Incep sa se ridice norii dupa furtuna din octombrie-noiembrie 2016 creata de masurile luate Ministerul canadian de finante in domeniul acordarii de imprumuturi ipotecare. Sa vedem deci ce a mai ramas in picioare, adica ce tranzactii ipotecare se mai pot inca efectua!
In primul rand, este inca posibil sa cumparati casa in care sa locuiti cu un avans de numai 5% din valoarea ei, daca vorbim de o casa unifamiliala, condo sau de un duplex. Avansul poate proveni din economii personale, donatie de la familia apropiata, sau chiar imprumutat (doar unele banci permit aceasta).
Va trebui sa puneti avans 10% daca doriti sa cumparati un 3-plex sau 4-plex in care sa locuiti. In acest caz avansul nu poate fi imprumutat, ci trebuie sa provina exclusiv din surse proprii.
Daca avansul este mai mic de 20%, ipoteca dvs va trebui asigurata la una din companiile de asigurare SCHL, Genworth sau Canada Guaranty. Calculul puterii de cumparare in acest caz se face folosind o dobanda de referinta (adica dobanda afisata pentru un termen de 5 ani, astazi 4,64%), nu cea negociata si platita efectiv de catre client. Aceasta masura va diminua puterea de cumparare fata de regulile dinaintea schimbarilor. Pentru ipotecile asigurate, amortizarea maxima a imprumutului este 25 de ani iar pretul maxim de cumparare casei este 1 milion $.
Ca regula generala, daca avansul la cumpararea casei este de 20% din valoarea ei sau mai mare, imprumutul nu mai trebuie asigurat. Exista cazuri exceptionale cand ipoteca trebuie sa fie asigurata si daca puneti 20% avans sau mai mult, caz in care regula enuntata in paragraful anterior va continua sa se aplice.
Daca doriti sa investiti in imobiliar, deci sa cumparati o proprietate de 1-4 apartamente in care sa nu locuiti dvs sau familia, ci sa o oferiti altora pentru inchiriere, avansul minim este de 20%. Noutatea este ca nu se mai poate asigura imprumutul pentru o proprietate locativa daca este unifamiliala (casa sau condo), ci numai cele cu 2-4 apartamente. O sa spuneti ca, punand avans 20%, oricum nu se mai asigura! Da si nu. Multi investitori se orienteaza astazi spre condouri in Montreal cu suprafete mici. Pentru ca bancile considera aceste condouri riscante, de multe ori bancile preferau sa impuna cumparatorului o asigurare SCHL, chiar daca avansul este de 20%. Pentru ca SCHL nu va mai gira astfel de imprumuturi, unele banci nu vor mai finanta condourile, in timp ce altele vor cere un avans mai mare (25-35%), iar altele vor impune o dobanda mai mare.
Pentru proprietatile cu cel putin 5 apartamente, regulile nu s-au schimbat: avansul minim este inca de 15% teoretic, iar practic trebuie sa fie atat cat este necesar pentru ca proprietatea sa devina rentabila. Pentru fiecare proprietate in parte trebuie facut un calcul de rentabilitate pentru a afla suma maxima ce se poate finanta, implicit si cat avans minim trebuie sa puneti ca sa o puteti cumpara.
Refinantarile rezidentelor de 1-4 unitati pe care le posedati deja se pot face doar fara a fi asigurate. Ceea ce inseamna ca nici una din cele trei companii de asigurare nu va mai da girul pentru a imprumuta mai multi bani odata ce ati cumparat casa. Refinantarea se poate face pana la 80% din valoarea actuala a casei, deci in principiu nu este necesara asigurarea. Pentru ca bancile nu mai pot asigura aceste ipoteci, riscul bancilor se mareste, de aceea majoritatea lor vor impune dobanzi mai mari pentru refinantari!
Singura exceptie la refinantare ramane cea in cazul de separare sau divort a celor doi proprietari. Daca unul din soti doreste sa rascumpere partea celuilalt, chiar daca este deja proprietar, tranzactia va fi privita de catre banca drept cumparare si se va putea efectua cu pana la 95% din valoarea casei. Cateva conditii vor fi impuse si anumite acte doveditoare vor trebui furnizate bancii.
Reinnoirea ipotecii se poate inca efectua fara probleme, indiferent daca imprumutul este sau nu asigurat. Puteti reinnoi ipoteca in momentul in care contractul actual cu banca s-a terminat, fara a cere fonduri suplimentare, la aceeasi banca sau la alta.
Lucratorii pe cont propriu, cei cu companii incorporate sau doar inregistrati, vor putea inca cumpara case cu aceleasi reguli ca pana acum. Daca venitul declarat la impozit in ultimii doi ani este destul pentru a cumpara, veti fi tratat conform regulilor generale (aplicate si salariatilor). Daca declatiile din ultimii doi ani nu sunt indeajuns pentru a va califica, dar declarati verbal ca aveti de fapt venituri mai mari, puteti inca sa cumparati punand avans minim 10%. Venitul declarat verbal trebuie sa fie rezonabil si adecvat domeniului dvs de munca!
Avand in vedere modificarile majore mentionate, este bine sa cereti o preaprobare inainte de a cauta casa, sa verificati daca va puteti califica cu noile reguli. In plus, inca aveti posibilitatea de a rezerva o dobanda avantajoasa. Sunati acum pentru a porni cu dreptul!
Articol publicat in Zigzag roman-canadian in decembrie 2016
