Oricine stie ca, cu cat mai lunga este perioada de rambursare a unui imprumut, cu atat mai multa dobanda se plateste bancii. Ipoteca este practic imprumutul cu cea mai mare amortizare (durata in care se plateste integral). In acest moment in Canada amortizarea imprumutului ipotecar este in general de 25 de ani, cu exceptia ca pentru imprumuturi de mai putin de 80% din valoarea casei se poate ajunge pana la 30 sau chiar 35 de ani.
Prin rambursarea cu dobanda a ipotecii in 25 de ani la dobanzile actuale scazute (in jurul a 3%), veti plati in total o data si jumatate suma imprumutata initial. La dobanzile de acum cativa ani (5-6%), imprumutul era platit de doua ori in 25 de ani! De aceea, in masura posibilului si a bugetului familial, este bine sa optati pentru o perioada de amortizare cat mai redusa.
Se poate intampla insa ca aprobarea ipotecii la valoarea pe care o doriti sa nu se poata face decat pe 30 de ani. De exemplu, daca se face calculul puterii dvs de cumparare pentru amortizarea de 25 de ani, reiese ca puteti cumpara la 300 000$. Pe cand, daca acelasi calcul se face pe 30 de ani, puteti cumpara pana la 335 000$, suma ce va convine mai mult. Repet, 30 de ani se pot utiliza pentru amortizarea unei ipoteci de maximum 80% din valoarea casei. Ati dori poate 335 000$, dar pe 25 de ani!
In acest caz exista o solutie pentru a ‘impaca si capra si varza’. Cele mai multe banci permit marirea platii lunare cu un anumit procent, mergand de la 15% la dublarea varsamantului lunar. Puteti astfel accepta ipoteca pentru casa de 335 000$ amortizata initial pe 30 de ani, si sa cereti marirea platii lunare. Daca plata lunara este marita cu doar 13%, durata unei ipoteci se reduce cu 5 ani de zile, ceea ce revine la amortizarea de 25 de ani pe care ati fi dorit-o.
Chiar daca nu va permiteti sa faceti plata maxima admisa (de obicei 15-20%), orice suma platita in plus este in avantajul dvs, fie si cateva mii pe an. O strategie ar fi de exemplu sa ‘rotunjiti’ plata lunara, de exemplu in loc de 1261,81$ sa platiti 1300$/luna, salvand astfel 1 an si jumatate de plata pentru o ipoteca de 300 000$, adica 8600$ in dobanzi!
O alta modalitate de plata mai rapida a ipotecii este rambursarea unor sume aditionale anuale intre 10 si 20% din valoarea ipotecii. In cazul in care ati economisit ceva bani, sau ati primit un retur de impozit, sau un bonus la salariu, sau o mostenire, plata anticipata a ipotecii este o bun idee. Orice plata aditionala pe care o faceti la ipoteca reduce numai soldul in capital (nu platiti dobanda!) si implicit reduce dobanda ce trebuie platita pe suma imprumutata.
Sigur, la cumpararea primei case, initial poate mai important pentru dvs sa aveti plati cat mai mici pentru ca in primul an apar de obicei cheltuieli aditionale (mobila, electromenajere, taxa de ‘bienvenue’, reparatii). Dar odata intrat in ‘normal’ si avand bugetul echilibrat, este bine sa alocati sume suplimentare la plata ipotecii.
Un detaliu legat de plata anticipata anuala este momentul in care se poate efectua. Unele banci permit plata in orice moment al anului, altele doar la momentul aniversarii ipotecii. Unele permit de mai multe ori pe ani, altele doar o data pe an. Avantajos este ca plata sa se faca cat mai repede posibil.
Cea mai utilizata metoda de plata rapida a ipotecii este plata accelerata. In loc de plati lunare, puteti alege plati accelerate saptamanale sau la doua saptamani. Intr-un plan de plata accelerata, suma lunara o platiti in patru saptamani, ceea ce adauga practic inca o luna in plus de plata pe an! Platind accelerat reduceti amortizarea de la 30 de ani la 26,5 de ani la dobanzile actuale, echivalentul a unei economii in dobanzi de aproximativ 20 000$ la o ipoteca de 300 000$
In concluzie, indiferent de marimea sau durata ipotecii dvs, intotdeauna exista solutii de a o plati mai repede. Platind mici sume aditionale puteti sa castigati ani intregi la rambursarea imprumutului. Va veti felicita la vremea respectiva pentru libertatea castigata.
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in septembrie 2014
