Primul lucru pe care vreti sa-l stiti despre un imprumut ipotecar este ce dobanda puteti obtine. Raspunsul pe care s-ar putea insa sa-l primiti este: Aveti putintica rabdare… Lucrurile nu sunt asa de simple, iar bancile nu “vand” dobanzile oricui, cu acelasi pret. Ca sa primiti informatia corecta, pregatiti-va mai intai sa raspundeti la cateva intrebari. Schimbarile recente in regulile ipotecare impuse de Guvernul federal – despre care am vorbit pe larg in numerele trecute – au facut ca riscurile (si implicit costurile) asociate cu un imprumut ipotecar sa depinda de multi factori.
Cateva exemple:
– Vreti sa cumparati o casa si sunteti pregatiti sa puneti 20% avans. Ce credeti, veti obtine o dobanda mai mare/mica/sau egala cu alt cumparator care are doar 5% avans? Raspunsul cel mai probabil: veti avea o dobanda mai mare! Pentru cel care cumpara cu 5% avans, deci este nevoit sa isi asigure imprumutul prin SCHL*, banca are garantia ca nu va iesi in pierdere daca cumparatorul nu va plati la timp. Astfel, riscul bancii este mai scazut, implicit si dobanda.
Exista un tip de ipoteci la care cumparatorul pune avans 20%, nu plateste asigurare la SCHL, si totusi banca asigura imprumutul la SCHL (de cele mai multe ori, clientul nici nu afla ca banca plateste ea insasi asigurarea). Sa numim acestea ipoteci asigurabile. Pentru ca riscul este diminuat fata de cel al ipotecilor neasigurate, dar cheltuielile sunt mai mari decat in cazul celor asigurate, dobanda va avea o valoare intermediara fata de cele doua cazuri predecente!
– Aveti deja o casa si ipoteca vine la scadenta in curand. Exista doua posibilitati: sa reinnoiti (prelungiti) imprumutul pentru aceeasi suma, sau sa refinantati (imprumutand bani in plus garantand cu valoarea actuala a casei). In care din cele doua cazuri veti avea o dobanda mai mica? Daca doriti doar sa reinnoiti ipoteca, si aceasta a fost deja asigurata SCHL pana acum, imprumutul poate continua sa ramana asigurat. Daca insa doriti sa refinantati, ipoteca dvs nu va mai putea fi asigurata, si nici asigurabila. De ce? Simplu, pentru ca SCHL a decis din noiembrie 2016 ca nu mai asigura refiantari de acum incolo! Iata de ce la reinnoire aveti sansa sa obtineti o dobanda mai mica decat daca refinantati!
– Doriti sa cumparati o proprietate ca s-o inchiriati. Credeti ca dobanda oferita de banca va fi la fel cu cea pe care ati avea-o daca ati declara ca veti ocupa respectiva proprietate dvs direct sau familia? Cine credeti ca va intretine mai bine casa, dvs daca veti locui in ea, sau un chirias? Cel mai probabil dvs, proprietarul. La fel gandeste si banca. Si pentru ca un imprumut ipotecar este garantat printr-o proprietate imobiliara (casa), interesul bancii este ca aceasta sa fie in stare cat mai buna. Cum este mai probabil ca proprietatea sa fie intretinuta mai bine de catre un proprietar ocupant decat de catre un chirias, dobanda obtinuta de catre un proprietar ocupant va fi mai mica! In plus, una din schimbarile aduse in noiembrie 2016 este refuzul SCHL de a mai asigura proprietati unifamiliale inchiriate (condo sau casa). Si acest fapt face ca riscul sa fie mai mare in cazul caselor unifamiliale date spre chirie, mergand pana la refuzul unor banci de a acorda acest tip de imprumuturi.
– Daca cereti o ipoteca de maxim 80% din valoarea casei, aveti inca posibilitatea sa optati pentru amortizarea imprumutului pe 30 de ani. In acelasi timp, incepand cu finalul 2016, SCHL accepta sa asigure numai imprumuturi amortizate pe maxim 25 de ani. Iata de ce, prin adaugarea a 5 ani la perioada totala de plata, ipoteca devine ne-asigurabila! Adica banca nu mai poate sa asigure ea insasi imprumutul la SCHL. Riscul asumat de banca creste, deci si dobanda!
Acestea sunt doar cateva din situatiile cu care un curtier ipotecar se intalneste zilnic. Daca-l veti intreba ‘Care e cea mai buna dobanda?’, si dansul va raspunde rapid dandu-va un numar (de pilda 2,5%), fiti convins ca acesta vine cu o multitudine de conditii de care nu aveti cunostiinta. Riscati ca in final sa aveti surpriza sa nu obtineti exact acel numar, sau chiar sa fiti refuzati.
*Asigurarea imprumutului ipotecar contra deficientei de plata a clientului, obligatorie pentru imprumuturi mai mari de 80% din valoarea proprietatii.
Articol publicat in Zigzag roman-canadian in martie 2017