul da sume inferioare celor obtinute la banci traditionale.

Cum vedeti, nu am raspuns azi la intrebarea care va sta pe varful limbii, daca e avantajos sa faceti schimbarea la dobanda actuala platind penalitati. Oricum raspunsul este diferit de la caz la caz si nu poate fi obtinut decat in urma analizei ce ia in calcul mai multe detalii din contractul dvs. Va incurajez sa cereti sfatul unui specialist ipotecar.

Articol publicat in Pagini Romanesti in aprilie 2015

Să partajezi e simplu...Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
dobanda, dobanzi, ipoteca, penalitate, penalitati, termen

Cele mai citite articole

  • Imobile locative

  • La ce ne trebuie un curtier ipotecar?

  • Ce ar trebui sa stim despre dobanda variabila si fixa

  • Despre datoria cea buna

  • Virajul virtual

  • Guvernul ne streseaza iar in 2018

Ultimele articole

  • Politica de dobanzi si cresterea preturilor -martie 2021

    25 martie 2021
  • Previziuni in timpuri imprevizibile – februarie 2021

    17 februarie 2021
  • Piata covimobiliara – ianuarie 2021

    17 ianuarie 2021

Date de contact

  • (514) 978-1292
  • (514) 564-8814
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Lucia.Craciun@archyp.ca
    • Facebook
    • Twitter
    • Linkedin
(c) 2014-2020 Lucia Craciun - Curtier ipotecar-planificator principal - Montréal, Québec