Incepand cu 17 octombrie 2016 au intrat in vigoare noile criterii pentru acordarea unui imprumut ipotecar asigurat de catre SCHL, Genworth sau Canada Guaranty (adica asigurarea bancii ca isi va recupera banii acordati ca imprumut ipotecar, in cazul in care clientul nu mai poate plati imprumutul conform contractului). Calculul puterii de cumparare a clientului se face de acum incolo folosind dobanda afisata de banca, si nu cea negociata. E ceea ce Guvernul numeste ‘simulare a situatiei de criza’ – clientul sa fie capabil sa plateasca ipoteca si in cazul unei eventuale crestere a dobanzilor.
De pilda, daca obtineti de la o institutie financiara o dobanda de fixa 2,49% pe termen de 5 ani, pana pe 17 octombrie 2016 puterea dvs de cumparare era calculata cu 2,49%. Dupa aceasta data, chiar daca dobanda pe care o veti plati este tot 2,49%, calculul puterii dvs de cumparare se va face folosind dobanda afisata, nenegociata (astazi 4,64%). Cine ar fi putut cumpara inainte o casa de maxim 300,000$, acum poate cumpara pana aproximativ 240,000$. Iar cine isi permitea inainte maxim 500,000$, acum trebuie sa se limiteze la aproximativ 400,000$.
Prima reactie pe care o aveti este cel mai probabil de indignare! O punere in perspectiva se impune insa. Poate nu va aduceti aminte, dar nu mai departe de 2008, dobanda afisata de bancile canadiene pentru ipotecile pe termen de 5 ani era 7,39% iar cea negociata era 5,99%. 5,99% este mult mai mare decat dobanda utilizata astazi pentru calculul de calificare (4,64%), si inca si mai mare decat cea pe care o veti plati efectiv (2,49%). Dobanzile ipotecare ce pot fi obtinute astazi sunt, si se prevede ca vor fi in continuare, la un nivel foarte scazut.
Guvernul a propus un al doilea val de schimbari importante cu incepere la 30 noiembrie 2016. Criteriile de pana acum referitoare la imprumuturile asigurate de mai mult de 80% din valoarea casei se vor aplica dupa 30 noiembrie 2016 si pentru imprumuturile asigurate de mai putin de 80%. Aceste criterii sunt:
-proprietatea in cauza trebuie sa fie ocupata de catre proprietar (sau cel putin un apartament, daca este vorba de un bloc de 2-4 apartamente), sau, daca nu e ocupata de proprietar, trebuie sa aiba 2-4 apartamente (casele unifamiliale detachées, / semidetachées / en rangé / condo-urile inchiriate nu mai sunt admisibile)
-amortizarea maxima a imprumutului este 25 ani
-pretul maxim al proprietatii sa fie mai mic de 1 milion $
-scorul de credit Beacon sa fie de minim 600
-indatorarea bruta (costurile casei / venitul brut al familiei) maxim 39%, indatorarea totala (costurile casei plus celelalte datorii / venitul brut al familiei) maxim 44%.
Va intrebati: de ce ar fi asigurate imprumuturile de 80% si mai mici? Sunt doua situatii in care se poate aceasta:
-imprumutul este acordat pentru un caz special, care ar fi fost asigurat oricum, de pilda cel pentru travailleur autonome folosind veniturile declarate verbal, sau pentru o proprietate de suprafata foarte mica etc;
-banca alege sa asigure imprumutul, in acest caz platind ea insasi asigurarea. Sunt asa numitele asigurari ‘in bloc’, care permit bancii sa reduca riscul general al imprumuturilor.
Refinantarile (cererile de marire a imprumutului ipotecar existent, la aceeasi banca sau la alta) si ipotecile pentru proprietati de 1-4 apartamente inchiriate in totalitate sunt doua produse pe care asiguratorii canadieni SCHL, Genworth si Canada Guaranty le asigura in acest moment numai pentru ipoteci de maximum 80% din valoarea proprietatii. Deducem deci ca, dupa 30 noiembrie, aceste produse nu se mai pot asigura nici pentru rapoarte imprumut/valoare mai mici de 80%. Nu se mai vor face deci refinantari si ipoteci locative? Ba da, numai ca bancile nu vor mai putea profita de protectia asigurarii SCHL, ceea ce ridica riscul investitiei bancilor care pana pe 30 noiembrie profitau de aceasta asigurare. Este posibil ca unele banci sa ofere dobanzi mai mari pentru aceste tipuri de ipoteci, sau pur si simplu sa refuze refinantarile sau finantarile de proprietati inchiriate in intregime.
Daca aveti o proprietate cu imprumut deja asigurat SCHL, Genworth sau Canada Guaranty si doriti doar sa reinnoiti ipoteca la aceeasi banca sau la alta, puteti continua sa aveti ipoteca asigurata, atata timp cat nu faceti nici o schimbare relativa la suma si amortizare restanta.
Noi reguli se vor aplica si pentru acordarea exceptiei de impozit pe castigul in capital la vanzarea rezidentei principale. Exceptia se va acorda doar pentru cei ce erau rezidenti canadieni atat in momentul cumpararii proprietatii, cat si in momentul vanzarii ei. In plus, rezidentii canadieni vor fi obligati sa declare vanzarea rezidentei principale in declaratia de impozit din acel an. Se incearca in acest mod impiedicarea non-rezidentilor de a recurge la anumite inginerii financiare posibile pana acum pentru a evita plata taxelor pe castigul in capital.
Veti avea deci surpriza ca dupa 30 noiembrie sa constatati diferente majore de politica ipotecara intre bancile canadiene, pentru imprumuturi de mai putin de 80% din valoarea proprietatii. In acel moment veti aprecia si mai mult expertiza unui curtier ipotecar ce cunoaste in detaliu programele ipotecare oferite de fiecare institutie financiara. Numai un curtier ce lucreaza cu mai multe banci poate gasi solutia adaptata nevoilor clientului!
Sursa Ministerul de finante Canada www.fin.gc.ca
Articol publicat in Zigzag roman-canadian in noiembrie 2016
