Analiza pe care o banca o face la autorizarea unei ipoteci la cumpararea unei case cu proprietar ocupant este influentata in principiu de trei factori majori: venitul anual, creditul existent si lichiditatiile de care se dispune. Orice ‘dosar’ este analizat in ansamblu, iar daca unul din factori este mai slab, ceilalti vor trebui sa fie mai ‘tari’ ca sa-l suplineasca pe primul. Sa le trecem in revista:
- salariu bun, credit bun, lichiditati peste minimul cerut = caz ideal. Puteti obtine orice produs ipotecar, in limita indatorarii admisibile. Se calculeaza puterea de cumparare bazandu-se pe venitul castigat si datoriile avute. Puteti cumpara o casa unifamiliala (casa detasata sau semidetasata, ‘en rangé’, condo) sau duplex cu un avans de minim 5%, sau 3plex si 4plex cu un avans de minim 10%.
- salariu bun, credit bun, lichiditati mai deloc. Alegerea casei va este limitata la una unifamiliala (casa detasata sau semidetasata, ‘en rangé’, condo) sau un duplex. Avansul minim cerut este 5% (inca!). Va trebui sa dispuneti de acesti bani- din imprumuturi pe carti de credit, marje de credit, de la prieteni sau rude indepartate. Daca familia apropiata va face o donatie ca sa puteti plati avansul de 5% (fara a cere sa i se ramburseze suma), aceasta va ‘promoveaza’ la categoria 1 si va da deci acces la mai multe alternative. Exista posibilitatea obtinerii unei remize dupa cumpararea casei, care va va permite rambursarea datoriilor. Dobanda ipotecii va creste insa in consecinta.
- salariu bun, credit prost, lichiditati destule. Daca bancile si companiile de asigurare a ipotecilor (SCHL, Genworth) considera ca istoria de credit este prea degradata, vi se va cere un avans mai mare. In general el va fi de minim 20% din valoarea casei, dar poate creste la 25-30-35%, cu cat scorul de credit este mai scazut. Cel mai probabil dobanda ipotecara va fi ridicata.
- venit mic, credit bun, lichiditati destule. Este in general cazul lucratorilor pe cont propriu (cu companie incorporata sau inregistrati) care au dreptul sa deduca anumite cheltuieli din venitul brut, scazand astfel venitul net (cel care e luat in calcul de catre banci). Pentru aceasta categorie exista (inca!) posibilitatea de a cumpara o casa unifamiliala sau un duplex neluandu-se in calcul venitul declarat la impozit, cu un avans minim de 10%, platind in schimb o asigurare ipotecara SCHL/Genworth mai mare. Acest program special nu se poate aplica insa celor care nu sunt lucratori autonomi. Pentru ei trebuie cautate toate mijloacele de a mari venitul pe care banca il poate considera : prin adaugarea alocatiei familiale sau a pensiei alimentare in cazul familiilor cu copii minori; prin majorarea veniturilor nete in cazul primirii unei rente de invaliditate pe termen lung; prin adaugarea venitului din ore suplimentare sau un eventual ‘timp partial’ suplimentar; sau pur si simplu prin adaugarea unui ‘girant’. Daca avansul se ridica la 35-50% din valoarea casei, se poate merge pana la a nu se verifica venitul declarat.
- salariu bun, credit prost, fara lichiditati. Este o combinatie care in general esueaza. Daca nu aveti avansul minim cerut de SCHL/Genworth, banca nu va poate da ipoteca. Puteti apela la un ‘prêteur privé’, fiti insa atent la conditiile de dobanda si modul de plata (de multe ori se cere doar plata dobanzii, fara a se plati din capital).
- salariu prea mic, credit prost, destule lichiditati. Puteti avea sperante de a obtine un imprumut, dar, ca si la punctul 3, minumul de avans va depasi cu siguranta 20%, avansand spre 30-35% cu cat creditul este mai degradat.
- salariu mic, credit bun, fara bani. Singura speranta in acest caz este sa va limitati la cat vi se permite ca putere de cumparare (vezi punctul 2), tinand cont de comentariile deja facute la cazul 4 despre venitul ce se poate considera.
- fara venit, credit prost si fara bani. Reveniti cand unul din factori s-a imbunatatit si puteti sa va incadrati in unul din cele 7 puncte anterioare.
Oricare ar fi situatia dvs, daca va intereseaza cumpararea unei case, nu va limitati la autoevaluare, apelati la un specialist in ipoteci, acesta v-ar putea gasi solutii la care nu va astaptati!
Articolul a fost publicat in ZigZag Romano-Canadian in octombrie 2012
