Cei ce urmaresc piata imobiliara (investitori, cumparatori potentiali– sau proprietari interesati sa stie ce se intampla cu valoarea casei lor) – sunt la curent probabil cu schimbarile anuntate de Guvernul Canadei in domeniul imprumuturilor ipotecare care se aplica incepand cu 9 iulie 2012. Care este rostul acestor schimbari? Guvernul Canadei raspunde : pentru a asigura stabilitatea pe termen lung a pietii imobiliare canadiene si pentru a favoriza economisirea cu ajutorul proprietatii imobiliare. Schimbarile sunt considerate de catre acelasi Guvern ‘la tinta, moderate si oportune’.
Pe scurt, schimbarile afecteaza ipotecile rezidentiale asigurate prin organismul de stat SCHL (Société canadienne d’hypothèque et logements) pentru proprietati de la una la patru locuinte, si anume :
-perioada maxima de plata a ipotecii (amortizarea) nu poate depasi 25 ani. Prin micsorarea amortizarii cu 5 ani, pentru o ipoteca de 250 000$ si o dobanda de 4%, plata lunara a ipotecii creste cu aproximativ 125$, dar per total se economisesc 33 500$ in dobanda!
-refinantarea se poate face pana la maxim 80% din valoarea actuala a proprietatii (inainte se putea pana la 85%). Se va limita astfel transferarea datoriilor de pe carti si linii de credit pe ipoteca
-rapoartele de indatorare se limiteaza la 39% (cheltuielile casei raportate la venitul brut familial) respectiv 44% (cheltuielile totale raportate la venitul brut). Aceste plafoane vor ajuta pe canadieni sa evite supraindatorarea si va reduce numarul de familii vulnerabile la socuri economice sau cresteri semnificative de dobanzi ipotecare
-valoarea maxima a unei case asigurate SCHL nu poate depasi 1 million. Aceasta masura va avea o incidenta neglijabila asupra familiilor de venit mediu, sau cumparatori de prima casa. Cei interesati de cumpararea caselor de plus de 1 million, vor trebui sa aiba avans de cel putin 20% – dar cine si-ar fi luat casa de un million fara sa aiba macar 200,000 avans?
Ce mai ramane dupa acest val de schimbari?
- Se poate (inca!) cumpara o casa unifamiliala sau un duplex in care veti locui cu un avans de minim 5% din valoarea casei. In plus, unele banci (nu toate) ofera asa numitul program ‘multisource’, in care chiar avansul acesta minim poate fi luat cu imprumut, in anumite conditii.
- un 3plex sau 4plex in care declarati ca veti locui se poate cumpara cu un avans de minim 10%. Avansul trebuie sa provina din economiile clientului sau o donatie de la familial apropiata.
- ipotecile asigurate SCHL facute pe proprietati de minim 5 apartamente se pot inca amortiza pe 30 ani. Avansul minim teoretic este de 15%. Alti factori economici intra in calcul
- ipotecile care nu sunt asigurate SCHL (in care avansul este de minim 20%), pot inca fi amortizate pe 35 ani, pentru rezidenta principala (nu toate bancile insa)
- la cumparare (si nu dupa!) se poate adauga pe ipoteca valoarea unor eventuale renovari pe care declarati ca vreti sa le faceti. Depinzand de valoarea lor, banca va poate da banii direct la notar, sau odata ce lucrarile s-au efectuat.
- noii veniti in Canada, rezidentii non-permanenti (cu viza de munca), lucratorii pe cont propriu, pot inca deveni proprietari, binenteles in anumite conditii
- si nu in ultmul rand, dobanzile ipotecare sunt inca extrem de mici, ceea ce permite accesul la proprietate inca relativ usor. Tineti cont ca efectul asupra platii lunare a unei ipoteci datorita cresterii dobanzii cu numai 1% este mai important decat cel al reducerii amortizarii cu 5 ani. Utilizand exemplul anterior, cresterea dobanzii de la 4% la 5% mareste plata lunara a unei ipoteci de 250 000$ cu mai mult de 250$!
In concluzie, nu putem vorbi totusi de o schimbare radicala, ci mai degraba de o noua etapa intr-un proces mai amplu inceput acum 3 ani prin care s-a urmarit tinerea sub control a pietii imobiliare canadiene, tocmai pentru a evita dezechilibrele petrecute in Statele Unite.
Surse : Guvernul Canadei, Ministerul de finante http://www.fin.gc.ca/n12/12-070-fra.asp
SCHL www.schl.ca
Articolul a fost publicat in Zigzag Roman-Canadian in iulie 2012 si actualizat in ianuarie 2013
