Ati auzit de multe ori ca investitia imobiliara, mai ales cea intr-un imobil locativ (comun numit ‘plex’), este una din cele mai profitabile? Care ar fi argumentele prop si contra?
In primul rand, veniturile apartamentelor inchiriate va vor ajuta sa platiti ipoteca. Faptul de a avea un venit suplimentar din chirii va ajuta la cumpararea unei proprietati mai scumpe decat una ‘unifamiliala’ la care nu aveati nici un venit din chirie. Veti fi deci proprietar pe o casa scumpa, platind din buzunar mai putin decat ati fi platit pentru o casa unifamiliala mai ieftina. Chiriasii va platesc casa!
In al doilea rand, investitia imobiliara va permite constituirea unui fond de pensii, important pentru lucratorii pe cont propriu. Cu cat cumparati mai devreme, cu atat aveti sansa ca ipoteca sa fie platita aproape integral in momentul cand iesiti la pensie. In afara de cheltuielile pentru lucrari de intretinere sau reparatii si taxele funciare, veniturile din chirii va vor intra direct in buzunar. In momentul in care cumparati un imobil cu intentia de a va asigura un venit la pensie, ceea ce va intereseaza nu este castigul in capital, ci a avea chiriasi seriosi care sa va plateasca chiria la timp.
Un alt avantaj de a cumpara un ‘plex’ este ca acesta poate deveni un punct de plecare pentru a va constitui un portofoliu imobiliar. Odata ce valoarea plexului a crescut si ipoteca s-a diminuat, puteti refinanta pentru a recupera suma necesara la cumpararea unei alte proprietati cu venit.
Pentru a sti cat va puteti permite sa cumparati, va trebui sa calculati raportul de acoperire a datoriilor (le ratio de couverture de la dette), pentru ca bancile se bazeaza in principal pe acest calcul. El reprezinta raportul dintre veniturile nete si ipoteca platita. Venitul net este obtinut din venitul brut din care se scad pierderile potentiale pentru apartamentele neinchiriate (in general intre 3 si 5% din valoarea total a chiriilor) si celelalte cheltuieli (taxe, incalzire, electricitate, intretinere normala si altele). Raportul de acoperire a datoriilor trebuie sa fie in general intre 1,10 si 1,30, depinzand de tipul de proprietate.
Minimum de avans cerut la cumpararea unui imobil locativ este 20% pentru blocuri cu 1-4 apartamente si 15% pentru blocuri cu 5 apartamente si plus. Atentie insa, deoarece la finantarea unui bloc locativ se calculeaza rentabilitatea proprietatii, este posibil ca banca sa va impuna un avans mai mare decat aceste valori minime.
Este posibil sa obtineti si o remiza la cumpararea unui bloc cu 4 apartamente si mai mic. Investitorii in imobile de inchiriat au avantajul ca remiza nu se declara ca venit la impozit, pe cand dobanda ipotecara se poate deduce ca cheltuiala!