Daca in Romania, pe vremea parintilor nostri, casa era mostenita din generatie in generatie, in Canada o singura generatie isi schimba casa de mai multe ori! Devine deci important sa cunoasteti drepturile si obligatiile dvs la cumpararea si vanzarea casei dvs.
Un imprumut ipotecar poate fi « inchis » sau « deschis ». Aceste doua caracteristici se refera la optiunile de rambursare a imprumutului inaintea terminarii termenului contractului (a nu se confunda cu dobanda fixa sau variabila). Imprumutul deschis va permite sa returnati anticipat bancii orice suma, fara a fi penalizati. Daca aveti un imprumut inchis, precum majoritatea canadienilor, veti plati penalitati daca rambursati bancii, pe langa plata lunara convenita, o suma mai mare decat o valoare permisa anual (in general intre 10% si 20% din suma imprumutata initial). Deoarece imprumutul deschis prezinta un risc mai mare de rambursare anticipata decat cel inchis, dobanzile pe care bancile le ofera la imprumuturi deschise sunt mai mari decat pentru cele inchise.
Inca de cand cumparati casa este bine sa alegeti ipoteca in functie de planurile dvs de viitor. Va propuneti sa va asezati la casa dvs pentru mai multi ani, fara a astepta schimbari majore in situatia dvs familiala si financiara? Veti alege atunci cel mai probabil un imprumut inchis si nu va veti pune intrebarea ‘cat sunt penalitatile la vanzarea casei?’ pentru ca nu aveti de gand sa o vindeti in curand.
Daca totusi ajungeti in situatia de a vinde casa inaintea finalului de termen (care de obicei este de 5 ani), este important ca imprumutul dvs sa fie transferabil (portable in engleza) si sa cunoasteti modul in care sunt calculate penalitatile.
Un imprumut transferabil, asa cum ii spune numele, se poate transfera de pe o casa pe alta. De pilda, la cumparare ati semnat un contract pe 5 ani pentru o ipoteca de 200 000$, iar dupa 3 ani vindeti casa si cumparati alta. Cum cel mai probabil noua casa va avea si ea nevoie de ipoteca, puteti cere bancii sa continue cei 2 ani ramasi luand in garantie noua casa.
Daca in momentul vanzarii mai aveti un sold de 180 000$, iar pentru a cumpara aveti nevoie de un imprumut de 250 000$, noua ipoteca va fi compusa din 180 000$ pentru 2 ani, plus 70 000$ pentru care se va face un nou contract cu conditiile actuale de pe piata. Ati salvat astfel plata penalitatilor. Daca pentru noua casa aveti nevoie de un imprumut mai mic decat 180 000$, pentru diferenta pana la noua suma veti plati penalitati.
Atentie insa, transferul se va face respectand conditiile vechiului contract. Ceea ce inseamna ca, daca acum 3 ani ati luat o dobanda fixa de 4% pentru 5 ani, chiar daca acum pe piata dobanda este de doar 3%, nu veti putea avea 3% pentru cei 180 000$ transferati fara a plati penalitati! Cu alte cuvinte, nu puteti cere bancii sa ‘uite’ ca dobanda din contract este mare si va dea dobanda mica de pe piata pe toata suma de imprumut, fara a plati penalitati. Trebuie sa intelegeti ca ati semnat un contract initial si, daca el nu este respectat pana la capat, pentru o casa sau alta, va va costa.
O alta varianta la vanzare este de a transfera imprumutul ipotecar restant pe numele cumparatorului, adica acesta isi asuma imprumutul dvs. Cumparatorul trebuie sa se califice el insusi pentru ipoteca, dar odata aprobat, daca are nevoie de cel putin 180 000$ de imprumut, nu veti plati penalitati. Regulile anterioare referitoare la dobanda se aplica si in acest caz.
Daca doriti sa stiti totusi mai multe detalii despre calculul penalitatilor pentru imprumuturile inchise, iata liniile generale :
1. un imprumut cu dobanda varabila are penalitati echivalente cu dobanda care ar fi platita timp de 3 luni la momentul vanzarii. In plata lunara a ipotecii dvs sunt cuprinse o parte de capital – care reduce imprumutul, si o parte de dobanda – care este incasata in totalitate de catre banca. De pilda, la un imprumut de 200 000$, cu dobanda de 3%, amortizat pe 25 de ani, in plata lunara de aproximativ 950$ sunt cuprinsi in prima luna 500$ de dobanda si 450$ de capital. Dupa 3 ani, la 180 000$ de imprumut ramas, in aceeasi plata lunara de 950$ intra acum 450$ de dobanda si 500$ de capital. Penalitatea calculata ca 3 luni de dobanda va fi deci 450$ x3 = 1350$*.
2. un imprumut cu dobanda fixa are doua moduri de a calcula penalitatea, alegandu-se in final sa se impuna suma cea mai mare : un mod este cel descris mai sus (3 luni de dobanda), celalalt este calculul diferentei de dobanda intre cea din contract si cea de pe piata pentru termenul restant, care ar trebui sa fie platita pentru intreaga suma ramasa, pentru toata perioada ramasa pana la finalul termenului.
O precizare : bancile traditionale compara in calculul diferentei de dobanda, dobanzile ‘afisate’, fara reducere. La cumparare ati negociat 3%, dar dobanda afisata era mai are, probabil 5%. La vanzare, dobanda negociata pentru termenul de ramas (2ani) este sa spunem 2%, dar cea afisata este 3%. Calculul ‘diferentei de dobanda’ va fi deci 180 000$ x 2ani x (5% – 3%) = 7200$. Cum 7200$ este mai mare decat ‘3 luni de dobanda’ 1350$, penalitatile impuse vor fi 7200$*.
Institutiile financiare sau bancile ‘virtuale’, cele care nu au ghiseu cu publicul**, in general afiseaza dobanda direct negociata. De aceea, ele vor calcula diferenta de dobanda intre 3% negociat initial si 2% negociat de pe piata la vanzare pentru termenul de 2 ani : 180 000$ x 2ani x (3% – 2%) = 3600$*. Cum vedeti, in general, penalitatea impusa de o banca virtuala este mai mica decat cea a unei banci traditionale.
Speram ca explicatiile date au fost clare. In orice caz, idea ce trebuie retinuta este ca intrebarea simplista ‘Ce dobanda imi oferi?’ nu este suficienta in momentul alegerii ipotecii. Uneori o economie de 5$ pe luna se poate transforma in mii de dolari de penalitati.
*Acesta este doar un calcul aproximativ. Pentru calculul penalitatilor in cazul ipotecii dvs, contactati institutia financiara.
** Exemple de institutii financiare ‘virtuale’ ce dau imprumuturi in Quebec sunt Home Trust, First National, Industrielle Alliance, MCAP, Paradigm Quest, B2B etc.
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in aprilie 2017