Sunteti in Canada de ceva ani, la casa dvs. Mai sunt cateva luni si ipoteca ajunge la scadenta. Ce optiuni aveti in acest moment?
Puteti sa lasati banca dvs sa se ocupe din oficiu de reinnoirea ipotecii. Banca va alege pentru dvs dobanda pentru termenul urmator. Nu vi se va cere nici un act, nu va trebui sa demonstrati ce venit aveti sau cat de bun va este creditul. Banca va continua imprumutul pentru suma si amortizarea ramase. Aceasta este solutia comoda, dar este oare cea mai buna?
Cum spuneam intr-un articol anterior, bancile sunt in general “lapte si miere” cand e vorba sa iti ofere primul imprumut – dar ulterior, la reinnoirea contractului, nu mai sunt dispuse la acelasi efort. Unul din avantajele sistemului canadian de ipoteci este incheierea contractului ipotecar pe un termen mai scurt decat durata totala de viata a ipotecii (nu acelasi lucru se intampla in USA sau Europa). Daca semnati contractul initial pe 5 ani, la sfarsitul acestora nu mai sunteti legati de acea banca, chiar daca imprumutul nu s-a terminat de platit. De aceea, cand va apropiati de sfarsitul contractului, este bine sa verificati ce oferte puteti obtine si la alte institutii financiare.
La trecerea de la o banca la alta se poate folosi actul ipotecar existent incheiat deja la notar – se spune ca se face un transfer sau subrogation; sau se notariaza un nou act ipotecar – adica se face o refinantare.
In primul caz trebuie mentinute soldul si perioada de amortizare a imprumutului. Nu puteti mari suma imprumutata si nici mari amortizarea. Pentru ca nu trebuie refacut actul ipotecar, cheltuielile legale la transferul ipotecii sunt mici, si in aproape toate cazurile sunt asumate de catre banca. Atentie, unele acte ipotecare notariate nu sunt transferabile. De pilda, daca aveti deja o marja ipotecara, acest act nu este transferabil. Exista si institutii financiare care nu accepta sa transfere actele notariate la alte banci!
Pentru varii motive, poate preferati sa imprumutati mai multi bani. Poate doriti sa faceti renovari sau sa platiti datorii la care aveti dobanda mare; aveti nevoie de o vacanta (cine nu are nevoie?); simtiti ca e momentul sa investiti in imobiliar sau pentru pensie (REER); sau pur si simplu vreti sa fiti prevazatori si sa fiti siguri de ceva bani pentru zile negre. Refinantarea ipotecii v-ar putea ajuta sa va realizati aceste proiecte. Maximul pe care il puteti imprumuta, incluzand si soldul ipotecar deja existent, este de 80% din valoarea actuala a casei.
Si in cazul transferului, si in cel al refinantarii, noua banca va face evaluarea de piata a proprietatii, care este in general diferita de evaluarea municipala. In piata imobiliara actuala in Quebec nu mai este o regula ca evaluare de piata sa fie mai mare decat dea municipala.
O optiune interesanta la refinantare ar putea fi adaugarea unei marje ipotecare. Marja are avantajul ca platiti dobanda doar in momentul in care o folositi, dar rata dobanzii este in general mai mare decat rata ipotecii. Atentie insa, daca optati pentru o marja ipotecara, imprumutul dvs devine non-transferabil (vedeti comentariile anterioare).
La refinantare se va reface deci actul notariat al ipotecii, de aceea cheltuielile notariale vor fi mai mari decat la transferul ipotecii. Totusi, se pot gasi oferte in care noua institutie financiara sa plateasca cheltuielile de evaluare si chiar si notarul la refinantare.
Va intrebati probabi cu cat timp inainte de terminarea ipotecii actuale sa incepeti sa cautati noua oferta. Majoritatea bancilor permit innoirea ipotecii cu 3-6 luni inainte de terminare, dar aceasta doar daca veti continua cu aceeasi banca. Daca o veti schimba insa, majoritatea bancilor vor impune penalitati pana in ultima zi a contractului. Este bine sa incepeti procesul de cautare cu 3-4 luni inainte de terminarea contractului, pentru ca in general noua banca va poate garanta oferta pentru aceasta perioada. Obtineti aprobarea acum, dar faceti schimbarea efectiv doar in momentul in care contractul a ajuns la termen, astfel incat sa nu platiti penalitati.
La alegerea oricarui contract ipotecar este bine sa tineti cont nu numai de dobanda oferita dar si de alte caracteristici. Puteti opta pentru dobanda fixa (nu se va schimba pe parcursul contractului) sau variabila (se poate modifica dupa cum Banca Canadei modifica dobanda de referinta); imprumut inchis (la intreruperea inainte de termen se platesc penalitati) sau deschis. Alte caracteristici importante sunt posibilitatea de a plati accelerat (la doua saptamani sau la saptamana) si anticipat (in fiecare an 10-20% din suma initiala, sau marirea varsamantului lunar cu 10-20%), posibilitatea de a transfera imprumutul pe alta casa in caz ca o vindeti pe cea actuala.
Puteti sa nu asteptati pana la terminarea ipotecii actuale si sa modificati conditiile ipotecii (dobanda, suma sau amortizare), platind penalitati. De ce ati face asta? Poate aveti deja o dobanda prea mare si credeti ca schimband veti avea conditii mai bune, poate sunteti intr-o situatie dificila si aveti nevoie de bani urgent, sau nu sunteti satisfacut de serviciile bancii actuale. Veti fi in pierdere sau in castig? Un specialist ipotecar poate calcula comparativ diferite scenarii tinand cont de valoarea penalitatilor, ajutandu-va astfel la luarea deciziei.
Articol publicat in Pagini Romanesti in august 2017