Pe 16 februarie 2010, Jim Flaherty, ministrul de finante a anuntat o serie de schimbari ale criteriilor ipotecare. Multe sunt insa zvonurile ce deformeaza realitatea. Schimbarile anuntate sunt in numar de trei si vor intra in vigoare incepand cu 19 aprilie 2010.
Totul a inceput pe 21 decembrie 2009, cand acelasi ministru a anuntat, neoficial, ca ‘se gandeste’ sa mareasca avansul minim necesar la cumpararea unei case, si sa micsoreze amortizarea limita pentru plata ipotecilor. De ce? Pentru a limita cresterea exploziva a imprumuturilor ipotecare si pentru a diminua riscul ca aceste ipoteci sa fie o povara prea mare in momentul in care dobanzile ipotecare vor creste la un nivel ‘normal’.
Anuntul din 16 februarie 2010 a avut nuante diferite fata de declaratia initiala. Pentru ca cresterea ratelor ipotecare, ce se prevede incepand cu a doua jumatate a anului 2010, sa nu afecteze pe cei care au contractat ipoteci aproape de maximul de indatorare posibil, ministrul a decretat utilizarea dobanzii afisate (fara rabais) pe 5 ani, chiar daca dobanda clientului este mai mica. Adica? Dobanda negociata cu banca este de pilda 3,35% fixa pe 3 ani. Bazandu-se pe aceasta valoare, calculul arata ca puteti cumpara pana la maxim 250 000$. Dupa 19 aprilie insa, calculul va utiliza 5,38% (dobanda afisata fixa pe 5 ani), care va reduce puterea de cumparare la 190 000$. Dobanda contractuala va ramane totusi 3,35%.
A doua schimbare anuntata se refera la refinantare, adica la marirea ipotecii déjà existente. Se adreseaza deci proprietarilor de case, care pana acum aveau posibilitatea, in anumite conditii, sa mareasca ipoteca pana la 95% din valoarea actuala a casei.Dupa 19 aprilie maximul de refinantare permis va fi 90%. Aceasta va limita problemele ce ar fi putut aparea daca pretul caselor ar fi fost in scadere. Limitand la 90% maximul de imprumut, riscul ca ipoteca sa depaseasca valoarea casei in viitor este limitat. Ministrul afirma, citez, ca ‘datorita acestei masuri, proprietatrea rezidentiala va deveni un mijloc de economisire mai eficace’.
Dar scaderea cu 5% a posibilitatii de a utiliza ‘echitatea’ casei (adica partea din valoarea casei pe care nu exista ipoteca) ataca direct si in alt aspect in plina dezvoltare al pietii imobiliare. Investitia imobiliara mica (1-4 apartamente) a proprietarilor care aveau déjà o casa. Profilul unui astfel de investitor : proprietar de 2-3 ani pe casa la care a pus initial 5-10% avans, cu venit mediu si cu datorii rezonabile, dar care nu a acumulat neaparat 20-30 000$ in economii. Valoarea crescanda a casei lui i-ar fi oferit posibilitatea de a face rost de bani pentru a cumpara poate chiar un 3plex sau 4plex. Cu dobanzile actuale foarte mici, aceste proprietati erau chiar rentabile!
Si asta nu e totul. Urmeaza a treia schimbare, adresata dupa spusele ministrului, celor ce achizitioneaza imobile cu intentia de a le inchiria integral, cu scop speculativ. Se cere deci pentru astfel de locuinte un minim de 20% de avans. Amintim ca nu mai departe de sfarsitul 2007, guvernul anunta posibilitatea de a cumpara cu numai 5% avans un duplex si 10% avans un 3plex si 4plex, chiar daca intentia era sa fie inchiriate in intregime. Singura impunere era o valoare superioara a asigurarii SCHL.
Dupa spusele ministrului, ‘guvernul actioneaza pentru ca familiile canadiene sa nu depaseasca capacitatea lor financiara’. Chiar daca nu exista nici o indicatie clara a existentei sau formarii unei ‘bule speculative imobiliare’ in Canada, guvernul ia astazi masuri ‘moderate, prudente si precoce’ pentru a preveni aceasta eventualitate.
Subliniem ca majoritatea cumparatorilor de prima casa, cu credit bun, avans de minim 5% disponibil si care nu aveau oricum intentia sa se indatoreze cu ipoteca pana la maximul permis, nu ar trebui sa fie afectati de schimbarile anuntate. Pentru dansii exista deci viata (si case) si dupa 19 aprilie. Pentru ceilalti insa, care se califica la limita, acum poate fi ultimul tren pentru cativa ani buni si poate ar trebui sa se grabeasca. Incepeti prin a afla simplu puterea de cumparare, completand formularul de la www.calificare.info.
Sursa : Ministère de Finance Canada www.fin.gc.ca
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in martie 2010