Va aduceti aminte cum Guvernul canadian a decis ca din noiembrie 2016 sa ne testeze ‘nivelul de stress’ la contractarea unei ipoteci asigurate (adica pentru imprumut mai mare de 80% din valoarea proprietatii)? Iata ca acum, dupa un an, Guvernul loveste iar hotarand ca nici cei ce pun avans mai mare de 20% nu trebuie sa ramana ‘nestresati’. In pofida parerilor contrare deschis exprimate de catre banci si curtieri ipotecari, Oficiul Surintendentului Institutiilor financiare*, impune in noile practici si politici incepand cu 1 ianuarie 2018 aplicarea ‘scenariului de stress’ tuturor noilor ipoteci rezidentiale, asigurate sau nu.
Ce vrea sa spuna asta? Chiar daca vi se promite o dobanda de 3% (de exemplu) pentru o ipoteca, fie ea fixa sau variabila, calculul de admisibilitate va fi facut de catre banca considerand o dobanda cu cel putin 2% mai mare. De fapt, dobanda de calcul este egala cu valoarea cea mai mare dintre dobanda clientului + 2% si dobanda fixa afisata pentru termenul de 5 ani (de pilda astazi 4,89%). In exemplul anterior (dobanda clientului de 3%), calculul se va face cu 5%. Se justifica impunerea aceastei practici pentru a se asigura ca datoria va putea fi rambursata si in eventualitatea cresterii dobanzilor ipotecare.
Consecinta imediata a acestor masuri este ca puterea de cumparare va fi redusa. Daca in 2017 dupa vechile reguli puteati obtine o ipoteca de 300 000$ (calculata cu 3% dobanda), dupa noile reguli in 2018 veti putea imprumuta numai aproximativ 245 000$, ceea ce inseamna o reducere de 55 000$, adica 18%!
Noile schimbari afecteaza direct institutiile financiare aflate sub jurisdictia federala, nu si cooperativele sau casele de imprumut si economii (adica Caisse Desjardins). Insa Caisse Desjardins a luat-o inaintea Guvernului si a hotarat sa aplice aceasta regula inca de acum cateva luni!
O portita pe care o aveti (inca!) pentru a reduce impactul schimbarilor anuntate este sa intindeti imprumutul pe mai multi ani, adica sa mariti amortizarea. Si aici exista limite. Chiar daca teoretic amortizarea ipotecara in Canada pentru ipoteci ne-asigurate (imprumut de 80% sau mai mic) poate ajunge pana la 40 de ani, in practica nici o banca nu o admite. Unele banci permit maximum 30 de ani amortizare, altele pot ajunge exceptional la 35 de ani. Daca la 25 ani puteti primi 245 000$ imprumut, marind amortizarea cu 5 ani (pana la 30 ani) veti putea imprumuta 265 000$, iar adaugand inca 5 ani veti ajunge pana la 285 000$ imprumut. Atentie numai, dobanzile negociate pentru ipoteci cu amortizari ce depasesc 25 de ani sunt in general mai mari cu 0,1-0,2% fata de cele cu amortizare de 25 ani.
Intelegem dorinta Guvernului federal de a invita la prudenta in conditiile economice actuale si constanand ca dobanzile ipotecare au inceput deja sa creasca. Deci, de la 1 ianuarie 2018, cand ne facem calcule pentru cumpararea casei, nu trebuie sa luam in calcul numai stresul daca astazi putem plati ipoteca, mai conteaza si daca putem suporta si stresurile viitoare. Guvernul ne iubeste si ne vrea cat mai relaxati.
Articol aparut in Zigzag roman-canadian in octombrie 2018
