V-ati luat casa acum 4 ani, in momentul in care dobanzile ipotecare incepusera sa scada. O rata ipotecara fixa de sub 4% pe 5 ani parea o mana cereasca, intr-o piata care cunoscuse dobanzi de 5-7% de cativa ani. Cine ar fi crezut atunci ca se poate si mai jos de 3%? Va uitati acum in contul ipotecii si va simtiti frustrat, ba chiar tras pe sfoara, sa platiti 3,85% cand prietenii tocmai au obtinut 2,64%. Frustrarea se transforma in indignare si atunci puneti mana pe telefon si sunati la cel putin trei banci si doi curtieri in cautarea unui deal mai bun. Prima intrebare ce vi se pune este : cat va sunt penalitatile?
Penalitati? Da, penalitati, sau daune platite bancii pentru pierderile aparute prin nerespectarea contractului pana la final. Aceasta in cazul majoritatii contractelor ipotecare, care sunt inchise. Un contract deschis permite rambursarea integrala inainte de termen fara penalitati. Evident, pentru ca riscul de a va piede inainte de termen este mai mare in cazul unui imprumut deschis, dobanzile in acest caz sunt mai mari. Daca nu prevedeti sa vindeti rapid, sau sa castigati la loto pentru a putea rambursa inainte de 5 ani, nu aveti de ce sa platiti o dobanda mai mare numai pentru a avea un imprumut deschis!
Sa ne intoarcem deci la imprumutul inchis pe care il aveti, si la momentul fatal in care aflati cu stupoare ca penalitatile dvs sunt de 5200$ pentru un sold al ipotecii de 200 000$ si doar un an ramas pana la terminarea contractului. Mirarea dvs este alimentata si de consilierii de la celelalte banci la care alergati, care afirma foarte convinsi ca suma impusa de banca dvs este nejustificat de mare. Ei nu se opresc aici, ei spun chiar ca daca ati fi avut ipoteca cu ei, penalitatile ar fi fost mult mai mici. Evident, nici unul din ei nu se apuca sa le si calculeze, pentru ca daca ar fi facut-o ar fi obtinut sume foarte asemanatoare, daca nu chiar mai mari.
Oare modul de calcul al penalitatilor este chiar diferit de la o banca la alta? Si daca nu, de ce nu toate penalitatile sunt create egale? Pentru un imprumut cu dobanda variabila, penalitatea este echivalenta a trei luni de dobanda (de trei ori partea de dobanda din varsamantul ipotecar platit in acea luna). La un imprumut cu dobanda fixa insa problema e mai complexa. Exista doua modalitati de a o calcula, si se alege valoarea cea mai mare. Prima modalitate este de a calcula, ca si la dobanda variabila, trei luni de dobanda. A doua modalitate este ‘diferentialul de dobanda’, adica se calculeaza diferenta de dobanda intre cea din contract si cea actuala de pe piata, aplicata soldului ipotecar pentru termenul ramas.
Pare complicat, dar principiul e simplu: banca nu pierde! In momentul in care intrerupeti un contract inainte de termen, banca va lua banii pe care ii rambursati si ii va imprumuta altui client. Daca dobanzile de pe piata in acest moment ar fi fost mai ridicate decat cea din contractul dvs, atunci evident ca intreruperea contractului este in avantajul bancii, ea poate imprumuta aceiasi bani cu dobanda mai mare! In acest caz se aplica penalitati de ‘numai’ trei luni de dobanda.
Daca insa acum pe piata dobanzile sunt mai mici decat cea din contractul dvs, prin intreruperea contractului banca ar pierde dand cu imprumut aceiasi bani cu o dobanda mai mica. In acest caz se aplica a doua metoda, vinovata de sumele incredibil de mari de care vorbeam mai sus.
Va ganditi poate ca, cu cat sunteti mai aproape de sfarsitul termenului, cu atat penalitatile sunt mai mici. Nu intotdeauna. Va atrag atentia la un detaliu, cand se aplica ‘diferentialul de dobanda’, comparatia se face intre dobanda contractului dvs (care probabil este cea fixa pe 5 ani) si dobanda acutala pentru termenul ramas, adica 1 an. Si, cum probabil stiti, cu cat termenul este mai scurt, cu atat dobanda este mai mica. Un exemplu actual ar fi : ati semnat acum 4 ani un contract pe 5 ani la dobanda de 5,19% (la care s-a aplicat o reducere de 1,34% pentru a obtine 3,85%). Astazi, dobanda afisata de banci pe 5 ani este 4,74%, dar cea pe 1 an (egal cu termenul ramas din contractul dvs) este 2,89%. Penalitatea nu se obtine facand diferenta intre 5,19% si 4,74% (care n-ar fi mare!), ci intre 5,19% si 2,89%, adica 2,6%. Aplicata soldului de 200 000$ pentru 1 an, da frumoasa suma de 5200$. Atentie, acesta este un calcul grosier, pentru un calcul exact va incurajez sa intrebati direct la banca dvs.
Se pot reduce penalitatile? Un truc ar fi sa va folositi de privilegiul inscris in contract de a plati anticipat pana la 10-15-20% fara penalitati. Verificati in contractul dvs suma si conditiile exacte de rambursare anticipata. Dupa ce ati platit, puteti cere calcularea penalitatilor. In exemplul anterior, daca platiti anticipat 15%=30 000$, soldul devine 170 000$, iar penalitatile calculate cu diferentialul de dobanda de 2,6% pentru 1 an vor fi de 4420$. Salvati 780$. Nu e rau, dar va trebui sa gasiti cei 30 000$! Puteti sa-i imprumutati, iar la renuvelarea ipotecii la dobanda de azi sa cereti 30 000$ in plus ca sa-i rambursati.
O alta modalitate de a fi sigur ca penalitatile dvs sunt cele mai mici este sa luati ipoteca cu o banca virtuala. Penalitatea se calculeaza tot prin cele doua metode explicate anterior, dar pentru ca dobanzile bancilor virtuale sunt in general cele mai mici de pe piata, calculul da sume inferioare celor obtinute la banci traditionale.
Cum vedeti, nu am raspuns azi la intrebarea care va sta pe varful limbii, daca e avantajos sa faceti schimbarea la dobanda actuala platind penalitati. Oricum raspunsul este diferit de la caz la caz si nu poate fi obtinut decat in urma analizei ce ia in calcul mai multe detalii din contractul dvs. Va incurajez sa cereti sfatul unui specialist ipotecar.
Articol publicat in Pagini Romanesti in aprilie 2015
