Ati cumparat prima casa acum cativa ani, cand dorinta principala a fost sa deveniti proprietar si sa nu mai aveti de dat socoteala altuia. Intre timp insa, nevoile s-au schimbat, si ati dori sa aveti in fine o casa pe gustul dvs, sau aveti nevoie de o camera in plus, scoala preferata a copiilor este prea departe, v-ati gasit un serviciu in Rive Nord si locuiti in Rive Sud – totul indica spre o schimbare, in bine de preferinta. O solutie ar fi sa vindeti casa actuala si sa va mutati pentru acomoda noile cerinte. Si nu sunteti singurul. In Canada, intervalul mediu de schimbare a proprietatii este de aproximativ 5 ani. Ceea ce inseamna ca multi dintre proprietari vor avea nevoie sa treaca la o noua proprietate inainte de terminarea contractului ipotecar in curs.
Ce se intampla insa cu ipoteca la schimbarea de proprietate? Veti plati penalitati? Se va transfera pe urmatoarea proprietate?
In primul rand, important este termenul pe care ati semnat imprumutul ipotecar. Cel mai frecvent este 5 ani, dar exista si termene de 1-4 ani, sau mai mult de 5 ani. Imprumutul poate fi inchis (cel mai frecvent) sau deschis. Imprumutul deschis va permite sa-l platiti in intregime in orce moment fara penalitati.
In cadrul imprumutului inchis aveti privilegiul, pe langa varsamantul lunar normal, de a face plati suplimentare, dar care sunt limitate la 10-20% din imprumutul initial in fiecare an. De accea, in momentul in care vindeti si rambursati in intregime imprumutul, foarte probabil vi se vor aplica penalitati pentru intreruperea contractului.
Detaliile modului de calcul al penalitatilor poate diferi de la o banca la alta, dar principiul este acelasi. Pentru un imprumut inchis si cu dobanda fixa, penalitatea care se impune este valoarea cea mai mare dintre 2 modalitati de calcul.
Prima modalitate este ‘3 luni de dobanda’. Adica este egala cu partea de dobanda platita in luna in care se face vanzarea, inmultita cu 3. De exemplu, aveti un imprumut de 200 000$ si platiti lunar 1000$ din care 700$ sunt dobanda si 300$ sunt capital, penalitatea se va calcula ca 700$ x3 = 2100$.
A doua modalitate este ‘diferential de dobanda’, adica se calculeaza diferenta de dobanda intre cea din contract si cea actuala de pe piata, aplicata soldului ipotecar pentru termenul restant. De exemplu, v-au mai ramas de platit 200 000$ pentru inca 3 ani din contractul de ipoteca. Dobanda dvs este 4%, dar dobanda afisata (fara reducere) in momentul in care ati cumparat era 5,5%. In momentul in care vindeti, dobanda afisata pe piata pentru termenul restant (3 ani) este 4,5%. Se aplica deci 5,5% – 4,5% = 1% intregului sold de 200 000$ pentru 3 ani = 36 luni. Rezultatul este 6000$.
Din cele doua variante, a doua da o suma mai mare, deci 6000$ va fi penalitatea. Atentie, acesta este un calcul grosier, pentru un calcul exact va incurajez sa intrebati direct la banca dvs.
Cea de-a doua modalitate de calcul si dobanzile foarte scazute din ultimii 1-2 ani au dus la valori de penalitati foarte ridicate. Daca insa dobanzile de pe piata in momentul in care vindeti sunt mai ridicate decat cea din contractul dvs, se va aplica metoda cu ‘3 luni de dobanda’.
Se poate scapa de penalitati? O solutie eficienta este sa transferati ipoteca pe urmatoarea casa, cu conditia sa ramaneti la aceeasi banca. Atentie! Interesati-va la banca unde aveti ipoteca daca permite aceasta obtiune. Desi multe banci accepta ideea, totusi exista unele banci care penalizeaza clientul chiar daca noua ipoteca o imprumuta de la aceeasi banca! Principiul transferabilitatii este ca acelasi imprumut se continua pe o alta proprietate, astfel incat banca sa nu piarda in cadrul contractului semnat deja. Ipoteca urmatoare va trebui sa fie egala sau mai mare decat soldul ramas in momentul vanzarii. A doua conditie este ca intervalul intre vanzarea primei case si cumpararea celei de-a doua sa fie rezonabil (de regula nu mai mult de 30 zile).
Daca noua ipoteca este mai mica decat soldul ramas de la vechea casa, se vor plati penalitati calculate pe pierderea de dobanda pe diferenta dintre cele doua valori.
Daca vreti totusi sa schimbati banca, poate ca noua banca va fi dispusa sa plateasca o parte din penalitati, cel mai probabil ajustand in consecinta dobanda ipotecii.
O alta solutie posibila este ca noul cumparator sa asume ipoteca dvs, dar trebuie sa verificati daca nu cumva ramaneti responsabil si dvs chiar dupa ce ati vandut.
In consecinta, penalitatile ipotecare se pot evita, si nu sunteti legati de a astepta 5 ani inainte de a schimba casa. Cu siguranta veti avea insa alte probleme, legate in special de coordonarea celor doua vanzari. (vanzare si cumparare in acelasi timp). Pentru aceasta insa puteti vorbi cu curtierul dvs imobiliar si verifica ce solutii va propune.
Articol publicat in Zigzag Rpman-Canadian in martie 2011