Ce ne mai pregateste guvernul federal in materie de imprumut ipotecar pentru 2019? Anii trecuti, principala noutate introdusa fost strangerea surubului la acordarea imprumuturilor ipotecare ale bancilor si institutii financiare prin introducerea unui asa-numit “test de stress”. Fie ca imprumutul este considerat ‘riscant’ (adica peste 80% din valoarea proprietatii, si deci asigurat impotriva incapacitatii de plata prin SCHL, Genworth sau Canada Garanty), sau ‘conventional’ (imprumut mai mic de 80% din valoarea proprietatii), puterea financiara a clientului este calculata pentru conditii mai aspre decat cele actuale. Calculul de calificare se face bazandu-se nu pe dobanda reala de astazi a clientului, ci pe una din urmatoarele dobanzi de referinta: dobanda reala clientului marita cu 2% sau dobanda fixa afisata (nenegociata) pentru termenul de 5 ani (astazi 5,34%). Evident, cum dobanda de calcul este mult mai mare decat dobanda reala, puterea de cumparare maxima este redusa substantial.
Guvernul argumenteaza ca actioneaza asa din prudenta. Doreste sa se asigure ca datoria va putea fi rambursata si in eventualitatea cresterii dobanzilor ipotecare. Alte autoritati in domeniu (www.FraserInstitute.org, www.MortagageProsCan.ca), chiar daca nu sunt impotriva ideii de scenariu de stress, sunt de parere ca modul guvernamental de implementare este exagerat si face mai mult rau decat bine. Mortgage Profesionals Canada (MPC), asociatie canadiana ce reprezinta 11 500 de membrii si 1000 de companii: banci, curtieri ipotecari si companii de asigurare, comenteaza in raportul sau anual 2018* ca Guvernul ar fi trebuit sa tina cont si de cresterea medie a salariilor (estimata la 2% pe an), in plus de rambursarea capitalului prin plata lunara a ipotecii (in medie 13-14% in primii 5 ani ai imprumutului). Aceste doua ajustari ar justifica, in opinia economistului asociatiei, Will Duning, aplicarea unui test de stress cu o dobanda de doar +0,75% fata de cea reala, nu +2%. O alta propunere este de a nu mai supune testului de stres pe acei proprietari de case care au dovedit ca in ultimii ani au platit ipoteca la timp.
Raportul mai noteaza ca, desi guvernul a impus aceste schimbari cu intentia de a reduce riscul in piata imobiliara, efectul obtinut a fost invers, impingand tot mai multi cumparatori spre institutii financiare alternative sau private, care nu sunt supuse regulilor federale si care ofera imprumuturi cu dobanzi mai mari. Ceea ce a inspirat zvonurile preluate (sau initiate!?) de agentia de presa Reuter, ca guvernul ar discuta extinderea testului de stres la creditorii privati, zvon insa infirmat la inceputul lui februarie de ministrul de finante federal Bill Morneau.
Acum un an si jumatate, Banca centrala a Canadei a inceput sa creasca dobanda directoare, Incetinirea pietii imobiliare a fost influentata nu numai de inasprirea conditiilor de acordare a ipotecilor, dar si de marirea dobanzilor. Sectorul imobiliar a contribuit pana acum la sustinerea economiei, de aceea incetinirea investitiilor imobiliare se va traduce prin scaderea cresterii economice globale. Initiate datorita ‘supra-incalzirii’ imobiliare din Vancouver si Toronto, regulile impuse de guvern au folosit o ‘talie unica’ pentru toata Canada, avand inerent efecte disproportionate in diferite provincii.
In raportul amintit* se estimeaza ca, pana la urmatoarele alegeri federale din octombrie 2019, schmbarile deja impuse (in 2016 si 2018) vor fi afectat peste 200 000 de canadieni – prin reducerea puterii de cumparare sau pur si simplu impiedicandu-i sa cumpere casa. Conform aceluiasi raport, numarul de tranzactii imobiliare (exceptand constructiile noi) in Canada a fost cu 11% mai mic in 2018 decat in 2017, si cu 15% mai mic decat in 2016. Multi din cei care poseda deja o casa, odata contractul ajuns la termen, si-au vazut redusa puterea de negociere a conditiilor unui nou contract sau au fost obligati sa ramana cu aceeasi banca. Totusi, procentul ipotecilor cu intarzieri de plata ramane istoric foarte scazut (0,24% in septembrie 2018).
Pe de alta parte, raportul MPC referitor la piata imobiliara in provincia Quebec la finalul 2018**, arata ca activitatea locala este in crestere, cel putin in ultimii doi ani. In Quebec, vanzarile totale in 2018 au depasit cu 4,9% pe cele din 2017, iar pretul mediu al caselor in decembrie 2018 a fost cu 5,5% mai mare decat in aceeasi luna in 2017 (stabilindu-se in jur de 315 000$). Explicatiile acestei tendinte ascendente, opuse celei canadiene in ansamblu, ar fi elanul pozitiv al economiei provinciale inregistrat in ultimii ani si nivelul scazut al preturilor caselor relativ la alte provincii. Se inregistreaza din ce in ce mai putine case scoase la vanzare. Numarul de vanzari raportat la numarul de noi case scoase la vanzare (61%) este mult peste nivelul considerat echilibrat (45%), ceea ce va face cel mai probabil ca preturile sa creasca rapid. Binenteles, previziunile pot fi oricand modificate de evenimente neprevazute, economice sau de alta natura.
Concluzia? 2019 va fi cel mai probabil un an bun pentru tranzactiile imobiliare in Quebec. Daca doriti sa aflati puterea de cumparare reala, asigurati-va ca banca sau curtierul cu care lucrati aplica criteriile in vigoare. Veti fi scutiti astfel de surprize atunci cand va trebui sa obtineti aprobarea finala. Iar daca ipoteca dvs vine la scadenta in 2019, nu ezitati sa va verificati cu curtierul dvs sansele de a obtine o oferta mai buna la alte banci!
*Year end 2018 Annual State of the Residential Mortgage Market in Canada www.mortgageproscan.ca
**Quatrième trimestre 2018, Résumés du marché du logement Québec www.mortgageproscan.ca