Cine nu vrea sa faca un deal bun? Un chilipir? Mai ales la o casa, care costa oricum o gramada de bani! Daca va intreb sa dati exemplu de un chilipir imobiliar, care e primul raspuns care va trece prin minte? Cel mai probabil – reposesie bancara. Argumentati raspunsul dvs prin faptul ca banca vrea sa vanda repede, deci lasa pretul mai jos. E drept, banca vrea sa vanda repede, dar vrea in acelasi timp sa-si recupereze banii. Nu numai imprumutul ipotecar dat fostului proprietar care n-a mai putut plati ratele, ci si toate cheltuielile pe care banca le-a facut cu ocazia reposesiei: incepand cu dobanzile neplatite cu lunile de catre fostul proprietar, continuand cu huissierul care sa aplice procedura legala de reposesie, pana la taxele si incalzirea casei pe perioada cand proprietarul nu mai locuieste in casa, avocatul care sa se ocupe de actele legale, curtierul imobiliar care sa puna casa in vanzare, anunturile in ziare…
Si sa spunem ca pretul cerut la vanzarea unei case reposedate e bun. Uneori insa conditia casei e atat de jalnica, incat si sa va plateasca nu ati lua-o! Nu uitati ca banca vinde o casa reposedata fara garantie legala, adica banca nu isi asuma responsabilitatile care in mod normal le-ar avea vanzatorul unei proprietati conform codului civil. De ce? Pentru ca pur si simplu banca nu cunoaste casa! Pentru banca, proprietatea este doar o adresa intr-un catastif, si un % de dobanda castigata. Nu a stat in ea, nu stie de cate ori a fost inundata, cate straturi de vopsea au fost date pentru a ascunde mucegaiul, sau ce alte probleme a avut in trecut.
De aceea, cand doriti sa cumparati o reposesie bancara si cereti un imprumut ipotecar, noua banca o sa fie mai severa la verificari decat daca ati lua o casa vanduta de proprietar. Exista banci care din principiu nu finanteaza astfel de proprietati! Altele vor sa fie protejate printr-o asigurare de titlu, care sa fie platita (evident) de catre cumparator! Marea majoritate a bancilor cer sa verifice raportul unui inspector agreat, pentru a vedea starea casei. Si cum mai toate reposesiile sunt in general in stare proasta, din indiferenta sau razbunarea fostului proprietar sau pur si simplu prin trecerea timpului, unele renovari sunt absolut necesare pentru ca proprietatrea sa fie locuita. De aceea, banca poate impune efectuarea acelor renovari si va cere dovada ca aceste fonduri sunt disponibile (sau le va finanta prin marirea ipotecii acordate). Nu puteti sa spuneti ‘las’ ca vad eu cum repar, cu unchiu’, cu nepotu’, ma descurc eu, nu-i treaba bancii’. Banca da banii – banca vrea sa aiba o garantie buna pentru acesti bani!
Si un particular care vinde poate decide sa nu acorde garantie legala pentru casa. De ce? Poate nu a locuit in ea, ca si in cazul reposesiilor. Casa ori a fost inchiriata, ori a stat bunica in ea si acum a primit-o mostenire, ori divorteaza si nici nu vrea sa mai auda de casa. Poate ca asa ii e mai comod, de ce sa-si bata capul cu garantii? Sau poate are ceva de ascuns si nu vrea sa-l alerge nimeni dupa ce vinde! Oricare ar fi motivul pentru care vanzarea se face fara garantie legala, cel mai probabil ca banca va pune conditia sa verifice starea casei printr-o inspectie. Nu ne referim la garantia legala de functionare a aparatelor din casa (electromenajere, aspirator central, piscina etc), ci la garantia legala a imobilului.
Alta presupusa sursa de chilipire sunt casele vandute direct de proprietar. Daca vanzatorul nu mai plateste un intermediar, inseamna ca pretul cerut e mai jos, nu? Va intreb, de ce isi bate capul proprietarul sa vanda fara intermediar (formulare, pancarte, masuratori, stres)? Nu pentru ca vrea sa-i ramana mai multi bani? Adica, banii pe care i-ar fi dat curtierului, sa-i raman lui! Si atunci, unde e chilipirul pentru cumparator? In plus, pe ce expertiza se bazeaza vanzatorul in stabilirea pretului cerut? In afara de cazurile exceptionale in care vanzatorul plateste o evaluare oficiala sau este el insusi un profesional in imobiliare, justificarile cele mai intalnite sunt ‘preturile caselor cresc de la an la an’, ‘valoarea casei este intotdeauna mai mare decat evaluarea municipala’, ‘mi-a zis mie prietenul meu’ sau ‘am nevoie sa-mi ramana atati bani in buzunar’. Sa nu uitam ca, pe principiul universal ‘fiecare cioara isi lauda puiul’, casa personala este intotdeauna mai mare decat a vecinului, mai renovata, mai recenta, mai…frumoasa – de aceea, mai scumpa! Din toate aceste motive, unele banci pun conditii suplimentare si in tranzactiile facute direct intre particulari, fara intermediul unui curtier imobiliar (care ar fi adus expertiza, responsabilitate si asigurare profesionala): verificarea starii casei printr-un raport de inspectie sau asigurarea titlului de proprietate.
O a treia categorie de ‘chilipire’ sunt casele in care s-a cultivat canabis. Acestea sunt in general afectate de umezeala si subsolurile acestora sunt pline de mucegai. Multe banci nu sunt gata sa finanteze astfel de case, chiar daca se dovedeste ca s-au facut renovari. Unele banci mai ‘liberale’ in aceasta privinta cer un raport tehnic din care sa rezulte ca respectiva proprietate a fost curatata conform unor standarde stricte – in general de catre o companie de asigurare – peretii si izolatia afectata schimbata, iar mucegaiul inlaturat. In plus, impun mult mai mult avans din partea cumparatorului sau acordarea ipotecii doar clientilor acelei banci. Daca sunteti atrasi de astfel de chilipire, nu uitati ca, la randul dvs, cand veti vinde va trebui sa declarati ca in acea casa s-a cultivat in trecut canabis.
Atentie deci, ce cumparati si de la cine. Care e pretul unui chilipir exprimat in stres, timp pierdut si dureri de cap la propriu si la figurat?
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in mai 2019