Va pregatiti sa cumparati prima proprietate si va intrebati ce tip de casa sa luati: unifamiliala (detasata, maison de ville, condo) sau duplex/triplex etc? Oricat de multe argumente vi s-ar oferi, criteriul ultim este evident gustul personal sau toleranta la risc. Unii nu vor fi multumiti de a continua sa aiba vecini perete in perete si vor opta pentru o casa. Altii vor fi incantati de a nu trebui sa tunda iarba si sa scoata papadia, deci vor alege sa cumpere un condo. Unora numai ideea de a gestiona locatari le produce dureri de cap, altora faptul de a avea un venit suplimentar de la locatari le justifica efortul depus.
Dincolo insa de gusturile personale ale fiecaruia, care ar fi criteriile obiective dupa care am putea alege un tip de locuita in favoarea altuia?
In principiu, un plex (2plex, 3plex, 4plex) este o buna investitie, din cel putin trei motive importante:
-daca veti locui intr-unul din apartamente, veniturile generate de chirii va vor ajuta sa platiti ipoteca personala. Din acest motiv, suma acordata ca imprumut pentru cumpararea unui plex este mai mare decat cea pentru cumpararea unei case unifamiliale. Sunteti astfel proprietar al unei proprietati de valoare mai mare, fara a plati insa mai mult!
-investitia imobiliara pastrata mai mult timp poate constitui un ‘fond de pensie’ important. Este cu precadere interesant pentru lucratorii pe cont propriu care nu beneficiaza de pensie privata de la locul de munca. Tinand blocul mai mult timp, ipoteca va fi din ce in ce mai mica, iar veniturile de chirie va vor intra in buzunar (dupa ce platiti reparatiile si taxele casei). Chiar daca proprietatea ar fi pierdut din valoare (ceea ce e improbabil), atata timp cat nu o vindeti, pierderea ramane doar pe hartie pentru ca veniturile de chirie continua sa intre.
-un plex poate fi un punct de plecare pentru cladirea unui portofoliu imobiliar. Odata ipoteca ajunsa la termen (in general dupa 5 ani), puteti refinanta pentru a folosi suma obtinuta ca avans la cumpararea unui alt bloc. Practic, avansul dat la cumpararea primei case este reutilizat la cea de-a doua, fara a scoate bani din buzunar inca o data.
Argumentele precedente sunt convingatoare pe hartie! Trebuie insa sa evaluati si unele inconveniente inevitabile. Va trebui sa va ocupati de intretinerea imobilului si de renovarile importante pentru toate apartamentele din bloc. Intretinerea preventiva costa mai putin pe termen lung, dar cere timp si efort. Se va intampla probabil ca locatarii sa va sune seara sau la sfarsit de saptamana pentru reparatii minore sau plangeri contra altor locatari. Va trebui sa invatati sa alegeti locatari buni, sau sa gestionati pe cei mai putin buni. Veti simti necesitatea de a cunoaste regulamentele si legile stabilite de Regie de logement pentru a gestiona situatiile dificile. Va trebui sa invatati sa gestionati bugetul in functie de veniturile reale, nu de cele anticipate.
Daca aceste dezavantaje nu v-au facut inca frica si optati totusi pentru cumparea unui bloc, aveti in vedere blocuri plasate aproape de transportul in comun, scoli, magazine. Comparati chiriile existente sau estimate cu cele de pe piata in zona respectiva. Si nu uitati ca “Regie de logement” reglementeaza cresterile anuale ale chiriilor si poate fixa valoarea chiriei in cazul in care nu va intelegeti cu locatarii.
Pentru a face alegerea corecta, cel mai bine e sa consultati specialisti din domeniul imobiliar si ipotecar – de preferinta cei ce au facut numeroase tranzactii cu imobile cu venit, sau care sunt investitori activi ei insisi – de regula acestia va vor da sfaturi de nepretuit, ca unii care sunt “patiti” si care au invatat din propria experienta, nu doar din carti. Succes si multa intelepciune!
Articol publicat in Zigzag Roman-Canadian, setembrie 2013