E bine de stiut, ca la orice cerere de imprumut ipotecar, banca face o evaluare a proprietatii in cauza, cu sau fara cunostinta clientului. Valoarea pe care o cauta banca este cea de piata, cea cu care casa ar fi vanduta cel mai probabil in cazul in care banca reposedeaza casa. Si nu orice fel de vanzare, pentru ca banca nu asteapta un an ca sa-si recupereze banii. In general se cauta valoarea cu care casa ar fi vanduta in max de 90 zile.
Evaluarea bancii poate fi on-line, folosindu-se baza de date de case vandute a SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), chiar daca imprumutul nu va fi asigurat de catre SCHL. Sau poate fi trimis un evaluator agreat (o persoana recunoscuta de catre banca) ca sa inspecteze casa. Poate fi folosita si o evaluare care exista deja in dosarul casei, dar doar daca a fost facuta recent (cateva luni maxim). Exista si posibilitatea ca banca sa accepte doar o vizita exterioara plus o fotografie a casei, dar doar cand suma ipotecii este foarte aproape de de valoarea municipala.
Si pentru ca am adus vorba de valoarea municipala, trebuie sa spunem ca ea nu este un factor hotarator in acordarea imprumutului, dar poate fi un factor important in stabilirea valorii de catre evaluatorul agreat. Sa ma explic. Unii clienti proprietari de case care doresc sa refinanteze argumenteaza valoarea casei pe baza celei inscrise in rolul municipal. In registrele municipale casa valoreaza 250 000$, deci valoarea pe piata (daca ar vinde-o) trebuie sa fie 300 000$ cel putin, nu-i asa? Nu-i asa. Exista municipalitati unde casele se vand sub valoarea municipala. Exista altele in care casele sunt vandute cu 100 000$ peste valoarea municipala. In plus, municipalitatea cel mai probabil ca nu a vizitat casa pentru a vedea daca subsolul e terminat sau daca acoperisul si ferestrele sunt noi. Valoarea la municipiu este doar o medie a celor din cartier, o valoare uniformizata.
Pentru o tranzactie de cumparare a unei proprietati, banca se va baza in aprobarea ipotecii pe valoarea cea mai mica dintre pretul stabilit intre cumparator si vanzator prin oferta acceptata, si cea obtinuta in urma evaluarii facuta intern. Daca valoarea recunoscuta de banca in urma evaluarii este mai mica decat pretul de cumparare, iar cumparatorul vrea totul sa cumpere in acest caz, cumparatorul va fi nevoit sa plateasca diferenta. Situatia se petrece cu precadere in cazul imobilelor cu mai multe apartamente. De exemplu, pretul conform ofertei este de 300 000$, iar ipoteca de 95% = 285000$, deci avansul de 15 000$. Evaluarea efectuata de catre banca indica o valoare de 280000$. Ipoteca nu poate depasi 95% conform legii Canadiene, deci 266 000$. Daca pretul ramane 300 000$, cumparatorul va trebui sa plateasca diferenta intre 266 000$ si 300 000$, adica 34 000$, in loc de 15 000$.
O alta varianta in aceasta situatie, ce pare normala dar care nu se petrece in realitate foarte des, este ca pretul sa se reduca in urma unei renegocieri.
Daca este vorba despre o refinantare, deci casa este deja in posesia clientului, iar valoarea recunoscuta de catre banca este mai mica decat cea care se estima de catre client, este posibil ca imprumutul sa nu se poata realiza, pur si simplu. Sa presupunem ca imprumutul existent este de 220 000$ si doriti 20 000$ in plus, pentru un total de 240 000$. Daca in loc de valoarea de 300 000$ se recunoaste doar 280 000$, imprumutul total (80% din valoare) va fi 224 000$ in loc de 240 000$. Deci nu veti putea avea decat 4 000$ in plus, in loc de 20 000$ cati ati fi dorit.
Situatia inversa poate sa apara de asemenea: valoarea recunoscuta de banca sa fie mai mare decat pretul de vanzare acceptat. Imprumutul se va face in functie de pretul inscris in oferta de cumparare, chiar daca proprietatea ‘face’ mai mult.
Daca doriti sa faceti renovari, este posibil ca imprumutul sa se bazeze pe valoarea viitoare, in urma renovarilor. Si in acest caz se va face o evaluare oficiala, ori inainte de lucrari – pe baza planurilor de renovare, ori la sfarsitul lucrarilor.
Ca regula generala, e bine de stiut ca banca plateste cheltuielile de evaluare. Se poate ca uneori sa impuna clientului sa plateasca initial, si sa-i ramburseze suma la finalizarea ipotecii. In cazul speciale, ca oferte bancare cu dobanzi foarte mici, sau ipoteci netraditionale (clienti cu credit mai putin bun), cel mai probabil ca evaluarea va fi platita insa de catre client.
Articol publicat in Pagini Romaesti in decembrie 2014
