Pandemia aflata inca in plina desfasurare a cauzat in Quebec o neasteptata si spectaculoasa crestere a preturilor in sectorul imobiliar rezidential. Afectate de obligatia de a-si trimite salariatii sa lucreze de acasa, multe firme au redus activitatea in birourile comerciale, ceea ce a dat multora posibilitatea de a-si transforma domiciliul in birou. Ce frumos este sa pleci la serviciu din dormitor in sufragerie in loc de a petrece o ora si jumatate in trafic! Dintr-o data valoarea economica a sufrageriei a crescut spectaculos, asa ca majoritatea proprietarilor de case s-au trezit “peste noapte” mai bogati. Zidurile lor s-au umplut de bani. Cei ce au vandut proprietati in aceasta perioada au avut parte de oferte cu mult peste asteptari, iar cei ce au cumparat au trebuit sa se bata cu alti potentiali cumparatori pentru a putea achizitiona o locuinta.
Dar daca nici nu ati cumparat, nici nu ati vandut casa in aceasta perioada, cum puteti totusi profita de aceasta neasteptata situatie?
Sa presupunem ca proprietatea dvs valora 400 000$ inainte de pandemie, si mai aveati de rambursat 300 000$ la banca. Astazi, aceeasi proprietate probabil ca valoreaza in jur de 500 000$. Bancile ofera in continuare imprumuturi garantate pana la 80% din valoarea casei. Dintr-o data aveti posibilitatea sa imprumutati 100 000$ in plus*. Singura intrebare pe care trebuie sa v-o puneti este ce puteti sa faceti cu acesti bani. Un raspuns ar fi, avand in vedere tendinta de crestere a valorilor proprietatilor, sa folositi acesti bani pentru a cumpara alte imobile. Daca nu ati investit niciodata pana acum in piata imobiliara, este poate momentul sa o faceti.
Un 3plex de 500 000$ ar putea fi cumparat teoretic cu un avans de 20%, avand in vedere ca va fi inchiriat in intregime. Cei 100 000$ obtinuti prin refinantarea rezidentei dvs acopera deci exact suma necesara pentru avans. Dobanzile actuale sunt, nu e o surpriza pentru nimeni, extraordinar de mici, ceea ce face ca plata lunara a ipotecii sa fie si ea foarte mica. De pilda, dobanzile fixe pe termene de 5 ani sunt in acest moment intre 1,69% si 2,09%. Lunar, pentru un imprumut ipotecar de 400 000$ amortizat pe 25 de ani veti plati in jur de 1650-1700$. Chiriile pe care le veti primi, de exemplu 850$/luna pentru fiecare apartament, vor fi cel mai probabil deajuns pentru a plati ipoteca, taxele si asigurarea 3plexului. Veti avea deci o investitie care se va plati cu banii altora. In timp, imprumutul se va diminua iar valoarea proprietatii va creste, iar peste 20 de ani veti avea o gramada de bani de pensie, pe care ii veti putea cheltui undeva in sud! Asta daca bineinteles, restrictiile de calatorie au fost ridicate!
Sau poate ca fiul sau fiica dvs a ajuns la varsta la care prefera sa aiba apartamentul propriu. De ce sa plateasca chirie altuia si sa nu locuiasca in proprietatea dvs? Daca 3plexul va fi locuit in parte de catre un membru al familiei, avansul la cumparare poate ajunge la numai 10%, ceea ce va va permite sa cumparati o proprietate mai mare sau … doua mai mici!
O situatie si mai avantajoasa ar putea fi cumpararea unui bloc cu 5 sau mai multe apartamente. Minimul teoretic cerut ca avans la astfel de proprietati este 15%**, indiferent daca familia va locui sau nu inauntru. Pretul lor este insa mai mare, deci si suma de avans va fi mai substantiala decat pentru un 3plex sau 4plex. Finantarea blocurilor 5plex+ este total diferita de ceea ce numim imobile rezidentiale (1-4plex), pe care bancile le trateaza in departamente diferite. Sau unele nu au de loc astfel de departament pentru ca nu doresc sa se implice in complexitatea finantarii ‘marelui locativ’. Pentru a obtine o ipoteca la un 5plex+ trebuie sa stiti deci la ce banca sa va adresati.
Sigur, cele spuse anterior contin doar liniile generale, realitatea este mai complexa. Va trebui sa tineti cont de eventualele renovari necesare, de gestiunea chiriasilor, aducerea la zi a chiriilor, intretinerea blocului. Dar daca tot stati in casa in timpul week-endului, de ce sa nu folositi timpul dintre doua filme Netflix pentru a discuta cu un specialist ipotecar pentru acest tip de proiect?
* cu conditia sa va calificati pentru acest imprumut, in functie de situatia dvs financiara.
** 15% din valoarea economica a proprietatii.
Publicat in Zigzag roman-canadiana in ianuarie 2021
