Tocmai citeam pe Blogovici.com “Bunele intentii ale Mariei”, cand ma suna Ionel, un vechi client. ‘Mai tineti minte cand ne-ati facut ipoteca la prima casa?’ ma intreaba el. ‘Incredibil, au trecut deja sapte ani?’ ii raspund eu. ‘Ce mai face familia?’. ‘Pai de asta va sun’, raspunde Ionel. ‘Divortam’. Zambetul meu cade, ‘Imi pare rau sa aud asemenea vesti’. Dar profesionistul din mine adauga, imediat: ‘Cu ce va pot ajuta?’
Asa cum se intampla in majoritatea cazurilor, Ionel si sotia lui au cumparat impreuna casa. Amandoi sunt acum co-proprietarii si co-responsabili de ipoteca. In momentul separarii, exista doua solutii: ori vanzarea casei si impartirea castigului (daca exista) conform intelegerii stabilite de judecator, ori rascumpararea de catre unul dintre cei doi soti a partii celuilalt. Alegerea uneia sau alteia depinde de situatia fiecaruia, de piata imobiliara, de timpul pe care cuplul isi permite sa astepte pentru a vinde, sau de alti factori subiectivi.
Daca se alege vanzarea, avantajul este recuperarea intregii valori a casei. Cuplul isi va imparti ceea ce ramane dupa ce se plateste soldul ipotecii, eventualele penalitati impuse de banca pentru intreruperea contractului, cheluielile pentru notar si serviciile curtierului imobiliar.
Daca valoarea casei nu este indeajuns de mare ca prin vanzare sa se acopere toate cheltuielile, sau daca unul din soti doreste sa ramana in casa prin rascumparea jumatatii celuilalt, cel ce cumpara va trebui sa se califice singur la banca pentru a sustine intregul imprumut. Banii necesari rascumpararii se iau in general din refinantarea casei, deci marind ipoteca deja existenta. In acest caz pot sa apara doua probleme:
-
-
cel care doreste sa ramana proprietar nu poate sustine singur intregul imprumut al casei (care initial a fost platit de amandoi!) Va trebui atunci sa vanda sau sa gaseasca o alta persoana care sa co-semneze impreuna cu el.
-
casa nu are destula valoare (echitate) pentru a refinanta. In Canada, conform legii, refinantarea unei proprietati se permite pana la 80% din valoarea acesteia. De pilda, cuplul a cumparat casa cu 250 000$ acum 2 ani, si a pus avans 5%. Imprumutul a ajuns cel mai probabil acum la 230 000$, iar valoarea casei a crescut la 270 000$. 80% din valoarea actuala = 216 000$. Soldul actual este deja mai mare decat valoarea pe care ar aproba-o bancile astazi pentru refinantare, deci teoretic nu se poate obtine nici un ban in plus.
-
Divortul este insa o situatie exceptionala, de aceea unele banci ofera o solutie extra-ordinara. Pentru ca la cumpararea partii sotului se va face si o schimbare de la doi proprietari la unul singur, aceasta tranzactie este privita ca o tranzactie de cumparare ce se poate finanta in Canada pana la 95% din valoarea casei (in cazul proprietatilor unifamiliale sau duplex). Mai mult, pentru ca cel care cumpara este in acelasi timp deja proprietar pe jumatate din casa, banca nu cere ca acesta sa dispuna de lichiditati de 5%, asa cum se cere la o achizitie normala de cumparare.
In exemplul anterior, 95% din valoarea actuala 270 000$ = 256 500$. Se pot imprumuta deci 256 500$ – 230 000$ = 26 500$ in plus fata de soldul existent. Acesti bani pot fi folositi pentru a plati partea celulalt sot, sau chiar unele datorii comune.
Daca nici vanzarea proprietatii, nici cumpararea de catre unul a partii celuilalt nu este posibila, cei doi pot sa ramane amandoi proprietari si sa faca o intelegere de plata in fata unui avocat. Atentie insa, aceasta intelegere nu va absolvi pe nici unul din ei de responsabilitate in fata bancii! Daca cel care ar trebui sa plateasca ipoteca lunara are intarzieri, problema va fi raportata in istoria de credit a amandurora.
Poate ca nici una din solutiile de mai sus nu convine partilor… Sa fie aceasta un semn divin ca cei doi trebuie sa ramana impreuna? Pentru a analiza ce este de facut concret in cazul dvs in parte, apelati la specialisti, asa cum a facut si Ionel, si cititi povestea Mariei, poate va da alte idei.
Articol publicat in Pagini Romanesti in iunie 2017