In lumea incerta a finantelor actuale, a alege intre dobanda fixa sau variabila la o ipoteca nu este o decizie simpla. Sa incepem prin a arata care e diferenta intre aceastea doua.
O dobanda fixa va ramane neschimbata in tot timpul contractului cu banca, pe tot termenul ipotecii. Contractul poate dura intre 6 luni si 10 ani, uneori chiar mai mult. Cel mai utilizat termen este 5 ani. Bancile afiseaza o dobanda diferita pentru fiecare termen ipotecar. De pilda astazi, dobanda afisata pentru un termen de 5 ani este 5,34%. Clientii pot insa negocia o reducere fata de aceasta dobanda afisata, astfel incat sa ajunga sa plateasca efectiv la ipoteca o rata mult mai mica. Ca exemplu, astazi se poate obtine o dobanda fixa negociata intre 3,59% si 3,89%, depinzand de banca si de profilul clientului.
Dobanda ipotecara variabila este calculata pornind de la dobanda preferentiala a bancii (sau prime rate), care la randul ei depinde de dobanda directoare a Bancii Canadei. Banca Canadei are un numar fixat de intalniri in cadrul carora ia decizii asupra dobanzii directoare. De pilda, in 2014 vor avea loc 8 intalniri.
Pentru a stabili dobanda ipotecara variabila, se aplica un factor de ajustare fata de dobanda preferentiala, factor pozitiv sau negativ. De plida astazi, dobanda preferentiala este 3%, factorul de ajustare este -0,4%, deci dobanda variabila pe care clientul o va plati este 2,6%. Au fost si perioade in care factorul de ajustare era pozitiv, deci dobanda ipotecara variabila era mai mare decat cea preferentiala.
O dobanda fixa ofera stabilitate, posibilitatea de a face un buget in care sa nu apara surprize. Veti stii exact cat veti plati in tot timpul termenului ales. Toate acestea cu pretul platii unei dobanzi in general mai mare decat cea variabila in acel moment.
Veti alege o dobanda variabila daca bugetul dvs nu este afectat in mometul cresterii dobanzii, deci si a platii lunare a ipotecii. Examinand dobanziile ipotecare din canada intre anii 1950 si 2007, studii arata ca cei care au ales variabila au fost mai castigati pe termen lung. Si daca simtiti ca rata variabila a depasit pragul dvs de stres, aveti optiunea de a converti in rata fixa, in anumite conditii. Atentie! Daca alegeti fixa si doriti sa o schimbati in variabila inainte de a termina termenul, veti plati penalitati!
Cum vedem insa din graficul alaturat, diferenta intre fixa si variabila nu a fost intotdeauna la fel. In anii 2009-2010, o rata variabila cu 2% mai mica decat fixa justifica riscul alegerii variabilei. Dupa 2012 insa, optiunea variabila a fost mult mai putin atragatoare, datorita apropierii de valoarea fixa in acel moment.
Sa nu uitam ca politica guvernamentala a contribuit si ea la indepartarea de variabila. In aprilie 2010, Guvernul a impus utilizarea dobanzii fixe afisate de 5 ani (azi 5,34%) la calificarea pentru ipoteca cu dobanda variabila. Daca dobanda aleasa este cea fixa de 5 ani (sau termen mai lung), dobanda de calificare este cea obtinuta de client (de exemplu azi 3,59%). Astfel, se poate obtine un imprumut mai mare cu dobanda fixa decat cu variabila.
O strategie inteleapta, daca variabila nu va face frica, este sa alegeti sa platiti lunar o suma mai mare decat ar fi normal calculat cu dobanda variabila reala. Suma platita in plus va reduce imprumutul (capitalul) mai repede. Profitati de dobanzile mici de acum, astfel incat, cand ele vor creste, sa fie aplicate pe o suma mai mica.
Puteti alege o dobanda fixa pentru confort. Sau puteti alege una variabila pentru a economisi. De ce nu amandoua? Exista banci care accepta sa combine variabila cu fixa in acceasi ipoteca, prin impartirea imprumutului total in mai multe parti.
Fiecare caz este unic, de aceea ideal este sa discutati cu un specialist ipotecar. Acesta poate calcula costurile si va poate da sfaturi potrivite dvs. Alegerea insa va revine!
Articol publicat in Zigzag roman-canadia, octombrie 2013
