Testati-va cunostintele despre investitia imobiliara!
- Va trebuie sa strangeti mai multi bani ca sa cumparati un bloc cu 5 apartamente decat unul cu 4 apartamente.
- Schimbarile anuntate de Guvern de la 1 ianuarie 2018 se refera la toate proprietatile.
- Orice investitie imobiliara se poate finanta daca puneti minum 20% avans.
- Daca veti locui in viitoarea proprietate, puteti pune numai 5% avans la cumparare.
- Chiar daca apartamentele nu sunt inchiriate pentru moment, nu conteaza pentru ca bancile stiu ca veti gasiti chiriasi rapid.
- Puteti cumpara mai putin de 20% o singura proprietate in care sa locuiti, nu mai multe.
- Taxa de bienvenue nu se mai plateste la cumpararea blocurilor de 5 apartamente si mai mari (ar fi si culmea!)
- Nu se mai poate avea o ipoteca asigurata SCHL pentru un bloc, cu amortizare de 30 de ani.
- Pentru ca un bloc sa fie rentabil, este destul ca intrarile din chirii sa plateasca ipoteca, taxele, incalzirea si asigurarea cladirii.
- Toate bancile dau ipoteci pentru blocuri.
Sunteti curiosi ce punctaj ati avut? Nu va spun imediat, ar fi prea simplu. Cititi mai departe!
Multe schimbari au fost anuntate in ultimii ani relativ la finantarea imobiliara, dar toate se refera la imobilele rezidentiale cu 1 pana la 4 apartamente. Si ‘testul de stres’ ce va intra in viguare de la 1 ianuarie 2018 va afecta ipotecile doar pentru aceste imobile. Cum sunt regulile pentru ‘marele locativ’, adica blocurile cu 5 apartamente si mai mari (sa le spunem pe scurt 5plex+)?
Teoria spune ca pentru a cumpara un 5plex+ puteti pune avans minim 15% din valoarea economica, binenteles platind asigurarea SCHL*. Cum adica, un 4plex il luam cu 20% avans si un 5plex cu 15%? Da, teoretic! Cu cat mai multe apartamente are acel bloc, cu atat este mai ‘rentabil’, pentru ca pierderile de chirie sunt proportional mai mici. Ganditi-va ca aveti un condo pe care il inchiriati si chiriasul decide sa plece. Pana gasiti altul veti avea intrari…0%. Daca aveti un 5plex si un chirias pleaca, mai raman ceilalti 4, adica pentru moment aveti 80% din venit.
Ati observat ceva in paragraful anterior? Am spus ca avansul poate fi de 15% din valoarea … economica. Cum adica, nu din pretul cu care cumparati acel bloc? Nu intotdeauna. Valoarea economica este practic acea valoare pentru care blocul este considerat rentabil. Iar rentabilitatea se obtine atunci cand veniturile (adica chiriile primite) sunt mai mari decat cheltuielile. Puteti fi de acord sa platiti 1milion$ pe un bloc, dar daca chiriile aduc 50,000$ pe an si cheltuielile (inclusiv ipoteca) sunt de 55,000$, banca va considera ca 1milion nu este o valoare pentru care blocul este rentabil. Banca va aproba un imprumut pentru care cheltuielile sa fie in total mai mici decat 50,000$, si sa mai ramana si ceva profit.
Sigur, veniturile obtinute din apartamentelor inchiriate va vor ajuta sa platiti ipoteca. Dar cum nimic nu e vesnic, si chiriasii se mai schimba, si pana gasiti altii veti avea o scadere a venitului. De aceea banca ia in calcul asa numitele ‘vacante’, si reduce venitul considerat din chirii cu 3-5%, depinzand de zona in care se afla blocul.
Ce este rezonabil sa consideram ‘cheltuiala’ la un bloc de mai multe apartamente. Taxele municipale, scolare? Evident. Asigurarea obligatorie contra incendiilor si inundatiilor? Sigur. Incalzirea? O platesc chiriasii! Dar lumina pe casa scarilor? Oups, da, pe aceea trebuie s-o puneti la calcul. Si daca vorbim de casa scarilor, ar trebui spalata! Mai sunt si altele? Reparatii? Ce bloc nu are nevoie de reparatii? Dezapezire? Uitat-va pe fereastra… Taiatul ierbii vara? O taie administratorul, dar si el trebuie platit… Sau o taiati dvs, dar trebuie sa aveti cu ce… Dar daca se strica frigiderul si in contract ati promis ca apartamentul vine cu frigider? Cumparati altul. Apa nu se mai incalzeste? Verificati tancul de apa. Acum intelegeti de ce calculul simplu chirii minus taxe, incalzire si asigurare nu este destul?
Puteti alege sa locuiti in blocul pe care il cumparati. Regulile actuale cer in acest caz : minim 5% avans pentru un 2plex, 10% minim avans pentru 3plex si 4plex, si 15% avans pentru 5plex+. Iar imprumutul va trebui sa fie asigurat impotriva incapacitatii de plata. Adica ceea ce numim generic asigurare SCHL. Atentie insa, exista in Canada trei societati de asigurari : Société canadienne d’hypothèques et de logement SCHL, Genworth si Canada Guaranty. Toate trei pot asigura imprumuturi pentru 1-4plex, dar numai SCHL o face pentru ‘marele locativ’, 5plex+.
Regulile actuale SCHL permit asigurarea ca proprietar ocupant doar a unei proprietati cu 1-4 apartamente. Daca ati cumparat prima casa in care ati locuit asigurata SCHL si dupa cativa ani vreti s-o inchiriati si sa luati alta in care sa locuiti, nu mai puteti merge tot la SCHL. Din fericire exista si celelalte doua companii de asigurare…
Am sunat la SCHL acum cateva zile si am verificat daca ipotecile pentru blocurile mari (peste 5 apartamente) se mai pot amortiza pe 30 de ani. Agentul a ras si mi-a raspuns ‘Daca n-am pune pe 30 de ani n-am mai face nici o ipoteca…’ Deci regula cu 25 de ani maxim se aplica doar la ‘mic locativ’ 1-4 apartamente, in care locuiti sau care sunt inchiriate complet.
Cum vedeti, finantarea blocurilor 5plex+ este total diferita de ceea ce numim imobile rezidentiale (1-4plex), de aceea bancile au in general departamente diferite. Sau unele nu au de loc, nici nu doresc sa se apropie de complexitatea finantarii ‘marelui locativ’. Pentru a obtine o ipoteca la un 5plex+ trebuie sa stiti la ce banca sa va adresati, sau sa intrebati un curtier ipotecar cu experienta in acest tip de finantare!
Sa ne intoarcem la test. Ati raspuns NU la toate punctele? Ati avut punctaj maxim! Suntem impresionati de nivelul dvs de cunostinte, sunteti cu siguranta si un excelent investitor. Ati raspuns cu DA la unele puncte? Stati linistiti si sunati un expert in finantare ipotecara. Dat fiind complexitatea procesului de cumparare a unei proprietati locative, este recomandat sa apelati la un curtier imobiliar care sa va sfatuiasca in alegerea zonei si proprietatii in cauza. In plus, un specialist ipotecar va poate ajuta inca inainte de a va angaja intr-o oferta de cumparare, calculand finantarea maxima posibila.
Articol Publicat in Zigzag roman-canadiana in noiembrie 2017