E timpul sa cumparati prima casa, dar sunteti cu adevarat pregatit? Cu vreo doi ani in urma, intr-o dupa amiaza ploioasa, o prietena veche ma suna disperata ‘Poti sa ma ajuti? Am nevoie sa imi aprobi o ipoteca pentru cumpararea casei pana maine la ora 6 seara’. Incepuse sa caute casa cu 3 saptamani inainte, fusese la banca ei unde consiliera i-a spus sa stea linistita ca poate sa cumpere pana la 300 000$. Odata ce a gasit o casa, a facut oferta care s-a acceptat la 270000$. Dupa ce a trimis hartiile pentru aprobare la sucursala, a luat cam mult timp si dupa 9 zile de la acceptarea ofertei a fost informata ca nu poate sa cumpere de fapt pentru ca nu are credit suficient de bun. Zice: ‘Nu mai inteleg nimic, de ce prima data mi s-a spus ca pot si acum sunt refuzata in a 9-a zi? Pot sa mai fac ceva? N-am avut de lucru si am si anuntat proprietarul blocului in care stau ca nu reinnoiesc chiria! Daca nu poti sa ma aprobi pana maine seara sunt in aer!’
Prietena mea voia sa cumpere o proprietate fara avansul minim obisnuit de 5%, iar consiliera nu verificase istoria de credit, nici referintele de la locul de munca si nu se interesase daca clienta cumpara singura sau impreuna cu alta persoana. Deja trei informatii care au dat peste cap tot dosarul si au vandut clientei iluzia unei tranzactii usoare. Din acest motiv nici nu s-a mai gandit sa mai obtina si a doua opinie. Asa ca s-a apucat direct sa caute casa. Ce a urmat e simplu de intuit. Creditul era departe de a fi perfect iar sotul ei nu avea minimum 2 ani de munca ca si lucrator autonom. Cand centrul de credit a pus cap la cap toate informatiile trimise de sucursala, raspunsul nu putea fi decat negativ.
Sansa ei a fost totusi ca exista un program special de finantare pentru situatia ei, de care insa consiliera din sucursala nu avea cunostinta. Reanalizandu-i aplicatia si evidentiind fortele dosarului, am reusit in mai putin de 24h sa intoarcem decizia si sa obtinem aprobarea finala, cu exact doua ore inainte de terminarea termenului de finantare. La aflarea vestii, prietena mea a inceput sa planga la telefon de bucurie.
Care sunt lectiile acestei povesti?
In primul rand, a porni la cumpararea casei inainte de a iti verifica soliditatea dosarului e o eroare. O gramada de lucruri pot merge prost in acest proces, si e necesar sa iti cunosti punctele bune si punctele slabe ale dosarului personal. Prietena mea a facut totusi ceva, s-a dus in sucursala ei. Acolo a dat peste un generalist, care nu cunoastea situatia din domeniul ipotecar. Din 2008 incoace, de cand cu criza imobiliara din State, regulamentele si programele ipotecare au evoluat intr-un ritm halucinant. Sunt peste 20 programe disponibile – din care unele sunt foarte recente. Cei ce lucreaza in domeniul ipotecar abia tin pasul cu schimbarile. Cu tot respectul pentru persoanele care lucreaza in banci la ghiseu, aceastea nu sunt la current cu detaliile acestor programe.
In al doilea rand, persoana respectiva nu a cerut prietenei mele nici un document – nici despre credit, nici despre job, si nu a realizat ca de fapt urmeaza sa fie doua personae implicate in dosar. Chiar daca ar fi cerut acele documente, desigur, tot nu insemna ca consilierul ar fi stiut la ce program sa iincadreze clientul. Dar macar ar fi observat punctele slabe ale dosarului si ar fi avut poate idea sa treansmita dosarul unui specialist.
A treia eroare a fost ca a anuntat ca pleaca din chirie, inainte ca aprobarea (sau refuzul) final sa fie obtinut. Exista multa lume care confunda pre-calificarea cu aprobarea finala (din pacate inclusiv curtieri imobiliari care lucreaza part time). Daca cineva a vorbit la banca inainte de a gasi casa si i s-a spus ca e OK, crede ca nu mai are nimic altceva de facut. Fals ! Precalificarea este o analiza a situatei financiare a clientului facuta de catre banca, nu si de catre companiile de asigurare a imprumuturilor (SCHL sau Genworth). Aprobarea finala in schimb trebuie data si de catre asiguratori, si in plus este data si pentru proprietate! Chiar un client perfect nu poate cumpara orice casa la orice pret. Prietena mea nu se astepta deloc la un refuz. De fapt, credea ca aprobarea finala e o simpla formalitate birocratica.
In fine, faptul ca a evitat sa ia legatura cu cineva din anturajul ei imediat care avea cunostiinta despre domeniul imprumuturilor ipotecare (adica cu mine!) – pe ideea ca `nu am vrut sa te deranjez` – a fost de asemenea o eroare. La cine sa mergi mai intai in astfel de situatii? La un necunoscut despre care nu stii mare lucru, sau la un amic care face tocmai meseria respectiva?
Pana la urma, in cazul relatat aici s-a sfarsit cu ‘happy end’. Dar se putea termina si prost. Nimeni nu e superman, si chiar cei mai mari chirurgi din lume au si ei rata lor de esec daca pacientul vine prea tarziu la operatie.
Asa ca daca planificati sa va cumparati o casa in curand, faceti `analizele` din timp!
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian ianuarie 2013