Dupa casatorie, Mihai s-a vazut in situatia de a trece de la un apartament de burlac la unul cu 3 camere, destul de mare pentru a gazdui si noua sa familie compusa din sotie si 3 copii. Sigur, un apartament cu 3 camere se poate gasi, dar nu usor, si cu chirie mare. De aceea gandul l-a dus la a cumpara casa. Daca tot e sa dea un ban, macar sa faca si o investitie.
M-a sunat sa calculez la ce suma se poate incadra. Din cateva intrebari am inteles ca istoria lui de credit avusese de suferit in ultimul timp, nici veniturile declarate n-au fost prea mari, iar banii stransi s-au dus pe nunta! Nici o banca nu-l poate accepta acum la cumpararea unei case fara avans, cu salariu mic si credit slab. Daca insa cumpararea este imposibila in situatia actuala, nu inseamna ca nu se poate pregati pentru a cumpara mai tarziu. Dincolo de sfaturile evidente de a-si imbunatati creditul, a-si mari venitul anual (schimband seviciul, sau daca si sotia va lucra) si a aduna bani de avans la casa, i-am sugerat o solutie imediata la problema spatiului: inchirierea unui apartament destul de mare pentru familie, cu optiunea de a-l cumpara in viitor.
Practic, aceasta optiune permite unui chirias de a se pregati de cumpararea intr-un interval de timp fixat a casei/apartamentului, incepand sa-l ocupe inca de pe acum. Chiria lunara este fixata la o suma mai mare decat pretul normal al pietii pentru acel apartament, iar surplusul se aduna tocmai pentru a forma avansul la cumpararea viitoare. Sumele indicate in contract trebuie desigur sa fie credibile si vor fi confirmate de catre banca sau de SCHL la momentul cumpararii.
Contractul de chirie (sau un contract separat) trebuie sa mentioneze care este chiria ‘normala’ a pietii, si care este suma suplimentara varsata lunar pentru acumularea avansului de cumparare. Contactul trebuie sa indice si ce se intampla in caz ca chiriasul nu poate sau nu vrea sa cumpere la sfarsitul termenului stabilit. Suma extra platita se poate returna chiriasului, sau poate ramane in posesia proprietarului, sau se poate imparti intre cei doi, in functie de cum s-a negociat. Este posibil ca banca sa ceara extrase de cont ale chiriasului ca dovada ca acesta a platit chiria conform contractului.
Pretul viitor de cumparare al proprietatii este de asemenea fixat la semnarea cntractului. Uneori se poate stabili indexarea lui anuala cu o valoare fixa sau cu un procent. In contract trebuie stipulata si responsabilitatea reparatiilor ce ar trebui facute in timpul contractului, sau implicatiile unor eventuale imbunatatiri facute de catre chirias.
Formula ‘inchiriere in vederea cumpararii’ poate fi privita ca o stategie de a cumpara cu ‘zero avans’. Chiar daca actele de cumparare se fac peste cativa ani, casa este ocupata imediat! Nimeni altul nu poate cumpara casa in aceasta perioada.
Si un vanzator poate profita din ascest tip de tranzactie. Poate fi o solutie intr-o piata imobiliara lenta, in care vanzarea casei ar fi dificila sau cu pret prea mic. In acest fel vanzatorul isi mentine proprietatea, care este platita de altcineva, cu o speranta de a vinde intr-un viiitor determinat si la un pret cunoscut. Chiriasul este mai probabil sa aiba grija de proprietate in perspectiva ca va fi proprietar, ceea ce este un avantaj. Dezavantajul este ca nu poate dispune de echitate (banii de vanzare) imediat.
Daca va hotarati sa apelati la asemenea tip de contract, fie ca vanzator, fie ca si cumparator, este important sa ganditi si sa formulati in contract toate situatiile posibile. Trebuie sa va fie clare riscurile si responsabilitatile la care va angajati. Ca si chirias, este bine sa discutati cu un specialist ipotecar inca inainte de a intra intr-un asemenea contract, pentru a cunoaste cele mai bune strategii de a fi capabil sa cumparati la scadenta contractului.