Din punctul de vedere al bancii, este considerat pe cont propriu un lucrator inregistrat (venitul castigat este declarat tot in nume propriu) sau cel care a deschis o companie incorporata (iar aceasta companie ii plateste un salariu sau dividende). Chiar daca acesta a lucrat in acelasi domeniu pentru mai multi ani ca salariat, faptul ca si-a schimbat statutul la ‘autonom’ poate influenta substantial veniturile castigate si declarate. Riscul de a nu reusi sa pastreze o continuitate a venitului este mai ridicat decat in cazul unui salariat permanent.
In general, un lucrator trebuie sa fie de cel putin 2 ani autonom pentru ca venitul lui sa fie luat in consideratie la calculul calificarii ipotecare, iar banca va face o medie pentru ultimii 2 ani a veniturilor declarate inainte de impozit.
Daca venitul astfel calculat este indeajuns pentru a se califica la cumpararea casei dorite, un lucrator pe cont propriu poate obtine orice tip de ipoteca ca si orice alt salariat, in limita respectarii conditiilor de acordare. Avand insa in vedere ca un lucrator pe cont propriu deduce din venitul brut o serie de cheltuieli, nu putine sunt cazurile in care venitul declarat oficial nu este indeajuns pentru a-si cumpara proprietatea dorita si pe care si-o permite. In aceasta situatie exista posibilitatea (anumite conditii se aplica) ca banca sa accepte ca venit cel declarat verbal, chiar daca este diferit de cel declarat oficial in declaratia de impozit. Venitul declarat verbal trebuie sa fie totusi rezonabil pentru meseria si domeniul in care activeaza lucratorul. Avansul minim este de 10%, din care minim 5% trebuie sa provina din economii personale sau sume obtinute in urma vanzarii unei alte proprietati, iar ceilalti pot proveni dintr-o donatie de la familial apropiata. Cumparatorul trebuie sa declare ca va ocupa viitoarea proprietate si singurele tipuri de proprietati acceptate sunt unifamiliala (casa detasata, jumelé, en rangé sau condo) sau duplex. Proprietatiile 3plex si 4plex nu sunt acceptate.
Solutii alternative se pot gasi si daca are mai putin de 2 ani in afaceri, cel mai probabil cu o dobanda mai mare si cu minim 20% avans.
Adenda aprilie 2018:
In ultimii ani, Guvernul federal (prin BSIF Bureau du surintendent des institutions financieres www.osfi-bsif.gc.ca) a impus bancilor noi constrangeri relativ la verificarile pe care trebuie sa le faca la acordarea unei ipoteci. Intr-atat incat unele banci au decis sa elimine pur si simplu programul bazat pe declaratia verbala a venitului din lista lor de oferte!
Asadar, daca sunteti in aceasta situatie, sunteti autonom, sumele pe care le declarati la impozit sunt mici, ce strategie va trebui sa adoptati?
In primul rand, sa va grabiti sa cumparati cat mai repede, cat timp inca se mai gasesc unele banci care sa ofere acest program. O alta posibilitate este sa declarati un venit net mai ridicat, suficient pentru a va califica (este bine sa verificati cu un curtier ipotecar cum este influentata puterea dvs de cumparare de catre venitul declarat). Daca asteptarea nu este o optiune, aveti posibilitatea de a apela la imprumuturi ipotecare alternative cu dobanda mai ridicata, oferite de institutii financiare care sunt mai flexibile cand e vorba de venitul considerat. Termenul contractului este in general mai scurt decat pentru o ipoteca traditionala (6luni, 1an, 2ani), dar suficient ca situatia financiara a clientului sa se poata redresa si imprumutul sa poate fi schimbat fara penalitati la o banca traditionala.
Cititi mai multe detalii in articolele Autonom cu venit declarat mic? (aprilie 2018) si Imprumuturi pentru lucratori independenti (mai 2015).
Adenda iulie 2018
SCHL 19 iulie 2018 Incepand cu 1 octombrie 2018, politica SCHL va deveni mai ‘flexibila’ cu scopul de a ‘ajuta lucratorii autonomi de a avea acces la asigurarea SCHL si a obtine dobanzi mai bune’.
Prima schimbare se refera la posibilitatea de a obtine o ipoteca asigurata SCHL de catre autonomii care sunt in afaceri sau in domeniu de mai putin de doi ani. Bancile vor analiza situatia acestora tinand cont de mai multi factori, dintre care: achizitia unei intreprinderi deja existenta, lichiditati suficiente, venituri previzibile, studii anterioare in domeniu.
A doua schimbare se refera la o mai mare flexibilitate relativ la documentele justificative ce pot fi utilizate pentru a stabili venitul pentru a califica un lucrator autonom, fie el inregistrat sau incorporat. Nu intelegeti gresit, SCHL nu va considera venituri ce nu pot fi justificate prin documente, ci bancile vor putea folosi un evantai mai mare de documente pentru a justifica un venit.
Mai multe detalii in articolul Noutati despre ipotecile pentru lucratori autonomi.