Banca Canadei a surprins mai mult sau mai putin pe 6 septembrie prin cresterea inca o data a dobanzii directoare cu 0,25% pentru a o aduce la 1%. Prima crestere, o premiera dupa 7 ani, a avut loc pe 12 iulie 2017. Decizia lui Stephen Poloz, Guvernatorul Bancii Canadei a fost luata ca urmare a ‘datelor economice recente mai viguroase decat s-a prevazut’, ‘cheltuielilor de consum robuste’ si ‘o continua si vie expansiune a locurilor de munca si a veniturilor’. Acestea sunt vesti bune, nu?
Chiar daca se prevede si o ‘moderare a acestui ritm de crestere economica in a doua jumatate a 2017’, acest fapt nu ingrijoreaza pentru ca ‘PIB-ul este acum mai mare decat s-a anticipat’. Se mai adauga insa si ca aprecierea relativa a dolarului canadian se datoreaza mai degraba deprecierii pe plan international a dolarului american, datorita riscurilor geo-politice importante si a incertitudinilor din comertul international.
Sigur ca mersul ‘sprinten’ al economiei Canadei ne bucura pe fiecare, dar ce ne intereseaza pe noi, oamenii ‘de rand’, este mai degraba influenta directa a acestor schimbari: cum vor creste dobanzile la ipoteci si alte imprumuturi.
Cresterea dobanzii directoare a Bancii Canadei are influenta directa asupra dobanzilor ipotecare variabile. Aproape instantaneu bancile au anuntat cresterea cu exact 0,25% a dobanzii ipotecare variabile (dobanda preferentiala este acum 3,2% la aproape toate bancile). Sigur, putem fi malitiosi si sa intrebam (retoric) de ce acum bancile au crescut dobanda cu exact 0,25%, cand la ultimele doua scaderi (2015) a dobanzii Bancii Canadei cu 0,25% bancile au redus dobanda preferentiala doar cu 0,15%?
Daca aveti deja o ipoteca cu dobanda variabila, veti vedea in urmatoarele saptamani plata ipotecii crescand. La o ipoteca de 250 000$, cresterea de 0,25% a dobanzii aduce marirea platii lunare cu aproximativ 30$. Sau daca, avand o dobanda variabila, ati optat pentru o plata lunara fixa, partea de dobanda din aceasta plata lunara va creste. Binenteles, cand ati ales initial dobanda variabila, stiati ca exista acest risc. Ati preferat sa vi-l asumati pentru ca v-ati bazat pe statisticile care spun ca pe termen lung, dobanda variabila este castigatoare. Ceea ce este adevarat. Cu conditia sa ramaneti cu variabila… pe termen lung!
Dar dobanda fixa? Aceasta nu e influentata direct de dobanda directoare al Bancii Canadei (care este de fapt dobanda pe termen de o zi), ci de dobanzile obligatiunilor pe termen lung. Totusi, cresterea dobanzii fixe afisate s-a inregistrat deja in iulie. Si dobanzile oferite clientilor (cele negociate) au crescut in mai multe etape, ajungand acum peste 3% pentru un termen de 5 ani.
Daca aveti deja o ipoteca cu dobanda fixa, aceste cresteri nu va vor afecta acum, pana la terminarea contractului cu banca. Puteti insa sa va pregatiti? In principiu, in perspectiva altor cresteri de dobanda, este bine sa cereti cresterea platii lunare pentru a profita de dobanda scazuta pe care o aveti acum. Binenteles, daca va permiteti. O plata excedentara de 50$/luna va poate salva in total aproape 2 ani de plata a dobanzii la o ipoteca de 200 000$. Si cand veti ajunge la termen veti avea un sold mai mic.
Doriti sa cumparati acum casa, sau trebuie sa reinnoiti ipoteca in curand si va intrebati pentru ce fel de dobanda e bine sa optati? Raspunsul nu este simplu, pentru ca el depinde de situatia financiara a clientului, dar si de toleranta lui la risc. Daca de exemplu v-au mai ramas doar 10 ani de rambursat din ipoteca, poate ca dobanda variabila ar fi mai interesanta. Partea de dobanda din plata lunara ipotecara este mai mica decat daca v-ar mai fi ramas 25 de ani. De aceea o variatie a ratei va fi mai usor de suportat. Cel care are inca 25-30 de ani de plata la ipoteca da pe dobanda mai mult de jumatate din plata lunara. Este necesara o anumita capacitate financiara in cazul cresterii ratei, de aceea o dobanda fixa si lipsa surprizelor timp de 5 ani poate ar fi mai usor de suportat.
Puterea de cumparare nu este inca afectata de aceasta crestere pentru majoritatea cumparatorilor. Calculul de calificare se face acum cu o dobanda de referinta (acum 4,84%) diferita de cea care i se da clientului, iar aceasta nu s-a modificat inca. O crestere a dobanzii de referinta cu 0,25% ar aduce dupa ea reducerea puterii de cumparare cu aproximativ 2500$ la fiecare 100000$.
In comunicatul Bancii Canadei* se mai adauga si ca ‘activitatea din sectorul imobiliar pare a se modera in anumite piete locale ca urmare a recentelor modificari fiscale si a schimbarilor politicilor de finantare imobiliara’. Se refera evident la pietele din Toronto si Vancouver unde preturile caselor atinsesera nivele exagerate, dar nici piata din Montreal nu a fost ocolita. Da, instinctiv suntem ingrijorati de aceasta noua crestere. Priviti insa partea pozitiva: istoric vorbind, dobanzile sunt foarte scazute inca. Ne obisnuisem cu rate de 2% sau chiar sub 2% de atata timp si credeam ca acesta este normalul. Nu, acela era simptomul unei economii in criza. Acum dimpotriva, situatia se imbunatateste!
* www.BanqueduCanada.ca/2017/09
Articol publicat in Zigzag Roman Canadian in septembrie 2017
