Intrebarea cea mai frecventa pe care o primeste un curtier ipotecar este: cat imi dai? (in sensul ce dobanda). Dincolo de dorinta legitima a oricarui om de a economisi, a lucra cu un intermediar in domeniul ipotecii (deci nu direct cu banca) inseamna mult mai mult decat atat.
Sa luam un exemplu, destul de frecvent: Maria (nume fictiv) afirma ca este salariata de 6 luni la o companie care o plateste cu cec, fara a deduce impozitele la sursa si fara a-i furniza un talon de plata. Ea declara la banca ca nu a lucrat in acelasi domeniu si ca a primit cu o zi inainte o donatie de la o ruda indepartata echivaland a 10% din pretul de cumparare a unui triplex. Fara sa faca o preaprobare in prealabil, s-a dus la banca ei, doar dupa ce a facut o oferta de cumparare, care a fost aceptata. Acolo a pus toate cartile pe masa si a cerut o aprobare. Gasiti greselile din aceasta situatie! (sunt 6).
Inutil de spus ca a fost refuzata de acea banca. Deci trebuia sa fi fost ceva gresit in situatia ei! Iata ce:
- Plata primita cu cec, fara deducere a impozitelor, inseamna ca Maria este considerata de catre banca lucrator autonom (travailleur autonome). Cum cerinta minima pentru acestia este sa fie ‘in afaceri’ de minim 2 ani, din start Maria nu ar fi putut fi aprobata pe baza declaratiilor ei.
- Faptul ca ea nu primeste in mod obisnuit un talon de plata pentru salariu, nu inseamna ca compania nu ar fi putut sa-i dea unul la cerere. Se poate face o exceptie!
- Poate ca Maria nu a lucrat inainte pe un post identic cu cel de azi, dar a lucrat in domenii conexe. Poate ca n-a lucrat inainte la timp plin, ci doar la timp partial sau a avut doar un stagiu. De aceea ea a declarat ca nu are experienta anterioara in acelasi domeniu, fapt care o penalizeaza. Bancile cer in general un minim de 1 an in acelasi domeniu pentru a considera vechimea.
- Donatia de la o ruda indepartata nu face parte din avansul traditional acceptat de catre banci. Cea acceptata poate veni doar de la ruda apropiata: mama/tata, bunica/bunic, sora/frate. Banii pe care ii are vor fi considerati ca un imprumut de catre banca si vor trebui adaugati ca datorie (cu rambursare lunara).
- Unele banci accepta ca avansul sa fie primit de la ruda indepartata (avans netraditional), numai in cazul cumpararii unei case unifamiliale sau a unui 2plex. In cazul Mariei, care cumpara 3plex, avansul de la o ruda indepartata nuu este admisibil!
- Faptul ca nu s-a preocupat sa obtina o preaprobare ipotecara inca inainte de a incepe cautarile de casa ar fi trebuit sa-l punem ca greseala nr.1.
Ce ar fi putut face diferit Maria, sau cum ar fi putut un curtier ipotecar, deci un intermediar intre banca si client, sa o ajute sa fie aprobata? In primul rand, trebuie verificat cu compania unde lucreaza daca nu se poate sa fie platita ca un salariat, cu retinere de impozit. Daca nu, se poate verifica daca se poate considera ca a lucrat in acelasi domeniu anterior, unele banci pot considera experienta anterioara la completarea celor 2 ani necesari unui lucrator autonom. Se pot cauta si alte solutii, de pilda adaugarea unui garant. In cazul Mariei, ea chiar lucrase in domeniu apropiat!
Un curtier bun ar fi sfatuit-o pe Maria sa semneze un act de donatie de la un membru al familiei apropiate, astfel incat banii sa fie considerati ca un avans traditional. La limita, daca banii ar fi fost depusi in cont cu 30-90 zile inainte de a cumpara, banca ii putea trata ca si economii personale, deci nici nu mai era nevoie sa se declare ca donatie. Binenteles, Maria nu a avut acest ragaz, pentru ca nu s-a pregatit din timp. Surprizele se pot evita daca se discuta cu un curtier inainte de a face oferta de cumparare. Poate ca acesta ar fi sfatuit-o sa aleaga un 2plex in loc de 3plex, pentru ca avansul minim este doar de 5%, si in acest caz se poate permite si o donatie de la rude indepartate. Se gasesc inca pe piata 2plex-uri care au un al 3-lea apartament inchiriat, fara ca numarul de unitati considerate de municipalitate sa fie schimbat. Sau ar mai fi fost poate si alte solutii in cazul particular al acestei cliente!
In concluzie, un curtier experimentat ar fi prezentat dosarul accentuand si reinterpretand detaliile favorabile si evitand pe cele defavorizante. Aceasta situatie nu este pe atat de rara pe cat ati putea crede. Cazul fiecaruia dintre dvs trebuie analizat separat, caci orice dosar, al oricarui client, are si puncte tari si puncte slabe. Iata de ce data viitoare cand cautati cea mai buna ipoteca nu va limitati doar la intrebarea: “ce dobanda imi dai” – ci “ce sa fac ca sa fiu sigur ca pot cumpara”? Numai asa veti cunoaste diferenta intre un curtier bun si unul oarecare.
Articol publicat in Zigzag roman-canadian, noiembrie 2013
