Atunci cand suntem deja proprietari ai unei case si solicitam de la banca un nou imprumut ipotecar, se numeste ca refinantam acea proprietate. Noul imprumut poate fi contractat la aceeasi banca care detine ipoteca actuala, sau ne putem adresa la alta banca. Sigur, se impun anumite conditii in ceea ce priveste valoarea casei si situatia noastra financiara. Ne referim in acest articol in principiu la refinantarea caselor ocupate de proprietari, nu a celor locative (inchiriate). Pentru proprietatile locative criteriul principal de refinantare se bazeaza in primul rand pe randamentul financiar al proprietatii si in mai mica masura pe situatia financiara a proprietarului.
In Quebec, bancile traditionale pot refinanta pana la maximum 80% din valoarea casei. Ceea ce inseamna ca banca va efectua o evaluare a proprietatii in momentul cererii de refinantare. Exista mitul ca bancile subevalueaza proprietatile pentru a reduce riscul, sau ca se bazeaza pe valoarea municipala. In realitate, valoarea cautata este cea a pietii-valoarea cu care ar putea fi vanduta in acel moment acea proprietate, si este obtinuta prin compararea proprietatii de finantat cu cele vandute deja in imprejurimi.
Institutiile financiare alternative, care ofera imprumuturi ipotecare clientilor care nu se califica in criteriile bancilor traditionale, pot fi mai severe in privinta valorii casei. In principiu ele se bazeaza in finantare mai degraba pe suma pe care o poate obtine in cazul vanzarii rapide a proprietatii, aceasta deoarece situatia financiara a clientului (istorie de credit, venit etc.), cum am mentionat, nu este cea mai buna.
De ce refinantam? Pentru a repara sau ameliora proprietatea, pentru a consolida datoriile sau pur si simplu pentru a recupera echitatea detinuta (echitatea este diferenta dintre valoarea casei si ipoteca datorata).
Daca vrem sa renovam sau amelioram proprietatea, exista doua posibilitati. Una este de a se baza pe valoarea inaintea lucrarilor, caz in care banii se primesc intr-o singura transa odata ce ipoteca a fost incheiata. Cealalta posibilitate este ca refinantarea sa se bazeze pe valoarea proprietatii dupa renovari/ameliorari. Poate avea avantajul de a obtine o suma mai importanta, dar si dezavantajul ca banii se vor obtine numai dupa ce banca este sigura ca lucrarile s-au realizat. In acest caz banca va cere un deviz – lista lucrarilor cu pretul lor, facuta de o companie autorizata. In plus, poate pune conditia de a inspecta proprietatea la terminarea lucrarilor iar banii se pot debursa o data sau in mai multe transe, depinzand de valoarea lucrarilor. Important de retinut, suma investita in reparatii sau ameliorari nu va fi regasita automat in marirea valorii casei. Cum spuneam, valoarea proprietatii se va stabili prin compararea cu cele deja existente in jur.
Posibilitatea de a imprumuta sume suplimentare pentru renovari se ofera si la cumpararea unui imobil, nu numai cand suntem deja proprietari. Principiul este acelasi ca la refinantare, insa toata procedura trebuie facuta inainte de cumpararea la notar a casei. Odata ce actul de vanzare/cumparare a fost semnat in fata notarului, orice cerere de imprumut suplimentar se numeste refinantare.
Consolidarea datoriilor prin ipoteca inseamna platirea lor adaugand acea suma pe ipoteca. Este o ‘manevra’ financiara care poate usura considerabil povara financiara a unei familii. In general datoriile consolidate (carti si linii de credit, imprumuturi) au rata dobanzii mai mare decat rata ipotecii. In plus, faptul ca ipoteca se plateste in mai multi ani decat un imprumut personal, ratele lunare sunt mult mai reduse. O conditie a refinantarii va fi plata acelor datorii si in general anularea/inchiderea creditelor, de care se poate ocupa chiar banca.
Daca nu avem nici datorii de consolidat, nici renovari de facut, putem refinanta doar pentru a recupera echitatea proprietatii. In principiu banii pot fi folositi la orice scop iar banca nu pune intrebari, decat eventual ca sa va ofere posibilitatea de a investi in produsele ei financiare. Cel mai frecventa este refinantarea pentru cumpararea altor case.
Cand vrem sa refinantam o proprietate, trebuie sa tinem cont de eventualele cheltuieli la calculul sumei cu care vom ramane in buzunar: onorariul notarului, o eventuala prima de asigurare a creditului (daca se finanteaza in total mai mult de 80% din valoarea casei) si penalitatile cerute de banca la modificarea contractului de ipoteca existent. Subiniem aici ca in unele cazuri nu este necesar de a reface actul ipotecar in fata notarului, depinzand de garantia notata in actul notariat initial si imprumutul total cerut la refinantare.
Chiar daca valoarea actuala a casei ar permite acordarea unui imprumut suplimentar, nu se poate garanta insa acceptarea acestuia. Cum spuneam, in calculul riscului bancii, factori determinanti sunt venitul clientului si modul in care acesta a gestionat datoriile lui (istoria de credit). Important este modul in care a fost platita ipoteca existenta. Intarzierile la plata ipotecii sunt mai grave decat intarzierile la plata cartilor de credit. Cu cat imprumutul cerut reprezinta mai putin fata de valoarea casei, cu atat riscul bancii este mai mic si banca are conditii mai suple.