Statistici recente de la camera imobiliara din Montreal (CIGM) si de la Societatea canadiana de locuinte (SCHL) sugereaza ca atat la nivel national, cat si local, piata imobiliara se aproprie de echilibru. Aceste informatii au creat o oarecare euforie in randul unor cumparatori sau investitori potentiali, si unele comentarii de genul:”In fine, era si cazul sa mai scada pretul la case, ca prea ajunsesera mari. Speram sa scada si mai mult!”. Dar cat de bine este sa scada preturile caselor?
Sigur, la o prima vedere, oricine se bucura cand poate cumpara un obiect dezirabil mai ieftin decat se asteapta. Dar atentie, suntem pe un teren periculos. Caci daca astazi preturile caselor sunt in scadere, adica evident cumparatorul este favorizat, acelasi cumparator devine maine proprietar, si poate chiar vanzator! In consecinta, cumparam azi un bun care maine va valora mai putin! Daca pentru produse de consum si de serie – cum ar fi automobile, electronice, papetarie etc – acest lucru este normal, caci prin folosire valoarea lor scade – la case situatia este mai delicata. Si aceasta pentru ca in spatele achizitiilor de locuinte sunt mari sume imprumutate cu garantii imobiliare.
Presupunem ca astazi cumparam o casa cu 200,000, intr-o piata favorabila cumparatorului. In cele mai multe cazuri, vom apela la un imprumut ipotecar (adica garantat cu valoarea casei). Sa presupunem ca am platit 10,000 avans si restul de 190,000 sunt imprumutati de la banca. Preturile insa sunt in scadere…. Maine casa poate valora chiar sub cei 190,000 imprumutati. Aceasta inseamna ca Banca poate pierde bani. (acelasi lucru se intampla cu bunuri de consum – electronice, mobila, automobile etc – care se depreciaza prin utilizare). Si atunci ce poate face banca pentru a diminua riscul? Marirea dobanzilor! (exact ca la bunurile de consum, unde dobanzile reale sunt 8-9%, fata de cele ipotecare in jur de 4% – sper ca nu credeti povestea cu “imprumut pe 36 luni fara dobanda pentru mobila sau masini” – de fapt platiti dobanda inclusa in pretul masinii sau aragazului, dar nu o vedeti explicit!).
In cazul unei piete imobiliare favorabila cumparatorului deci, ne putem astepta la doua masuri din partea bancilor: cresterea dobanzilor (proportional cu cresterea riscurilor de depreciere a garantiei ipotecare – adica mai pe romaneste scaderea valorii casei) – si cresterea avansului minim necesar. Adica in loc de a cumpara ca astazi cu doar 5% avans, bancile vor impune 20% sau 25% avans pentru a diminua riscul deprecierii.
Asadar, iata-ne in situatia in care am cumparat o casa intr-o piata favorabila cumparatorului (ca in exemplul de mai sus – 200,000 cu 10,000 avans). Peste un an, o schimbare in viata personala (un divort, pierderea unui job, marirea familiei, etc) ne pune in situatia de a trebui sa vindem. Valorea casei a scazut – si deci e posibil ca ceea ce datoram sa fie “mai mare decat casa”….la propriu. Daca vindem, nu putem sa achitam datoria bancii. NU poate fi vorba nici de refinantari, cum ar fi cazul cand pretul caselor e in crestere. Ramane sa ajungem in situatia de deflatie (ca in USA) cu preturi in scadere, dobanzi mari. Din care nimeni nu castiga.
Asadar, paradoxal, asteptand sa scada preturile fara sa cumparam nimic NU facem bine nimanui – nici noua, nici bancilor, nici vanzatorilor. Ramanem in chirie, care desigur nu face decat sa creasca! In situatia cand lumea nu cumpara case, pretul chiriilor creste! (oamenii trebuie sa stea undeva, nu e asa?). Asa ca daca vreti sa pastrati un echilibru sanatos in economie, cumparati-va case chiar in piata favorabila vanzatorilor, deveniti proprietari, si maine veti fi poate un vanzator fericit. In nici un caz insa nu sunteti avantajat asteptand.
In unele regiuni, preturile sunt inca in crestere, in timp ce in altele sunt in declin. Ramane sa decideti alegerea zonei in care sa cumparati (Puteti cere date despre o anume regiune locala la www.StatistiquesMtl.com). Iar dobanzile bancare inca sunt foarte reduse .
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian in aprilie 2011, scris in colaborare cu Gabriel Purcarus, curtier imobiliar