Cine nu viseaza sa cumpere ieftin si sa vanda scump? Nu putini sunt aceia ce cauta chilipiruri imobiliare, cu precadere reprize de finante (adica proprietati reposedate de catre banci). Vom vorbi aici nu despre cum sa gasiti proprietatea si la ce detalii ale casei sa fiti atenti, ci despre problemele posibile legate de finantarea acestora.
Cel mai important aspect este acela al garantiei legale. Vanzatorul casei, in cazul acesta banca, nu are cunostinta despre problemele pe care le-a avut casa in trecut si nici despre istoria renovarilor efectuate. Banca nu isi va asuma responsabilitatea pentru eventualele vicii ascunse care se pot descoperi dupa vanzarea casei, adica vanzarea se va face fara garantie legala obisnuita.
Din punctul de vedere al institutiei financiare ce va acorda imprumutul cumparatorului (de regula, tot o banca!), lipsa garantiei legale reprezinta un risc suplimentar. De aceea unele banci finantatoare vor sa se asigure ca proprietatea este in buna stare si cer efectuarea unei inspectii serioase, la intreaga lor satisfactie. Daca raportul de inspectie dovedeste ca proprietatea are nevoie de renovari, este posibil ca banca sau asiguratorul imprumutului ipotecar (SCHL/Genworth) sa impuna efectuarea acestor reparatii. In acest caz, cumparatorul va trebui sa furnizeze un deviz al lucrarilor, cu pretul lor. Este posibil ca banca finantatoare sa aprobe adaugarea la imprumutul total a sumelor necesare renovarilor. Implicit si valoarea casei va fi marita tinand cont de renovarile ce se vor efectua. Cumparatorul va trebui deci sa se califice pentru o ipoteca mai mare decat cea pentru care a cerut imprumutul initial. Daca apare necesitatea efectuarii de renovari, dosarul nu va mai fi privit la fel ca la inceput, cand a fost prezentat fara renovari. Un element important in acest caz devine lichiditatea disponibila, pe langa avansul ce se va da la cumparare. Trebuie stiut ca banii de reparatii se vor debursa de catre banca numai dupa completarea lucrarilor de renovare, de aceea este nevoie de lichiditati (sau carti si marje de credit) pentru a se ‘depana’ in asteptarea banilor imprumutati.
La efectuarea renovarilor majore este posibil sa descoperiti defecte ascunse ale casei, ce vor trebui reparate la randul lor. Nu veti putea reveni impotriva vanzatorului casei (deci a bancii ce reposedase casa) pentru ca vanzarea a fost facuta…fara garantie legala. Sumele de care veti avea nevoie risca sa fie in acest caz mult mai mari decat cele prevazute.
Se poate ca proprietatile reposedate sa fie in stare atat de proasta, incat banca la care se cere ipoteca sa refuze pur si simplu imprumutul. Am intalnit chiar situatia in care banca ce a refuzat acordarea noii ipoteci unui cumparator era aceeasi care vindea casa!
Lipsa garantiei legale la vanzare poate aduce si probleme legate de titlul de proprietate: acte de proprietate ce nu sunt clare, sau aspecte ale proprietatii care nu sunt conforme. De aceea unele institutii finantatoare prefera impunerea cumpararii de catre client a unei asigurari a titlului de proprietate (assurance titre) ce va proteja cumparatorul in cazul in care problemele ies la iveala dupa vanzarea casei.
Un alt aspect de luat in consideratie al acestor tranzactii este atunci cand pretul de vanzare final difera mult de pretul cerut initial sau de valoarea municipala. Uneori vanzarea se face la un pret mult mai mic decat valoarea municipala sau de valoarea medie de piata a caselor comparabile din acea regiune. Acest fapt da un semnal bancii ca probabil casa este intr-o stare tehnica proasta. Daca proprietatea este cumparata la un pret mic, bineinteles ca cel care cumpara este avantajat. Asta daca suma renovarilor ce vor trebui facute nu devine mult prea mare si depaseste economia facuta la achizitie! Cum zice romanul, ce a luat pe mere, a dat pe pere!
Daca pretul de cumparare este mic, in momentul in care cumparatorul – devenit proprietar – va dori sa revanda la randul lui, valoarea de piata a proprietatii va fi probabil mai scazuta decat cea normala, avand in vedere istoricul casei.
In concluzie, se poate sa aveti sansa de a gasi o proprietate reprise de finance in buna stare si fara probleme. Din pacate, puteti avea si nesansa unei experiente neplacute bazata in principal pe calitatea casei cumparate. In orice situatie, sfatul nostru este sa fiti prudent la cumpararea oricarei case. Daca nu sunteti expert in constructii si tranzactii imobiliare, alegeti mai bine sa fiti reprezentat la cumparare de un curtier imobiliar. Iar pentru a avea tabloul complet al optiunilor de finantare, alegeti sa obtineti imprumutul ipotecar printr-un specialist ipotecar cu experienta.
Articol publicat in Pagini Romanesti in noiembrie 2014