Cati dintre noi citim toate clauzele unui contract daca acesta are mai mult de o pagina? Nu multi. Semnati aici si aici, spune consilierul la banca. Sunt cateva detalii insa, pe care ar trebui ca fiecare dintre noi sa le verificam la un contract de ipoteca inainte de a semna.
Incepeti cu a verifica numele si adresa, puteti gasi greseli si acolo! O greseala in scrierea numelui dvs, (care, trebuie sa admitem, nu este prea dificil in Canada!) va poate intarzia in momentul semnarii actelor la notar!
Continuati prin a verifica valoarea imprumutului. Daca aceasta nu este cea la care va asteptati, cel mai probabil ca ati pierdut din vedere ca asigurarea SCHL este si ea adaugata la imprumut, sau avansul pe care trebuie sa-l dati dvs este mai mare sau mai mic decat credeati.
Termenul (durata contractului cu banca) si amortizarea imprumutului (durata in care se va plati integral) sunt urmatoarele detalii de verificat. Ati cerut un termen de 2 ani si scrie 5 ani, sau 5 ani si 3 luni? Amortizarea este 30 de ani cand ati cerut 25 sau 15 ani? Cereti explicatii. De multe ori nu este vorba de o greseala, ci de simplul fapt ca puteti fi aprobat numai pentru 5 ani termen si 30 ani amortizare. Evident, banca ar fi trebuit sa va informeze deja de aceste conditii.
Care este date de expirare a contractului? Cumparati pe 1 iulie si data de expirare este 30 iunie? Nu e bine! Pentru o zi diferenta puteti avea probleme legate de garantarea dobanzii, de aceea mai bine ca data de expirare sa fie dupa data la care cumparati efectiv.
Cand veti face prima plata? Cumparati pe 1 iulie si sperati sa incepeti sa platiti doar la 15 septembrie? Verificati daca se poate (cel mai probabil, nu). Daca alegeti sa platiti lunar la 15 ale lunii, pe primul 15 (15 iulie) veti plati doar ajustement des intérêts – adica dobanda datorata intre 1 si 15 iulie. La urmatorul 15 (15 august), veti plati prima plata integrala.
Verificati care va fi frecventa de plata- lunar, la 2 saptamani sau la saptamana? Plata accelerata sau normala? Retineti ca platind accelerat reduceti dobanda totala platita pe durata ipotecii, dar varsamantul va fi mai mare.
Urmatorul pas, verificati ce asigurari vi se impun:
- asigurarea SCHL/Genworth/Canada Guaranty – pentru imprumuturi mai mari de 80% din valoarea casei, si uneori nu numai;
- asigurarea obligatorie a locuintei (habitation) – pot exista clauze specifice cerute de catre banca referitor la aceasta asigurare;
- asigurarea de viata si/sau de invaliditate – uneori este impusa de catre banca ca o conditie a aprobarii. Uneori este pusa din oficiu, dar nu este o obligatie.
- asigurarea titlului de proprietate – se impune in general la constructii noi, sau pentru a inlocui un certificat de localizare care nu este la zi, sau pur si simplu pentru ca banca doreste asa!
Verificati cine va face plata taxelor funciare, dvs sau banca. Daca este banca, verificati daca se va ocupa de ambele taxe (municipala si scolara), sau numai de una din ele. Daca va veti ocupa dvs, nu uitati sa le platiti la timp pentru a evita dobanzile sau, mai grav, reposedarea casei!
Unele banci impun plata taxei de mutatie (de Bienvenue) chiar in momentul in care cumparati la notar. Verificati!
Mai sunt conditii pentru acordarea imprumutului? Documente lipsa, confirmari care inca nu s-au facut, datorii de platit, evaluare de facut. Sigur, pentru a cumpara casa, toate aceste conditii vor trebui indeplinite, si va trebui sa aveti o confirmare scrisa!
Veti vedea in contractul de ipoteca costul imprumutului, cu detalii ca: soldul la sfarsitul termenului, suma totala ce va fi platita in decursul contractului cu banca (capital si dobanda). Exista calculatoare pe internet cu care puteti verifica daca sumele sunt exacte. Pentru orice diferenta este bine sa cereti explicatii.
Detaliu important: contul de unde se va plati ipoteca. Presupuneti din oficiu ca vor lua banii din contul dvs actual? Unele banci dechid un cont special pentru plata ipotecii, altele accepta un cont extern.
Exista alte taxe impuse, de exemplu taxe lunare de gestiune? Verificati!
Coordonatele notarului trebuie sa fie inscrise. Am vazut cazuri in care, daca notarul nu era deja ales de catre client, banca impunea un anume notar. Discutati cu curtierul imobiliar daca va recomanda un anume notar sau daca nu cumva a deja ales pentru dvs! In orice caz, alegerea trebuie facuta inainte de a ajunge sa semnati la banca.
Care sunt modalitatile de a ‘sari’ peste o plata a ipotecii? Sunt ele scrise in contract? Cereti detalii. Poate acum situatia dvs este infloritoare, si va doresc sa ramana asa. Dar romanul isi face iarna car si vara sanie, nu?
Veti vedea in contractul de ipoteca costul imprumutului, cu detalii ca: soldul la sfarsitul termenului, suma totala ce va fi platita in decursul contractului cu banca (capital si dobanda). Exista calculatoare pe internet cu care puteti verifica daca sumele sunt exacte. Pentru orice diferenta este bine sa cereti explicatii.
Detaliu important: contul de unde se va plati ipoteca. Presupuneti din oficiu ca vor lua banii din contul dvs actual? Unele banci solicita clientului sa deschida un cont special pentru plata ipotecii, altele accepta un cont extern. Nu vreti sa porniti cu stangul si sa aveti probleme chiar de la prima plata!
Exista alte taxe impuse de banca, de exemplu taxe lunare de gestiunea contului? Verificati!
Coordonatele notarului trebuie sa fie inscrise. Am vazut cazuri in care, daca notarul nu era deja ales de catre client, banca impunea un notar din oficiu. Discutati cu curtierul imobiliar daca va recomanda un anume notar sau daca nu cumva a deja ales pentru dvs! In orice caz, numele notarului trebuie cunoscut inainte de a ajunge sa semnati la banca.
Cautati in contract detalii despre posibilitatea de a refinanta (a mari imprumutul). Este posibil? Marea majoritate a ipotecilor in Quebec permit refinantarea fara penalitati chiar inainte de terminarea contractului initial, evident daca continuati cu aceeasi banca. Dar luati nota ca, cu cat oferta ipotecara e mai speciala (dobanda extrem de mica, durata de garantare mica a dobanzii), cu atat sunt sanse ca si conditiile impuse sa fie diferite de norma.
Aveti dreptul sa reinnoiti ipoteca inainte de termen fara a vi se impune penalitati? Daca da, cu cat timp inainte? De ce ati face-o? Poate ca dobanda contractului dvs este mai mare decat cea pe care ati putea-o obtine spre sfarsitul contractului, si atunci este avantajos sa schimbati la dobanda zilei fara penalitati fara a astepta finalul contractului!
In ce conditii se va face reinnoirea ipotecii la terminarea termenului? Vorbeste contractul de reinnoirea automata? In ce conditii? Daca doriti sa schimbati banca dupa terminarea contractului, vi se permite?
Orice imprumut ipotecar, fie si “inchis” – adica cu plata fixa si termen fixat de la inceput, ar trebui sa permita privilegiul de plata anticipata fara penalitati. Care sunt modalitatile de plata anticipata, cat puteti rambursa maximum anual sau lunar, si de cate ori pe an? Plata anticipata anuala este in general limitata la 10-20% din suma initiala, dar am vazut si oferte speciale ipotecare in care nu se permitea nici un fel de rambursare suplimentara. Plata anticipata lunara variaza intre marirea cu 10% si dublarea varsalamtului lunar. Verificati conditiile oferite in contractul dvs.
Ajungem acum la piatra de incercare a multora in momentul vanzarii casei. Calculul penalitatilor. Toate contractele ipotecare specifica modul lor de calcul in cazul platii inainte de termen, cu exemple. Sigur, nimeni nu va poate spune exact cat vor fi penalitatile, iar modul de calcul difera foarte putin de la o banca la alta. Retineti ca sunt doua moduri de calcul in cazul unui contract cu dobanda fixa, valoarea cea mai mare obtinuta fiind penalitatea impusa. Daca ati optat pentru dobanda variabila, exista un singur mod de calcul. Ca regula generala, penalitatile impuse de bancile virtuale (Manuvie, MCAP, First National, Home Trust) sunt mai mici decat cele ale bancilor traditionale.
Posibilitatea de a transfera imprumutul fara penalitati trebuie sa apara ca o clauza separata. In cazul ca vindeti inainte de sfarsitul termenului, puteti transfera imprumutul pe o alta proprietate sau unei alte persoane? Daca da, in ce conditii? Luati nota ca la vanzarea urmata de cumpararea altei case, banca va retine penalitatile, si vi le restituie doar dupa ce ati cumparat. Aceasta pentru a se asigura ca va veti intoarce tot la ea pentru a continua imprumutul pentru noua casa.
Ce se intampla daca plata ipotecii nu se face conform contractului initial? Care sunt solutiile la care puteti recurge ca sa depasiti criza? Sunt ele scrise in contract?
Nu in ultimul rand, o conditie a contractului poate fi angajamentul clientului de a ocupa proprietatea, iar notarul se va ocupa de semnarea unei declaratii in acest sens.
Lista e lunga, cum vedeti.canta! Nu ezitati sa consulati la nevoie specialistul ipotecar!
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in iunie-iulie 2015