In trecut, când intrebați un curtier ipotecar care este dobânda cea mai buna, acesta răspundea simplu 3% sau 4.5%, după cum mergea piața in acel moment. Și astăzi vi se poate răspunde la fel de simplu (chiar vedeți singuri pe situl internet al subsemnatei ca este afisat 2,99%), dar asta nu înseamnă ca aceea oferta se poate aplica automat. Cel mai probabil, dacă puneți astazi aceeași întrebare ‘care e cea mai buna dobânda’ raspunsul nu va fi o cifra, ci o serie de alte intrebari: Cumpărați pentru prima data sau aveți deja o casa? Cât este suma de împrumutat? Daca vreți sa cumpărați, cât veți pune avans? Veti locui dvs in casa sau va fi închiriată? In cât timp veți trece la notar? Vreți bani in plus pentru renovari sau numai pentru cumparare? Daca sunteti deja proprietar, aveți cumva si o marja ipotecara? Împrumutul este deja asigurat? In cât timp vine la termen ipoteca actuala? Locuiti in casa sau este închiriată ? Va permite salariul sa va calificați pentru împrumut sau este nevoie sa apelam la unele programe speciale? Uf!
In functie de raspunsurile dvs la aceste intrebari, dobânda obținuta poate fi diferită!! De ce? Schimbările repetate ale politicilor guvernamentale in privința împrumuturilor ipotecare au facut ca bancile sa aibă costuri interne diferite pentru tipuri de ipoteci diferite. Este suficient sa amintim ca guvernul (prin SCHL) nu mai este de acord sa asigure refinanțările caselor, ceea ce face ca riscul băncilor pentru astfel de tranzacții sa fie mai ridicat. Dacă aveți deja un împrumut ipotecar asigurat SCHL, dar cereți o refinanțare (bani in plus), automat împrumutul va ieși de sub asigurarea SCHL si dobanda oferita creste!
Ceea ce am numit generic asigurare SCHL este o asigurare impotriva incapacității de plata a clientului, și poate fi data de una din cele trei companii de asigurare (SCHL, Genworth sau Canada Guaranty). Asigurarea ipotecara garanteaza băncii ca își poate recupera investiția dacă clientul intra in incapacitate de plata. De aceea bancile sunt interesate ca împrumuturile lor sa fie asigurate!
Un imprumut de mai mult de 80% din valoarea proprietatii este prin lege asigurat SCHL. Imprumuturile de 80% sau mai mici nu sunt asigurate automat. Referitor la astfel de imprumutui ne-asigurate au aparut termeni noi, care nu existau acum un an; de pilda ipoteca asigurabila sau neasigurabila. Asigurabila inseamna ca ar putea fi asigurata de SCHL, dar clientul nu plateste nici o prima de asigurare. Adică intra in criteriile de aprobare SCHL: amortizare maxim 25 ani, valoarea casei maxim un milion $, calificare utilizand dobânda de referință a băncii Canadei, cota de credit a clientului mai mare de 600. Dacă ipoteca se califica deci ca asigurabila, băncii i se va permite sa asigure împrumutul odată ce l-a contractat, plătind ea însași prima de asigurare și micșorând astfel riscul împrumutului. De cele mai multe ori, clientul nici nu stie.
Ipoteca ne-asigurabila ar fi deci cea care nu este asigurata si nici nu respecta regulile SCHL. Amortizarea poate fi mai mare de 25 ani, este vorba de o refinanțare, sau pur și simplu clientul sau casa nu intra in conditiile SCHL. In acest caz, riscul este exclusiv al băncii, deci dobânda acordată este mai ridicata.
Ce e de făcut in aceasta conjunctura? Cele mai bune oferte de piata sunt cele pentru ipoteci asigurate SCHL. Dacă vreți sa cumpărați cu avans mai mic de 20% și respectați criteriile de aprobare, imprumutul este automt asigurat SCHL su veți obține o dobânda buna. Cu cât data finalizării la notar este mai aproape, cu atât mai mult aveți șansa sa prindeti oferte interesante. Dacă împrumutul nu este asigurat SCHL, un bun curtier ipotecar, care cunoaște in detaliu toate ofertele băncilor, va încerca sa găsească o portita prin care ipoteca sa fie totusi asigurabila. Dacă nu se poate (de pilda clientul are nevoie de bani in plus prin refinanțare, sau se califica pentru împrumut numai dacă amortizarea este mai mare de 25 ani), atunci curtierul va oferi clientului cea mai buna soluție aplicabila in acest caz. Complex, nu? Asa ziceam si eu!
Publicat in Pagini Romanesti in aprilie 2018