Din intrebarile pe care atat curtierii imobiliari cat si specialistii in ipoteci le primesc din partea cumparatorilor de case, reiese ca nu e intotdeauna clar ce trebuie facut pentru a obtine un imprumut ipotecar avantajos, si nu de putine ori, auzim intrebarea: ”dar acum ce mai urmeaza sa fac?” Ne-am decis sa oferim acest mic ghid pentru a va orienta in proces, iar daca cumva apar alte intrebari sau neclaritati pe parcurs, nu ezitati sa ne scrieti:
1.Precalificarea – Bancile si curtierii imobiliari incurajeaza viitorii cumparatori sa isi rezerve o pre-calificare ipotecara – chiar inainte de a incepe sa viziteze case. Toata lumea are de castigat: cumparatorul afla care este puterea lui reala de cumparare, poate rezerva pe o perioada determinata (3-4 luni) cea mai buna dobanda posibila, iar in eventualitatea unei oferte, vanzatorii de case prefera sa considere oferte din partea cumparatorilor seriosi, capabili sa cumpere. O singura precizare: cautati sa vorbiti cu un specialist in ipoteci, si nu cu un functionar de la banca care se ocupa de toate operatiile posibile – conturi, carti de credit, plasamente etc – pentru ca regulile si politicile ipotecare sunt mereu in schimbare, si e bine sa lucrati cu cineva care le cunoaste in detaliu. Exista aproximativ 25 programe diferite pentru acordarea ipotecii si e putin probabil sa nu va potriviti la vreunul din aceste programe, daca persoana cu care lucrati stie despre ce e vorba. O verificare a creditului si documentelor personale – fonduri disponibile, salariu si vechime la munca etc – este recomandata in aceasta faza.
2.Cautarea si gasirea casei- Odata ce aveti o pre-calificare, incepeti imediat cautarea viitoarei case. E de preferat sa nu pierdeti mai mult de 60 zile in acest proces, pentru a nu risca sa pierdeti precalificarea bancara deja rezervata. Impreuna cu curtierul dvs imobiliar (este preferabil sa nu lucrati direct cu cel ce vinde o anume casa, caci el reprezinta interesele vanzatorului, si e putin probabil sa va spuna vreodata sa nu cumparati casa pe care o vinde!) – incepeti sa vizitati casele din sectorul dorit si pretul la care sunteti pre-aprobati. Cand gasiti casa potrivita, negociati cu vanzatorul pretul si celelalte conditii (data de ocupare, data de notariere, incluziuni, reparatii necesare etc).
3.Documentele trimise bancii – Odata de oferta a fost acceptata, aveti in general 7 – 15 zile sa obtineti aprobarea finala de la banca. In aceasta faza, dvs sau curtierul cu care lucrati trebuie sa furnizeze bancii fara intarziere copii clare dupa oferta de cumparare si anexele ei, fisa descriptiva a casei, declaratia vanzatorului si orice alt document pe care banca il cere, dupa caz.
4.Estimarea valorii casei – Daca imprumutul dvs ipotecar este asigurat prin SCHL sau Genworth (doua companii diferite care asigura imprumuturile unde cumparatorul nu are un avans de minim 20% din pretul casei), de regula se face o evaluare a casei pe computer. In cazul in care imprumutul nu este asigurat, un evaluator trimis de banca (si uneori platit de catre banca) va trece sa vada casa respectiva, pentru a se asigura ca valoarea ei de piata corespunde cu pretul pe care l-ati oferit. In cazul unei diferente semnificative intre pretul oferit si valoarea pe care banca o aproba, este posibil ca imprumutul sa fie refuzat. Dar acest fapt este in avantajul cumparatorului, caci nu risca sa ofera un pret prea ridicat si sa ramana apoi cu o casa ne-vandabila.
5.Revizuirea finala a dosarului– Odata ce banca a obtinut valoarea aprobata de evaluator, dosarul complet al casei si al cumparatorului este trimis la centrul ipotecar al bancii si, daca este cazul, la compania care asigura imprumutul (SCHL sau Genworth) – impreuna cu explicatiile necesare din partea specialistului dvs ipotecar pentru a “pleda” cauza dvs. Aceste instante aproba sau refuza dosarul si trimit inapoi bancii, daca este cazul, explicatiile deciziei respective. Nu va temeti insa, daca specialistul dvs ipotecar a pregatit bine dosarul din timp, este foarte rar sa fiti refuzati.
6.Verificarea titlurilor de proprietate – Banca si cumparatorul au nevoie sa fie siguri ca prorpietatea nu e afectata de limitari de drepturi – ipoteci legale, alti proprietari decat cei declarati, restrictii cu privire la dreptul de a folosi proprietatea. De multe ori, este necesar sa se produca un nou certificat de localizare (pe banii vanzatorului) plus o verificare a acestor titluri de catre notarul ales de dvs.
7.Asigurarea cladirii – Banca dvs cere ca proprietatea sa fie asigurata contra incendiilor, inundatiilor si oricaror alte accidente ce pot produce devalorizarea cladirii. Este raspunderea dvs sa magazinati o asigurare de bunuri pentru viitoarea dvs casa.
8.Banii pe masa notarului – Banca trimite notarului care proceseaza actele suma imprumutata iar dvs veti aduce notarului banii de avans, sub forma de cec certificat sau trait bancaire. Notarul se ocupa de distribuirea banilor dupa actul de vanzare si de conformitatea tuturor documentelor.
9.Semnaturile finale – In fata notarului, veti semna actul ipotecar final, si impreuna cu vanzatorul, actul de vanzare cumparare, la data stabilita in oferta initiala de cumparare. Incepand de la aceasta data, deveniti proprietar al casei si deci responsabil de plata lunara a imprumutului ipotecar.
Desigur, procedurile exacte ale fiecarei tranzactii in parte pot varia putin de la scenariul descris aici. Fiecare banca poate avea politici usor diferite in diferitele etape descrise. Acesta este insa un ghid general care va va ajuta sa urmariti mai usor unde va aflati, si astfel veti avea mai multa siguranta de-a lungul procesului de obtinerea imprumutului. Desigur, mai sunt si alte elemente pe care este bine sa le cunoasteti (negocierea ofertelor, tendintele locale de piata, zonele cele mai bune, ce se poate intampla ulterior achizitiei casei etc), pe care le puteti clarifica cu curtierul dvs. Asa cum am mentionat la inceputul articolului, daca aveti alte nelamuriri, va stam la dispozitie.