Cristina si Daniel au decis sa cumpere prima lor casa in Canada. Cuminti, primul lucru pe care l-au facut a fost sa se duca la banca lor si sa ceara o preaprobare ipotecara. Au primit confirmarea ca pot cumpara pana la suma de 300,000$.
Curtierul lor ipotecar i-a ajutat sa gaseasca o casa frumoasa, pe nevoia lor, in bugetul lor. Cuminti fiind, ei nu au mers pana la maximul sumei preaprobate, ci s-au oprit la 280,000$. S-au intors la banca lor sa ceara aprobarea imprumutului pentru aceasta casa. Si… surpriza! la sfarsitul celor 10 zile alocate pentru obtinerea aprobarii ipotecare, banca ii refuza. Toata bucuria de pana acum s-a risipit, cei doi sunt cuprinsi de panica si, dincolo de a intelege de ce au fost refuzati, incearca disperati sa obtina o aprobare din alta parte.
In acest moment al povestirii (vineri seara) primesc un apel. Ati ghicit, Cristina ma suna aproape plangand ca are nevoie urgent de o aprobare. De ce s-a ajuns in situatia asta?
Uneori se intampla ca functionarii de la banca sa uite sa verifice istoria de credit. Daca totusi creditul este verificat initial, dar intre momentul obtinerii preaprobarii initiale si cel al aprobarii finale exista un interval de timp important, configuratia creditelor si punctajul de credit se pot schimba. In cazul nostru, banca respectiva a sugerat Cristinei sa faca un imprumut pentru un REER pentru a utiliza depunerile rspective ca avans la casa. Un sfat excelent, daca s-ar fi tinut cont insa ca noul imprumut influenteaza tocmai calculul puterii de cumparare… Adaugand insa plata lunara a imprumutului REER la calcule, puterea de cumparare a scazut brusc de la 300,000$ la maxim 250,000$.
Cand cereti o preaprobare ipotecara va trebui sa dati bancii/curtierului ipotecar o autorizare semnata de verificare a istoriei de credit si a tuturor documentelor furnizate de dvs. Va trebui sa dovediti prin documente venitul pe care il aveti – venitul din salariu sau lucrator autonom si eventual alocatia copiilor minori. Va trebui sa dati dovada si pentru banii pe care ii veti pune avans la casa – din economiile personale sau donatie de la familie, cat si cei pe care ii aveti ca economii dar nu vor fi folositi la cumpararea casa. Pe baza autorizarii dvs, cererea de preaprobare este trimisa centrului de credit al unei banci, care, daca toate calculele sunt corecte, elibereaza o scrisoare de preaprobare.
Este preaprobarea astfel obtinuta infailibila? Inca nu! Alti factori ce pot influenta decizia finala sunt schimbarea locului de munca sau a avansului disponibil. Daca noul loc de munca implica o perioada de proba, sau nu mai este in acelasi domeniu de activitate, sau se trece de la salariat la lucrator pe cont propriu, banca poate decide ca dosarul este prea riscant si sa refuze. Daca initial ati declarat ca aveti disponibili 20,000$, dar intre timp ati cumparat o masina de 15,000$, nu mai aveti destul pentru a pune avansa la casa (minim 5% din valoarea ei).
Nu in ultimul rand, banca poate refuza pur si simplu casa, si nu clientul. De pilda, daca aceasta casa are nevoie de prea multe renovari majore, sau dala de beton contine pirita, izolatia este din azbest sau alte materiale periculoase, sau este in zona inundabila, este posibil ca finantarea sa fie refuzata. La fel si daca taxele funciare ale casei sunt mult mai mari decat cele aproximate initial de catre banca in calculul preaprobarii.
S-ar putea gasi solutii de aprobare insa doar prin schimbarea bancii sau a asiguratorului ipotecii (SCHL, Genworth sau Canada Guaranty). De ce? Unele banci nu iau in calculul puterii de cumparare alocatia primita pentru copii (cazul Cristinei), altele da. Sau unele banci nu sunt de acord ca avansul sa provina din bani imprumutati (imprumutul REER), dar altele da. Rata dobanzii acordata de banca poate aduce o diferenta la calcule. Sau ceea ce un asigurator ipotecar considera prea riscant, altul poate aproba.
Tot ce am spus pana acum nu se vrea o diminuare a importantei preaprobarii. Ea va garanteaza o dobanda ipotecara pentru urmatoarele 3-4 luni. Vanzatorii de case si curtierii imobiliari prefera sa lucreze cu cumparatori preaprobati. O preaprobare arata seriozitatea cumparatorului, si de accea va va da o putere mai mare de negociere in fata altor cumparatori care nu sunt preaprobati! In unele cazuri, a fi preaprobat poate face diferenta intre a cumpara casa visurilor dvs sau a o pierde. Casele in zone ‘bune’, care sunt puse pe piata cu un pret rezonabil, se vand repede oricat de lenta ar fi piata! In unele cazuri vanzatorii primesc chiar mai multe oferte in acelasi timp.
Asadar, cereti o preaprobare cat de curand daca sunteti in cautarea unei case, dar incercati sa pastrati situatia dvs financiara neschimbata pana la cererea de aprobare. A se ocupa de documente si formulare nu este o activitate placuta, dar mai bine o faceti acum, cand sunteti calmi si relaxati, decat in stresul unei oferte de cumparare deja facuta vanzatorului! In plus, ea este gratuita si nu va obliga la nimic.
Articol publicat in Pagini Romanesti in iunie 2016