V-ati intrebat probabil ce dobanda e mai bine sa alegeti pentru ipoteca, fixa sau variabila. Iata cateva explicatii, pentru a va ajuta in decizia dvs.
Banca centrala a Canadei stabileste soarta dobanzii directoare (dobanda pe termen de o zi) de opt ori pe an, in cadrul sedintelor prestabilite. Dar nu este exclus ca decizii extraordinare sa se ia si in afara acestor date, mai ales in momente de criza. Pana in iulie 2017, dobanda directoare nu mai crescuse din 2010, chiar scazuse de doua ori in 2015. Intre 2017 si sfarsitul 2018 a crescut treptat, aratand ca ‘economia canadiana continua sa ruleze aproape de potential’ si a ramas constanta la 1,75% pana la izbucnirea pandemiei Covit-19. In efortul de a ajuta particularii si companiile canadiene sa depaseasca criza economica, Banca Canadei a scazut in martie 2020 dobanda directore de 3 ori cate 0,5%, ajungand astfel la minimul istoric de 0,25%.
Schimbarile dobanzii Bancii centrale influenteaza direct dobanzile ipotecare variabile. Imediat dupa cresterea sau scaderea de la centru, bancile anunta modificarea dobanzii preferentiale, in general cu acelasi valoare. Astazi (aprilie 2020) dobanda preferentiala este 2,45% la aproape toate bancile. La dobanda preferentiala se adauga un factor (in plus sau in minus) si se obtine dobanda variabila ipotecara. In februarie 2020 se putea negocia un factor de -1%. Astazi, factorul aplicat variaza intre -0,5% si +0,1%, ceea ce inseamna o dobanda variabila pentru ipoteca dvs de 1,95-2,55%.
Pe de alta parte, dobanda fixa nu este (teoretic) influentata direct de dobanda directoare a Bancii Canadei, ci de dobanzile obligatiunilor de stat pe termen lung. Totusi, cresterea dobanzii fixe afisate se inregistreaza si ea cam in acelasi moment cu cresterea celei directoare, uneori chiar inainte! Scaderea dobanzii fixe – in cazul scaderii celei directoare – se poate insa lasa asteptata. Dobanda fixa pe care o puteti negocia pentru o ipoteca este obtinuta aplicand o reducere fata de dobanda afisata. De exemplu, acum (aprilie 2020) dobanda afisata pentru un termen de 5 ani este la majoritatea bancilor 5,04%, iar cea negociata este de 2,69-3,19% pentru acelasi termen.
Diferenta intre fixa si variabila nu a fost intotdeauna la fel. In anii 2010-2011, rata variabila era cu 2% mai mica decat cea fixa. La cealalta extrema, in 2019 se ajunsese ca dobanda variabila sa fie mai mare decat cea fixa.
Dobanzile ipotecare actuale sunt foarte joase, fie ele fixe sau variabile. Cu siguranta, dvs vreti sa va asigurati ca faceti cea mai buna alegere. Deci va intrebati, fixa sau variabila? Sau juma’ juma’? Statisticile spun ca pe termen lung dobanda variabila este mai avantajoasa fata de cea fixa. Ar trebui deci sa alegem cu totii variabila?
Puteti alege o dobanda variabila daca bugetul dvs nu este afectat in momentul cresterii dobanzii, si deci a platii lunare a ipotecii. Daca rata variabila depaseste nivelul dvs de stres, aveti optiunea de a o converti in rata fixa fara penalitati, in anumite conditii. Atentie insa! Invers, daca aveti dobanda fixa si doriti sa o schimbati in variabila inainte de a incheia termenul, nu se poate fara sa platiti penalitati!
Daca luati un contract cu dobanda fixa, ea va ramane neschimbata pe tot termenul ipotecii. In Canada contractul poate dura intre 6 luni si 10 ani, cel mai frecvent fiind de 5 ani. O dobanda fixa ofera stabilitate, posibilitatea de a calcula un buget in care sa nu apara surprize. Veti stii exact cat veti plati pe tot timpul termenului ales. Toate acestea cu pretul platii unei dobanzi in general mai mare decat cea variabila in acel moment.
Daca sunteti atrasi de posibilitatea de a economisi alegand variabila, o strategie inteleapta ar fi sa alegeti sa platiti lunar o suma mai mare decat cea calculata cu dobanda reala. Suma platita in plus va reduce capitalul mai repede. Profitati de dobanzile inca mici acum, astfel incat, daca ele vor creste, sa fie aplicate pe o suma mai mica.
Un avantaj al dobanzii variabile este legat de calculul penalitatilor in caz de intrerupere a ipotecii. Aceasta este in general mai mica decat penalitatea in cazul ipotecii cu dobanda fixa. Daca prevedeti ca veti intrerupe ipoteca inainte de termen sau veti putea plati anticipat mai mult decat sumele permise anual, variabila este o alegere mai potrivita.
Puteti alege una variabila pentru a economisi. Sau puteti alege o dobanda fixa pentru confort. De ce nu amandoua? Exista banci care accepta sa combine variabila cu fixa in acceasi ipoteca, prin impartirea imprumutului total in mai multe parti.
Inca vi se pare complicat si nu stiti ce sa alegeti? Vreti sa stiti in cazul dvs ce este mai bine sa faceti? Cereti sfatul unui ideal este sa discutati cu un specialist in ipoteci. Acesta poate calcula costurile si va poate da sfaturi potrivite dvs. Alegerea insa va revine, si totul depinde de toleranta dvs. la risc!