Lucia Craciun
  • 514-692-1292
  • lucia_craciun@yahoo.com
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Acasa
    • Masuri de criza 2020
    • Stress 2019?
    • Economia infloreste si dobanda (variabila) creste ! 2017
    • Dobanzile cresc! 2017
    • Marirea primelor de asigurare SCHL
    • 2017 va fi de bine?
    • Ce ipoteci se mai pot face dupa 30 noiembrie 2016?
    • Cum ne fereste guvernul de criza imobiliara 2016
    • E chiar atat de rau? Statistici imobiliare 2016
    • Statistici ale pietii imobiliare primavara 2016
    • Politica si imobiliare 2015
    • Previziuni imobiliare 2014
    • De ce sa cumparam casa acum? 2014
    • Marirea primelor de asigurare SCHL 1 mai 2014
    • Viitorul incepe azi 2014
    • Modificari in politica de credit canadiana 2010
  • Credit
    • Importanta creditului personal
    • Cate feluri de credite exista?
    • Mituri si realitati despre cota de credit
    • Educatia tinerilor despre credit
    • Marja de credit
    • Refacerea creditului dupa faliment
    • Ajutor! Nu pot cumpara singur!
    • Solutii ipotecare pentru cazuri atipice
  • Preaprobare
    • Cumparam sau inchiriem?
    • Calculator ipotecar
    • Pre-calificare sau pre-aprobare?
    • Aprobarea ipotecii – cei 5C
    • Sunteti mai bogat decat credeti. Sau invers?
    • Dobanda variabila sau fixa?
  • Rezidential
    • Cumparare
      • Cheltuieli la cumparare
      • Etape de parcurs la cumparare
      • Casa sau bloc?
      • Rezidenta secundara (chalet)
      • Inchiriere cu optiune de cumparare
      • Cat de finala e aprobarea finala?
      • Cine va poate lua casa
      • Penalitati la schimbarea casei
      • Subventii la cumpararea casei
      • Cumpararea in comun
      • Vrem sa schimbam casa. Ce facem cu prima?
    • Refinantare
      • Cand sa facem renovari?
      • Subventii pentru renovare
      • Puneti casa la lucru
      • Separarea si casa
    • Clauze tip ale contractului de ipoteca
    • Remize
    • Asigurari
    • RAP
    • Situatii speciale
      • Avans non-disponibil
      • Noi veniti in Canada
      • Rezidenti non-permanenti
      • Non-residenti
      • Lucrator autonom
      • Probleme de credit
      • Finantarea reprizelor de finante
      • Autoconstructia
  • Blocuri
  • Articole
  • Banci
    • Banci ‘virtuale’
    • Alegerea bancii
    • Penalitati si transfer
    • De ce un curtier ipotecar?
  • Contact
  • Despre
  • Fr / En
  • Acasă/
  • Articles/
  • La ce ne trebuie un curtier ipotecar?

La ce ne trebuie un curtier ipotecar?

Intrebarea cea mai frecventa pe care o primeste un curtier ipotecar este: cat imi dai? (in sensul ce dobanda). Dincolo de dorinta legitima a oricarui om de a economisi, a lucra cu un intermediar in domeniul ipotecii (deci nu direct cu banca) inseamna mult mai mult decat atat.

Sa luam un exemplu, destul de frecvent: Maria (nume fictiv) afirma ca este salariata de 6 luni la o companie care o plateste cu cec, fara a deduce impozitele la sursa si fara a-i furniza un talon de plata. Ea declara la banca ca nu a lucrat in acelasi domeniu si ca a primit cu o zi inainte o donatie de la o ruda indepartata echivaland a 10% din pretul de cumparare a unui triplex. Fara sa faca o preaprobare in prealabil, s-a dus la banca ei, doar dupa ce a facut o oferta de cumparare, care a fost aceptata. Acolo a pus toate cartile pe masa si a cerut o aprobare. Gasiti greselile din aceasta situatie! (sunt 6).

Inutil de spus ca a fost refuzata de acea banca. Deci trebuia sa fi fost ceva gresit in situatia ei! Iata ce:

  1. Plata primita cu cec, fara deducere a impozitelor, inseamna ca Maria este considerata de catre banca lucrator autonom (travailleur autonome). Cum cerinta minima pentru acestia este sa fie ‘in afaceri’ de minim 2 ani, din start Maria nu ar fi putut fi aprobata pe baza declaratiilor ei.
  2. Faptul ca ea nu primeste in mod obisnuit un talon de plata pentru salariu, nu inseamna ca compania nu ar fi putut sa-i dea unul la cerere. Se poate face o exceptie!
  3. Poate ca Maria nu a lucrat inainte pe un post identic cu cel de azi, dar a lucrat in domenii conexe. Poate ca n-a lucrat inainte la timp plin, ci doar la timp partial sau a avut doar un stagiu. De aceea ea a declarat ca nu are experienta anterioara in acelasi domeniu, fapt care o penalizeaza. Bancile cer in general un minim de 1 an in acelasi domeniu pentru a considera vechimea.
  4. Donatia de la o ruda indepartata nu face parte din avansul traditional acceptat de catre banci. Cea acceptata poate veni doar de la ruda apropiata: mama/tata, bunica/bunic, sora/frate. Banii pe care ii are vor fi considerati ca un imprumut de catre banca si vor trebui adaugati ca datorie (cu rambursare lunara).
  5. Unele banci accepta ca avansul sa fie primit de la ruda indepartata (avans netraditional), numai in cazul cumpararii unei case unifamiliale sau a unui 2plex. In cazul Mariei, care cumpara 3plex, avansul de la o ruda indepartata nuu este admisibil!
  6. Faptul ca nu s-a preocupat sa obtina o preaprobare ipotecara inca inainte de a incepe cautarile de casa ar fi trebuit sa-l punem ca greseala nr.1.

Ce ar fi putut face diferit Maria, sau cum ar fi putut un curtier ipotecar, deci un intermediar intre banca si client, sa o ajute sa fie aprobata? In primul rand, trebuie verificat cu compania unde lucreaza daca nu se poate sa fie platita ca un salariat, cu retinere de impozit. Daca nu, se poate verifica daca se poate considera ca a lucrat in acelasi domeniu anterior, unele banci pot considera experienta anterioara la completarea celor 2 ani necesari unui lucrator autonom. Se pot cauta si alte solutii, de pilda adaugarea unui garant. In cazul Mariei, ea chiar lucrase in domeniu apropiat!

Un curtier bun ar fi sfatuit-o pe Maria sa semneze un act de donatie de la un membru al familiei apropiate, astfel incat banii sa fie considerati ca un avans traditional. La limita, daca banii ar fi fost depusi in cont cu 30-90 zile inainte de a cumpara, banca ii putea trata ca si economii personale, deci nici nu mai era nevoie sa se declare ca donatie. Binenteles, Maria nu a avut acest ragaz, pentru ca nu s-a pregatit din timp. Surprizele se pot evita daca se discuta cu un curtier inainte de a face oferta de cumparare. Poate ca acesta ar fi sfatuit-o sa aleaga un 2plex in loc de 3plex, pentru ca avansul minim este doar de 5%, si in acest caz se poate permite si o donatie de la rude indepartate. Se gasesc inca pe piata 2plex-uri care au un al 3-lea apartament inchiriat, fara ca numarul de unitati considerate de municipalitate sa fie schimbat. Sau ar mai fi fost poate si alte solutii in cazul particular al acestei cliente!

In concluzie, un curtier experimentat ar fi prezentat dosarul accentuand si reinterpretand detaliile favorabile si evitand pe cele defavorizante. Aceasta situatie nu este pe atat de rara pe cat ati putea crede. Cazul fiecaruia dintre dvs trebuie analizat separat, caci orice dosar, al oricarui client, are si puncte tari si puncte slabe. Iata de ce data viitoare cand cautati cea mai buna ipoteca nu va limitati doar la intrebarea: “ce dobanda imi dai” – ci “ce sa fac ca sa fiu sigur ca pot cumpara”? Numai asa veti cunoaste diferenta intre un curtier bun si unul oarecare.

Articol publicat in Zigzag roman-canadian, noiembrie 2013

banca, curtier

Cele mai citite articole

  • Ma duc la banca mea

  • Proprietari imediat dupa imigrare?

  • Noutati despre ipotecile pentru lucratorii autonomi de la 1 octombrie 2018

  • Subventii la cumparare

  • Dobanzile cresc! 2017

  • Cand sa facem renovari?

Ultimele articole

  • Politica de dobanzi si cresterea preturilor -martie 2021

    25 martie 2021
  • Previziuni in timpuri imprevizibile – februarie 2021

    17 februarie 2021
  • Piata covimobiliara – ianuarie 2021

    17 ianuarie 2021

Date de contact

  • (514) 978-1292
  • (514) 564-8814
  • contact@LuciaCraciun.com
  • Lucia.Craciun@archyp.ca
    • Facebook
    • Twitter
    • Linkedin
(c) 2014-2020 Lucia Craciun - Curtier ipotecar-planificator principal - Montréal, Québec