O casa in Romania o luai pentru tine, copiii si nepotii tai. Ramanea in familie pentru 3-4 generatii. In Canada? O singura generatie isi schimba casa de 3-4 ori! Ce caracteristica importanta ar trebui deci verificata la o ipoteca in Canada?
Sa va ajut. Laurentiu si Maria cumpara prima casa odata cu primul loc de munca. Casa e micuta, dar ei sunt doar doi, n-au nevoie de mai mult. Ipoteca este cu banca reputata, care le-a oferit “cea mai buna dobanda posibila pe piata”. Au incheiat un contract pe 5 ani, cu dobanda fixa. Totul pare minunat, sunt fericiti pana cand, 2 ani si jumatate mai tarziu, apare primul copil si simt nevoia de a se muta la o casa mai mare. Cum agentul lor imobiliar tocmai le-a aratat o casa superba, nou nouta, isi spun ca e mana destinului si se decid pentru schimbare. Vor vinde casa actuala, la mijlocul termenului de 5 ani. Noua ipoteca va fi mai mare decat ce au acum ca sold ipotecar, ei presupun ca banca lor nu le va impune penalitati, ba din contra, va fi fericita ca vor avea imprumut mai mare! Surpriza insa! Chiar daca vor continua ipoteca pentru casa noua cu aceeasi banca si in aceleasi conditii, vor avea mai intai de platit penalitati pentru intreruperea vechiului imprumut! 12500$! Nu le vine sa creada! In ciuda insistentelor lor, banca ramane pe pozitie. Penalitatile sunt inevitabile, daca ipoteca se intrerupe.
Ceea ce bunul simt al clientilor presupunea ca se va intampla se numeste ‘transferabilitate a imprumutului’, si atentie, nu este oferita de toate bancile. Laurentiu si Maria au facut acum ceea ce trebuia sa faca inca de la cumpararea primei case : sa caute o banca care ofera conditii bune de dobanda, si in plus si posibilitatea transferarii imprumutului ipotecar de la o casa la alta. Asta ca sa nu se ‘friga’ si a doua oara. Profund nemultumiti si simtindu-se ‘trasi pe sfoara’, ei parasesc prima banca odata cu vanzarea primei case, platind penalitatile si se indreapta spre banca Y, care le garanteaza ca, daca vreodata vor ajunge sa vanda si cea de-a doua casa si sa cumpere o alta, o eventauala transferare a ipotecii se va face fara ca sa li se impuna penalitati!
Care ar fi conditiile pentru ca transferul sa se realizeze fara penalitati? O prima varianta este continuarea cu acelasi sold (aceeasi suma ca la vanzarea primei proprietatii), pentru termenul restant (care a mai ramas din contractul cu banca) . Daca pentru cumpararea urmatoarei case e nevoie de un imprumut mai mare, se va adauga suma necesara cu dobanda pe piata in momentul cumpararii. De exemplu, ati vandut casa dupa 3 ani, contractul initial fiind de 5 ani. Soldul ramas mai are deci 2 ani din contract. Adaugati o a doua ‘felie’ ipoteara pentru un alt termen de 5 ani. Veti avea deci doua transe, una pentru 2 ani, cealalta pentru 5 ani. Binenteles, daca clientul doreste, si a doua transa se poate pune tot pe 2 ani, pentru a le termina in acelasi timp.
Atentie, daca dobanda pe piata este mai mica in momentul vanzarii decat cea din contractul ipotecii, nu puteti cere bancii sa ‘uite’ ca dobanda din contract este mare si va dea dobanda mica de pe piata pe toata suma de imprumut, fara a plati penalitati. Trebuie sa intelegeti ca ati semnat un contract initial si, daca el nu este respectat pana la capat, pentru o casa sau alta, veti plati penalitati.
O alta varianta (dar care per total da acelasi rezultat) este sa se puna noua ipoteca in totalitate cu o dobanda calculata ca media intre dobanda contractului si cea de pe piata. Aceasta se numeste dobanda ponderata si va va permite sa aveti o singura transa de ipoteca cu un singur termen si o singura dobanda.
Nu stiu cat de clare sunt aceste explicatii, dar idea ceea ce trebuie retinuta este: Cand sunteti pe punctul sa alegeti banca pentru finantarea casei, nu intrebati (cum fac 99% din clienti) numai “Ce dobanda imi oferi”? Uneori o economie de 5$ pe luna se poate transforma in 10,000$ de penalitate. Atentie deci!
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in martie 2013
