Se intampla mai des decat va inchipuiti: dl. Ionescu e gata sa cumpere o casa, se considera o persoana disciplinata financiar, are salariu bun, si este convins ca va obtine usor o ipoteca cu dobanda foarte buna. Dar dupa merge in sucursala si face aplicatia de credit, poate avea surpriza ca banca fie sa il refuze de-a dreptul, fie sa ii ceara mai multi bani ca avans sau sa adauge inca o persoana in dosar. De ce este asa?
Este util sa intelegem care sunt criteriile dupa care o banca isi cauta cliientii. Nu uitati ca bancile nu fac acte de caritate atunci cand acorda un imprumut, ci doresc sa garanteze ca plasamentul respectiv este profitabil si sigur. Aceste criterii se mai numesc si ‘cei 5C’. Le prezentam in continuare:
1. Caracter – Se refera la capacitatea debitorului (clientului) de a rambursa împrumutul. Aceasta este o evaluare subiectivă bazată pe situația generala actuală a debitorului: de cand ocupa acelasi loc de munca, ce formatie profesionala poseda (pentru a estima in caz de pierderea jobului sansele de a reintra pe piata muncii), experiență în afaceri (in cazul unui proprietar de companie sau in caz de achizitie a unui imobil comercial). O mare parte din aceste informații sunt obținute din istoria de credit (Equifax sau Trans Union) pe care bancile le examineaza odata cu cererea de împrumut. De asemenea se încearca, pe cât posibil, evaluarea intențiilor și intereselor clientului, daca scopul obtinerii imprumutului este legal. Oare solicitantul prezinta un angajament puternic moral de a rambursa împrumutul? Oare rapoartele de credit reflectă integritatea atitudinii reclamantului față de scopul obtinerii creditului?
2. Capital – câți bani este dispus să investească clientul însuși în proprietate: avansul de plată la cumparare, sau echitatea (suma din valoarea casei negrefata de imprumut) într-un scenariu de refinanțare a proprietatii. Profesioniștii din domeniul ipotecar trebuie să ia în considerare aceste aspecte, plus capacitatea debitorului de a economisi bani și de a acumula active.
3. Capacitate – are debitorul capacitatea de a rambursa împrumutul? Acesta este un factor critic in luarea deciziei finale. Analizand venitul brut anual si celelalte datorii (imprumuturi deja existente, cart de credit si alte obligatii financiare), banca evalueaza daca totalul datoriilor lunare nu depaseste 40-44% din venitul brut.
4. Credit – Numit in limbaj popular istorie de credit, acest factor analizeaza istoria debitorului in ceea ce priveste disciplina rambursarii creditelor prcedente. Se analizeaza scoruri de credit, eventualele intarzierile de plata aparute in trecut, daca aplicantul a avut deja un faliment personal sau a returnat o casa la banca, precum si marimea imprumuturilor precedente (nu este acelasi lucru daca ai rambursat un imprumut de 500$ sau de 50,000$)
5. Colaterale – Daca exista o garanție suplimentară pentru împrumut, cum ar fi o proprietate deja existenta sau niste fonduri plasate in REER, evident ca imprumutul se acorda mai usor. Într-o tranzacție imobiliară rezidențială, proprietatea in cauza, ce urmeaza a fi achizitionata sau refinatata este de obicei oferita drept garanție pentru împrumut.
Cum nimeni nu este perfect, ar insemna ca nimeni sa nu obtina imprumuturi ipotecare! Si de aceea s-au infiintat companiile de asigurarea imprumuturilor, care sa ajute clientul sa isi realizeze visele si bancile sa isi acopere riscul. Deci dl Ionescu poate, chiar daca sta bine la doar 3 sau 4 C-uri din 5, sa devina proprietar, daca sta de vorba cu cine trebuie!
Articol aparut in Pagini Romanesti in mai 2016
