In afara de situatia de invidiat in care aveti deja disponibili vreo 300 000$ cash pentru a cumpara o casa in Canada, va trebui sa apelati la serviciile unei banci pentru a cere un imprumut ipotecar. Pentru a stii cum sa va pregatiti pentru acest pas, va prezentam pe scurt principalele problematici in legatura cu istoricul de credit.
Un criteriu de baza la acordarea unei ipoteci este istoricul de credit inregistrat la una din cele doua mari agentii de credit Equifax sau Trans Union. Care sunt punctele care se iau in consideratie de catre banci in momentul cand va analizeaza creditul?
In primul rand scorul de credit (punctajul FICO). Valoarea acestuia poate face diferenta intre o aprobare si un refuz ipotecar. De exemplu: pentru acordarea unei ipoteci ‘zero avans’ (la care avansul minim de 5% este pus de catre banca in locul clientului), este necesar un scor de cel putin 650. In plus, un scor mai mic de 600 nu va fi acceptat de catre SCHL pentru nici un fel de ipoteca.
Scorul de credit este un indicator ‘la zi’ al creditului, dar important pentru banci este si istoricul in timp al imprumuturilor. Fiecare imprumut, fie el carte de credit, marja de credit sau imprumut cu rambursare fixa, este notat cu o cota individuala formata dintr-o litera si o cifra, care se actualizeaza la fiecare luna. Cartile si marjele de credit sunt notate cu R, imprumuturile personale cu plata fixa sunt notate cu I iar ipotecile cu M. Cifra porneste de la 0 pentru un credit care nu a inceput inca sa fie rambursat, 1 pentru un credit platit la timp, 2 pentru o intarziere de 30 de zile, si asa mai departe. Intarzierile trecute vor apare in cont pentru multi ani, chiard aca acum creditul este platit la timp.
Puteti sa fi platit la timp intotdeauna si totusi scorul de credit sa scada. De ce? Pentru ca important este si cat din limita permisa a cartii obisnuiti sa utilizati in fiecare luna. Nu este bine sa folositi la maxim cartea de credit, cu atat mai rau sa depasiti limita ei. Daca limita cartii este prea mica (500$ sau 1000$), mai bine este sa cereti marirea limitei decat sa atimgeti in fiecare luna maximul. Atentie la dobanda care se adauga la sold si datorita careia sa se depaseasca limita. Pentru a avea o istorie de credit considerata foarte buna, nu folositi cartile/marjele de credit mai mult de 50% din limita si platiti-le la timp, daca este posibil chiar integral.
Exista un alt scor de credit, luat in calcul de unele banci, BNI (Bankruptcy Navigator Index). Acesta indica in ce masura va apropiati de limita puterii dvs de credit. Cu cat va apropiati mai mult de limita si pentru mai mult timp, cu atat sistemul va inregistreaza ca fiind indatorat la maximul puterii dvs, adica va indreptati catre faliment! Ideale sunt imprumuturi cu limita mare din care folositi putin. Folosirea a 1000$ lunar dintr-o carte cu limita 5000$ este privita pozitiv, pe cand folosirea a 500$ lunar dintr-o carte cu limita de 500$ este privita negativ si va va scade ambele scoruri: atat FICO cat si BNI.
Modul in care ati gestionat datoriile in ultimii ani poate cantari enorm la obtinerea unei ipoteci si la horararea conditiilor ei. Sunt deseori sunata de persoane care ‘magazineaza’ pentru o ipoteca, si care ma intreaba – fara ca eu sa stiu ceva despre situatia lor financiara – ‘ce dobanda am’? Li s-a spus sau au vazut pe internet ca banca X sau curtierul Y ofera n%. Aceste persoane pot fi foarte surprinse sa vada dobanda acordata lor in final de catre banci este mai mare decat cea de pe internet, sau ca sunt chiar refuzate la acordarea imprumutului pentru ca au avut depasiri de credit sau intarzieri de plata de care nici nu isi mai aduc aminte, sau ca dimpotriva au cumparat mereu totul cash, si deci practic nu au istorie!
Procesul de acordarea a imprumutului poate sa vi se para complicat – dar in realitate, nu e treaba dvs sa faceti toate aceste calcule. Puteti sa va diagnosticati situatia financiara si puterea de cumparare facand o aplicatie fara nici o obligatie
Articolul a fost publicat in Zigzag Roman-Canadian in iunie 2011
