Nu a curs inca toata cerneala privind evolutia pietii imobiliare si ipotecare in Canada anului 2016. Dupa cum veti vedea, provinciile si teritoriile Canadei prezinta caracteristici diferite, de aceea este nerezonabil sa fie tratate dupa acelasi calapod. Si totusi aceasta a reusit Guvernul prin schimbarile impuse la nivel national in octombrie 2016*. Mersul galopant al pietii din Vancouver si Toronto nu se poate compara cu pasul agale al celei din Montreal sau provinciile atlantice. O singura provincie si cea mai la risc, Colombia Britanica, a recurs la actiuni unilaterale: impunerea incepand cu iunie 2016 a unei taxe de 15% pentru cumparatorii non-canadieni. Aceasta a dus la reducerea numarului de vanzari locale in septembrie 2016 cu 33% fata de septembrie anul trecut si cu aproape 10% fata de august 2016. S-a vandut deci mai putin in aceasta provincie, dar preturile tot nu au scazut!
Pentru a intelege ‘cat de rau e’ si care sunt diferentele intre provincii, iata indicatoarele recent publicate de catre SCHL** (institutie guvernamentala federala), estimari ale riscului pietii imobiliare in marile orase canadiene. Sunt comparate prin culori ‘semaforizate’ riscurile legate de diferite aspecte ale pietii in iulie si octombrie 2016. Deci inainte de a se aplica noile schimbari. Cel mai probabil ‘lumina rosie’ aparuta la nivelul Canadei in iulie si octombie 2016 este cea care a convins Guvernul sa treaca la actiuni drastice (in aceleasi luni ale lui 2015, acelasi indicator avea culoarea galbena).
Sunt examinate de catre SCHL patru factori principali, ce preced aparitia conditiilor potential problematice:
- supraincalzirea, cand vanzarile lunare depasesc numarul de case scoase la vanzare;
- viteza de crestere a preturilor proprietatilor;
- supraevaluarea proprietatilor, raportate la nivele ‘normale’ calculate in functie de demografie, economie si dinamica financiara existente;
- constructia excesiva, in momentul in care stocul de noi proprietati deja construite sau rata de inocupare a blocurilor existente sunt mari.
Culorile sunt hotarate in functie de intensitatea factorilor de risc, dar si de cat de mult timp si-au facut simtita prezenta. Dincolo de analiza cifrelor, culorile sugereaza gravitatea ‘rosie’, atentionarea ‘galbena’ sau calmul ‘verde’ al situatiei din fiecare oras.
Ce ne intereseaza pe noi aici, in provincia Quebec? Doua sunt orasele ce apar in tabel, Montreal si Quebec. Plus Ottawa, dat fiind proximitatea fata de noi.
Montreal afiseaza atat in iulie cat si octombrie 2016 un numar de vanzari scazut raportat la numarul de case puse in vanzare (o piata ce favorizeaza cumparatorii), preturile nu cresc mai rapid decat normal, iar constructiile noi nu sunt excesive. Puteti comenta ca valul de noi santiere de condo-uri in centrul Montrealului ar trebui sa se numeasca constructie excesiva. De acord, dar tineti cont ca tabelul trebuie sa inglobeze in cativa centimetri patrati realitatea miliardelor de kilometri patrati ai Canadei. De aceea, pentru Montreal de exemplu, se face o medie pentru toate tipurile de proprietati si pentru toate municipalitatile ce fac parte din aglomeratia urbana. Mai in gluma, mai in serios, principiul mediei este: daca un om mananca doi pui si altul nici unul, in medie fiecare a mancat un pui. De aceea, in medie in Montreal se considera ca nu se construieste excesiv raportat la stocul de proprietati noi terminate inca nevandute. Pentru cei interesati, exista statistici si previziuni mult mai detaliate disponibile la www.schl.ca.
Atentie! spune culoarea galbena in Montreal, casele sunt totusi supraevaluate. Erau in iulie si raman si in octombrie 2016. Situatia evolueaza insa spre bine tinand cont ca in octombrie 2015 aceasta categorie era rosie! Cu alte cuvinte, preturile medii in Montreal au mai scazut un pic de anul trecut!
In orasul Quebec situatia este si mai la risc decat in Montreal, cel putin in privinta supraevaluarii preturilor. Ottawa sta bine la capitolul evaluare, dar construieste mai mult decat ar trebui.
Indeajuns cu statisticile! Personal, pe dvs, cum va afecteaza situatia de fapt si ce va rezerva viitorul? Daca doriti sa vindeti, depinde de ce tip de casa aveti si in ce regiune, cat de bine este intretinuta si cat de presati sunteti sa vindeti. Schimbarile recente anuntate de Guvern nu va afecteaza direct daca sunteti rezident canadian, dar probabil ca numarul mai scazut de cumparatori ce se vor califica pentru a va cumpara casa va va influenta indirect. Un agent imobiliar informat va poate da ora exacta in aceasta privinta.
Daca vreti sa cumparati pentru a locui in provincia Quebec, sunteti avantajati de marele bazin de case de vanzare, la preturi inca rezonabile. Daca vreti sa investiti intr-un imobil de inchiriat, cateva reguli s-au schimbat (SCHL nu va mai asigura incepand de la 30 noiembrie proprietatile unifamiliale inchiriate). Daca nu ati acumulat 20% pentru avansul la cumparare, probabil ca va trebui sa re-analizati puterea dvs de cumparare. Calculul ce mergea luna trecuta este posibil sa nu mai mearga si luna aceasta. Un curtier ipotecar la curent cu modul de aplicare a schimbarilor de catre fiecare banca poate sa va sfatuiasaca astfel incat sa luati decizia potrivita.
*Pentru un detaliu al schimbarilor puse in aplicare la 17 octombrie 2016 si 30 noiembrie 2016, cititi Ce mai putem mcumpara dupa 17 octombrie 2016?, sau comunicatul Ministerului de finante Canada www.fin.gc.ca
**Évaluation du marché de l’habitation, Canada, quatrième trimestre de 2016, SCHL
Articol publicat in Pagini romanesti in noiembrie 2016