Eterna dilema: sa luam dobanda fixa sau variabila la ipoteca? Cu care vom iesi in profit si vom plati mai putina dobanda? (Stiti cumva de unde se poate cumpara o bula de cristal?)
Banca centrala a Canadei a marit deja de patru ori dobanda directoare (dobanda pe termen de o zi) din 2017 incoace, si se zvoneste ca in 24 octombrie o va mai mari o data. Prima intrebare care ne vine in cap este: De ce? In comunicatul Bancii Canadei din 5 septembrie aflam ca economia urmeaza asteptarile prevazute, iar investitiile si exporturile au cunoscut o ‘crestere solida’ de cateva trimistre deja. Piata muncii si salariile se ‘amelioreaza’, ceea ce sustine consumul in general. Pe de alta parte, nivelul creditelor populatiei a inceput sa se tempereze, ba chiar sa scada lejer. Populatia a inceput deci sa se ‘ajusteze la ratele dobanzilor mai mari si la schimbarile in politicile imobiliare’. Concluzia? Se ‘estima ca sunt justificate dobanzi si mai mari’, dar intr-o ‘abordare graduala’.
Cum ne vor influenta pe noi direct toate acestea? In primul rand, dobanda Bancii centrale influenteaza direct dobanzile ipotecare variabile. Aproape instantaneu dupa cresterea centrala, bancile anunta marirea cu acelasi increment (in general 0,25%) a dobanzii preferentiale, in functie de care se calculeaza dobanda ipotecara variabila. De pilda astazi (in ajunul datei de 24 octombrie 2018) dobanda preferentiala este 3,70% la aproape toate bancile. La dobanda preferentiala se adauga un factor (in plus sau in minus) si se obtine dobanda variabila ipotecara. Astazi se poate negocia un factor de reducere de 0,5-1% , ceea ce inseamna o dobanda variabila pentru ipoteca dvs de ordinul 2,70-3,20%.
Nici dobanda fixa nu este scutita de modificari. Aceasta nu este influentata direct de dobanda directoare a Bancii Canadei, ci de dobanzile obligatiunilor de stat pe termen lung. Totusi, cresterea dobanzii fixe afisate se inregistreaza si ea cam in acelasi moment, chiar uneori in avans! Dobanda oferita clientilor este acum negociata aplicand o reducere fata de dobanda afisata. Ca exemplu, acum (23 octombrie 2018) dobanda afisata pentru un termen de 5 ani este la majoritatea bancilor 5,34% , iar cea negociata 3,49-3,99% pentru acelasi termen.
Dupa cum vedeti, dobanzile ipotecare actuale sunt inca foarte joase. Totusi, inca vrem sa ne asiguram ca facem cea mai buna alegere. Fixa sau variabila? Sau juma’ juma’? Statisticile spun ca pe termen lung dobanda variabila este mai avantajoasa fata de cea fixa. Este insa variabila potrivita pentru oricine?
Evident, in timpul unui contract de ipoteca cu dobanda variabila (in general de 3 sau 5 ani), dobanda poate … varia. Dar nu oricum si oricand! Soarta dobanzii directoare se stabileste de opt ori pe an, dar nu este exclus ca decizii extraordinare sa se ia si in afara acestor date prestabilite. Pana in iulie 2017, dobanda directoare nu mai crescuse din 2010, chiar a scazut de doua ori in anul 2015. Puteti alege o dobanda variabila daca bugetul dvs nu este afectat in momentul cresterii dobanzii, deci si a platii lunare a ipotecii. Statisticile arata ca cei care au ales variabila au fost mai castigati pe termen lung. Iar daca rata variabila a depasit pragul dvs de stres, aveti optiunea de a o converti in rata fixa fara penalitati, in anumite conditii. Atentie insa! Invers, daca aveti dobanda fixa si doriti sa o schimbati in variabila inainte de a termina termenul, nu se poate fara sa platiti penalitati!
Daca luati un contract cu dobanda fixa, ea va ramane neschimbata pe tot termenul ipotecii. In Canada contractul poate dura intre 6 luni si 10 ani, cel mai frecvent fiind de 5 ani. O dobanda fixa ofera stabilitate, posibilitatea de a calcula un buget in care sa nu apara surprize. Veti stii exact cat veti plati pe tot timpul termenului ales. Toate acestea cu pretul platii unei dobanzi in general mai mare decat cea variabila in acel moment.
Diferenta intre fixa si variabila nu este intotdeauna la fel. In anii 2010-2011, o rata variabila cu 2% mai mica decat cea fixa justifica riscul alegerii variabilei. Incepand cu 2012 insa, optiunea variabila a fost mult mai putin atragatoare, datorita apropierii de valoarea fixa negociata in acel moment.
Variabila este riscanta pentru client – daca dobanda creste, plata lunara poate deveni prea mare pentru bugetul familiei. In acelasi context insa, si banca risca a nu mai primi rambursarea imprumutului conform contractului.
Daca sunteti atrasi de posibilitatea de a economisi luand variabila, o strategie inteleapta ar fi sa alegeti sa platiti lunar o suma mai mare decat cea calculata cu dobanda reala. Suma platita in plus va reduce capitalul mai repede. Profitati de dobanzile inca mici acum, astfel incat, daca ele vor creste si mai mult, sa fie aplicate pe o suma mai mica.
Un avantaj al dobanzii variabile este legat de calculul penalitatilor in caz de intrerupere a ipotecii. Aceasta este in general mai mica decat penalitatea in cazul ipotecii cu dobanda fixa. Daca prevedeti ca veti intrerupe ipoteca inainte de termen sau veti putea plati anticipat mai mult decat sumele permise anual, variabila este o alegere mai potrivita.
Puteti alege una variabila pentru a economisi. Sau puteti alege o dobanda fixa pentru confort. De ce nu amandoua? Exista banci care accepta sa combine variabila cu fixa in acceasi ipoteca, prin impartirea imprumutului total in mai multe parti.
Prima intrebare a fost: de ce cresc dobanzile? A doua intrebare este evident: Pana cand? Cred ca aici ar fi buna o bula de cristal. Nivelul actual al dobanzilor este inca scazut. O economie care merge la potential maxim aduce invariabil dobanzi marite pentru imprumuturi, pentru ca se presupune ca ce care a imprumutat este capabil sa plateasca. Cat economia Canadei a fost in criza, Guvernul a scazut dobanzile pentru a incuraja productia si consumul. Deci ce preferam, dobanzi mici in economie precara, sau dobanzi mari in economie puternica? Vi se pare ca nu am raspuns la a doua intrebare? Aveti dreptate! Nu stiu cine ar putea raspunde cu certitudine. Daca vi se pare prea complicat, sau vreti sa stiti in cazul dvs ce este mai bine sa faceti, ideal este sa discutati cu un specialist in ipoteci. Acesta poate calcula costurile si va poate da sfaturi potrivite dvs. Alegerea insa va revine, si totul depinde de toleranta dvs. la risc!
Sursa: Banque du Canada 2018/09
Articol aparut in Zigzag roman-canadian in octombrie 2018
