In situatia actuala de criza pentru vecinii de la sud, multe familii din Québec, 6 din 10 fiind proprietari, se intreaba care este directia pe care o va lua piata noastra imobiliara. Ca punct de plecare, trebuie sa spunem ca fundamentul pietii imobiliare quebeceze ramane solid. Aceasta a revenit in zona de echilibru dupa ce la inceputul anilor 2000 prezentase un accentuat avantaj pentru vanzatori (vezi graficul reprezentant raportul dintre numarul de vanzari si noile inscriptii imobiliare in Quebec).
Spre deosebire de SUA, imprumuturile ipotecare obtinute aici sunt analizate cu mai multa rigoare iar piata noastra de locuri de munca nu se deterioreaza. Sigur, cererea de locuinte va continua sa se atenueze deoarece cumpararea unei case ramane dificila din punct de vedere financiar : pretul proprietatilor este ridicat, reducerea amortizarii maximale de la 40 la 35 de ani si necesitatea de a depune un avans minim de 5% va indeparta anumiti cumparatori, in moment ce Banca Canadei ar putea sa ridice leger rata directoare anul viitor.
Constructorii vor continua sa se ajusteze prin reducrerea numarului de proiecte de case noi pentru a restrange la minim riscul unei oferte excedentare. Aceasta ajustare este necesara, fara de care piata de case noi ar putea face un prim pas spre o scadere a preturilor. In 2010, constructia rezidentiala ar scadea sub nivelul de 40000 de unitati pentru prima data din 2001.
Chiar daca se prevede un retur ordonat spre echilibru mai degraba decat un recul brusc si rapid ca in SUA, piata de locuinte din Quebec nu este total la adapost de un astfel de risc. Pe termen scurt, sectorul nostru imobiliar poate fi agitat de criza de credit de la vecinii din sud. Fragilitatea sistemului financiar american ar putea aduce economia americana spre o recesiune lunga si severa. Economia quebecoise ar fi atunci contaminata, locurile de munca ar diminua si preturile locuintelor ar urma inevitabil acceasi directie.
Pe termen lung, 2010 si dupa, se prevede o tendinta de reducere lejera a cererii de locuinte. Cresterea mai lenta a numarului de menaje si imbatranirea generatiei baby-boom sunt factorii ce sustin acest pronostic. In timp ce pretul locuintelor a inceput sa scada in cateva provincii din vestul Canadei, in Quebec preturile vor creste dar mai incet decat in anii precedenti, aproape de rata inflatiei.
Preturile incep sa se replieze in anumite orase din vestul canadian ca Calgary si Edmonton, ceea ce ii face nervosi pe proprietarii de acolo. Insa, trebuie subliniat ca piata din Alberta este particulara si diferita de cea din Quebec. Atrasi de bogatia aurului negru, canadienii au migrat spre Alberta in ultimii ani. Logica e simpla : lucratori mobili, locuinte imobile, cerere excedentara, oferta redusa pe scurt termen. Rezultatul? Marirea preturilor. Daca preturile locuintelor scad de ceva timp la Calgary si Edmonton, este pur si simplu o intoarcere la conditii mai normale.
Una peste alta, Quebecul nu a cunoscut o situatie de cerere excedentara ca provinciile din Preerii in trecut, si nu experimeteaza in prezent o problema de oferta excedentara ca in SUA, ceea ce reduce riscul de scadere a preturilor caselor. Binenteles, este de netagaduit ca preturile caselor au crescut mult in Quebec din 2001 incoace. Aceasta nu inseamna neaparat ca piata imobiliara este supraevaluata, si inca si mai putin ca preturile vor scade. Trebuie comparata aceasta apreciere a preturilor cu factorii economici fundamentali pentru a vedea daca pretul de transactionare a proprietatilor au o valoare justa. Un criteriu popular in acest sens este raportul pret mediu / venit disponibil pe locuitor
Acest raport a progresat rapid in anul 2000, reflectand inainte de toate o recuperare fata de anii 90. Chiar daca acest raport este mai ridicat decat inainte, nu avem nici un motiv sa sunam alarma, deoarece el ramane in interiorul limitelor de eroare. Cel mai probabil, scaderea raportului pret mediu / venit disponibil pe locuitor in decursul urmatorilor ani se va intampla datorita cresterii mai lente a valorilor caselor decat cresterea veniturilor.
Sursa : Perspectives du marché de l’habitation au Québec 2008, Recherche économique, Valeurs Mobilières Banque Laurentienne, 2/10/2008
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in octombrie 2008