Din multele intrebari pe care le primim din partea cumparatorilor de case, reiese ca nu e intotdeauna clar ce trebuie facut pentru a obtine un imprumut ipotecar avantajos. Nu de putine ori auzim intrebarea: ”si acum ce mai urmeaza sa fac?” Asa ca am decis sa oferim acest mic ghid pentru a va orienta, iar daca cumva apar alte intrebari sau neclaritati pe parcursul procesului (ceea ce este perfect normal), nu ezitati sa ne contactati:
1.Preaprobarea – Bancile si curtierii imobiliari incurajeaza viitorii cumparatori sa isi rezerve o pre-calificare ipotecara – chiar inainte de a incepe sa viziteze case. Toata lumea are de castigat: cumparatorul afla care este puterea lui reala de cumparare, poate rezerva pe o perioada determinata (3-4 luni) cea mai buna dobanda posibila, iar in eventualitatea unei oferte, vanzatorii de case prefera sa considere oferte din partea cumparatorilor seriosi, adica cei capabili sa cumpere. O singura precizare: cautati sa vorbiti cu un specialist in ipoteci, si nu cu un functionar de la banca care se ocupa de toate operatiile posibile – conturi, carti de credit, plasamente etc – pentru ca regulile si politicile ipotecare sunt mereu in schimbare, si e bine sa lucrati cu cineva care le cunoaste in detaliu. Exista astazi peste 30 programe diferite pentru acordarea ipotecii si aveti toate sansele sa va potriviti la vreunul din aceste programe, cu conditia ca persoana cu care lucrati stie despre ce este vorba. O verificare a creditului si documentelor personale – fonduri disponibile, vechime la munca etc – este absolut necesara in aceasta faza.
2.Gasirea proprietatii- Odata ce ati obtinut pre-calificarea, incepeti imediat cautarea viitoarei case. E de preferat sa nu pierdeti mai mult de 60 zile in acest proces, pentru a nu risca sa pierdeti precalificarea deja rezervata. Impreuna cu curtierul dvs imobiliar, incepeti sa vizitati casele din sectorul dorit si la pretul la care sunteti pre-aprobati. Cand gasiti casa potrivita, negociati cu vanzatorul pretul si celelalte conditii (data de ocupare, data de notariere, incluziuni, reparatii necesare etc).
3.Documente trimise bancii – Odata ce oferta a fost acceptata, aveti in general 10 – 15 zile sa obtineti aprobarea finala de la banca. In aceasta faza, dvs sau curtierul cu care lucrati trebuie sa furnizeze bancii fara intarziere copii clare dupa oferta de cumparare si anexele ei, fisa descriptiva a casei, declaratia vanzatorului si orice alt document pe care banca il poate cere.
-
Evaluarea proprietatii – Daca imprumutul dvs ipotecar va fi asigurat (prin SCHL, Genworth sau Canada Guaranty, companii ce asigura imprumuturile unde cumparatorul nu are un avans de minim 20% din pretul casei), de regula evaluarea casei se face pe computer. In cazul in care imprumutul nu este asigurat, un evaluator (in general platit de banca) va trece sa vada casa respectiva, pentru a se asigura ca valoarea ei de piata corespunde cu pretul pe care l-ati oferit. In cazul unei diferente semnificative intre pretul oferit si valoarea pe care banca o aproba, este posibil ca imprumutul sa fie refuzat. Dar acest fapt este in avantajul cumparatorului, caci nu risca sa ofera un pret prea ridicat si sa ramana apoi cu o casa ne-vandabila.
-
Revizuirea finala a dosarului– Odata ce banca a obtinut valoarea aprobata de evaluator, dosarul complet al casei si al cumparatorului este trimis la centrul ipotecar al bancii si, daca este cazul, la compania care asigura imprumutul – impreuna cu explicatiile necesare din partea specialistului dvs ipotecar pentru a “pleda” cauza dvs. Aceste instante aproba sau refuza dosarul si trimit inapoi bancii, daca este cazul, explicatiile deciziei respective. Nu va temeti insa, daca specialistul dvs ipotecar a pregatit bine dosarul din timp, este foarte rar sa fiti refuzati.
-
Verificarea titlurilor – Banca si cumparatorul au nevoie sa fie siguri ca proprietatea nu e afectata de limitari de drepturi – ipoteci legale, alti proprietari decat cei declarati, restrictii cu privire la dreptul de a folosi proprietatea. De multe ori, este necesar sa se produca un nou certificat de localizare (pe banii vanzatorului) plus o verificare a acestor titluri de catre notarul ales de dvs.
-
Asigurarea – Banca dvs cere ca propretatea sa fie asigurata contra incendiilor, inundatiilor si oricaror alte accidente ce pot produce devalorizarea cladirii. Este raspunderea dvs sa magazinati o asigurare de bunuri pentru viitoarea dvs casa.
-
Banii trimisi la notar – Banca trimite notarului care proceseaza actele suma imprumutata iar dvs veti aduce notarului banii de avans, sub forma de cec certificat de o banca. Notarul se ocupa de distribuirea banilor dupa actul de vanzare si de conformitatea tuturor documentelor.
-
Semnaturile finale – In fata notarului, veti semna actul ipotecar final, si impreuna cu vanzatorul, actul de vanzare cumparare, la data stabilita in oferta initiala de cumparare. Incepand de la aceasta data, deveniti proprietar al casei si deci responsabil de plata lunara a imprumutului ipotecar.
Desigur, procedurile exacte ale fiecarei tranzactii in parte pot varia putin de la scenariul descris aici. Fiecare banca poate avea politici usor diferite in diferitele etape descrise. Acesta este insa un ghid general care va va ajuta sa urmariti mai usor unde va aflati, si astfel veti avea mai multa siguranta de-a lungul procesului de obtinerea imprumutului. Desigur, mai sunt si alte elemente pe care este bine sa le cunoasteti (negocierea ofertelor, tendintele locale de piata, zonele cele mai bune, ce se poate intampla ulterior achizitiei casei etc), pe care le puteti clarifica cu curtierul dvs imobiliar. Asa cum am mentionat la inceputul articolului, daca aveti alte nelamuriri, va stam la dispozitie.
Articol publicat in Pagini Romanesti in martie 2017
