Ca de obicei, la trecerea intr-un nou an, ne uram unii altora sa avem un an mai bun! Dorim ca 2017 sa ne aduca pace in suflete, in camine, in lume. Dupa un 2016 zbuciumat pe mapamond si in Canada, cu multe schimbari, speram ca 2017 ne va aduce cu el liniste.
In privinta imprumuturilor ipotecare, modificarile introduse la sfarsitul lui 2016 de catre ministerul de finante au fost facute, ca intotdeauna, cu buna intentie de a ajuta piata imobiliara canadiana. Daca vor avea efectul scontat, vom vedea.
Cum statea piata imprumuturilor ipotecare la finalul lui 2016? Procentul de ipoteci platite cu intarziere de cel putin trei luni a fost in scadere in ultimii ani in majoritatea provinciilor canadiene conform SCHL*, in afara de Alberta (0,41%) si Saskatchewan (0,61%) unde a crescut datorita slabirii economiei locale si a ratei de somaj relativ mare. In Quebec numai 0,34% dintre ipoteci sunt in intarziere de mai mult de 3 luni la sfarsitul lui 2016, pe cand media in Canada este de 0,28%, ambele in scadere fata de 2015. Ca sa comparam, numarul imprumuturilor neplatite de cel putin trei luni in USA este in medie in prezent 1,14%, dupa ce maximul de 4,43% fusese atins in 2010.
Ministerul de finante a facut in 2016 schimbari ce ating direct si indirect puterea de cumparare a canadienilor. Direct, a impus ‘scenariul de criza’, adica efectuarea calculului puterii de cumparare cu o dobanda de referinta, mai mare decat cea efectiv platita de catre cumparator – pentru ipoteci asigurate prin SCHL, Genworth sau Canada Guaranty. Intentia este ca acestia sa poata continua sa ramburseze imprumutul si in cazul unei eventuale cresteri a dobanzilor in viitor. Aproximativ 20% din cumparatorii potentiali au fost atinsi de aceasta masura, fiind obligati sa-si reduca pretentiile si sa se orienteze spre o casa mai modesta.
O masura mai putin cunoscuta de publicul larg a fost cea intrata in viguare la 1 ianuarie 2017. Guvernul a impus institutiilor financiare o participare mai mare la riscul asociat ipotecilor asigurate, deci cheltuieli suplimentare ce se traduc prin dobanzi ipotecare mai mari. Valul de crestere a dobanzilor a inceput deja in decembrie 2016. Dobanzile fixe pe un termen de 5 ani de 2,2-2,3%, erau frecvente in 2016, reprezentand un minim istoric. In prezent, pentru 5 ani se poate obtine 2,7-2,8%, deci cresterea nu a fost enorma. In general insa, dupa o avalansa de cresteri are dobanzilor, urmeaza o mica scadere, neajungandu-se totusi la nivelul anterior. In plus, un fenomen de scadere a dobanzilor se petrece in Canada la inceputul fiecarui an, moment in care bancile incep sa extinda garantiile de rezervare a dobanzilor pana in iulie.
Guvernul federal nu are pentru moment alte masuri legate de imobiliar pe masa de lucru. Totusi, Evan Siddall, seful executiv al SCHL, a afirmat in noiembrie 2016 ca s-ar putea ca urmatorul pas in ‘calmarea’ pietii sa fie cresterea avansului minim necesar la cumparare. In opinia d-lui Siddall, faptul ca se poate cumpara o casa cu numai 5% avans hraneste nedorit cererea de case, implicit cresterea preturilor. Acest zvon a mai fost lansat in trecut, dar nu s-a pus niciodata in aplicare.
Ca o urmare directa a schimbarilor impuse de guvern, Association canadienne de l’immeuble ACI** prevede o scadere a pretului mediu a caselor in Canada cu 2,8% in 2017 (pret mediu 475900$), dupa ce in 2016 crescusera cu 10,5%!! Scaderea va fi inflentata majoritar de provincia BC cu -7,8% in 2017 (pret mediu estimat 634900$), dupa ce in 2015 preturile in aceasta provincie se marisera cu 12%, iar in 2016 cu 8%. Cresterea preturilor in Ontario se va continua, dar la o rata mult mai mica decat anterior (1% in 2017, 15% in 2016 si 7,7% in 2015, pret mediu prevazut in 2017 541300$). Quebec va ramane pe panta ascendenta lenta a preturilor, cu cresteri de 1,5% in 2015, 2,5% in 2016 si 2% in 2017 (287800$ pret mediu prevazut pentru 2017).
Variatia preturilor este corelata cu numarul de vanzari, pentru care ACI prevede** o scadere cu 3,3% in Canada, dupa ani buni de crestere (5,5% in 2015 si 6,2% in 2016). BC va trage in jos media cu -12,2% in 2017, compensand cresterile fara masura inregistrate in ultimii ani (22% in 2015 si 10% in 2016). Si in Ontario se vor vinde mai putine case in 2017 (-2,7%), dupa cresterile de 9% observate in 2015 si 2016. Intr-o nota pozitiva, provincia Quebec va continua in 2017 sa cunoasca cresterea numarului de vanzari de 1,2%, dupa ce in 2015 si 2016 cresterea fusese de 5%.
Pare deci ca tinta masurilor restrictive aduse recent de Guvern se va atinge, racorind piata canadiana acolo unde era ea cea mai incinsa, BC si Ontario. In Quebec se intrevede continuarea unei cresteri la ralenti, piata tinzand spre echilibru si preturile ramanand abordabile. Tinand cont de toate schimbarile recente, daca sunteti pe punctul de a cumpara o locuinta, faceti apel la un specialist ipotecar pentru a va calcula exact posibilitatile dvs de imprumut si de a gasi programul potrivit.
*Société canadienne d’hypothèque et de logement www.cmhc-schl.gc.ca
**Association canadienne de l’immeuble/Canadian Real Estate Association www.crea.ca
Articol publicat in Pagini Romanesti in ianuarie 2017
