Luni 3 octombrie 2016, Guvernul federal a aruncat o noua bomba asupra pietii imobiliare canadiene. Asta dupa ce. la mai putin de o luna de la alegerea sa, anuntase (in noiembrie 2015) marirea avansului minim necesar pentru achizitionarea unei case de peste 500 000$. Noile masuri sunt o reactie la repercusiunile dobanzilor ipotecare foarte mici din ultimii ani si realitatile pietei imobiliare actuale. Ca si prima data, modificarile au fost decise fara consultarea sau macar avertizarea prealabila a celor implicati in industria imprumuturilor ipotecare.
1. Calificarea unui client pentru obtinerea unei ipoteci asigurate se va face, incepand din 17 octombrie 2016 cu dobanda de referinta a Bancii Canadei (dobanda afisata pentru un termen ipotecar de 5 ani, astazi 4.64%, si nu cu dobanda negociata – de pilda 2.39% astazi). Aceasta masura incearca sa evite contractarea unei datorii imposibil de rambursat in momentul eventualei cresterii dobanzilor ipotecare.
Iata cateva explicatii:
-Prin lege, un cumparator ce contracteaza un imprumut de mai mult de 80% din valoarea proprietatii trebuie sa plateasca o asigurare la una din societatile de asigurari – fie SCHL (Société canadienne des hypothèques et logement), Genworth sau Canada Guaranty, numita asigurare ipotecara pentru raport imprumut/valoare mare (ratio prêt-valeur élevé). Imprumuturile de 80% din valoarea proprietatii si mai mici, sunt grupate de catre banci si asigurate in bloc, prima de asigurare fiind platita chiar de catre banci. Ele profita astfel de garantia guvernamentala si pentru imprumuturile de raport mic imprumut/valoare (bas ratio prêt-valeur). Prima modificare guvernamentala se aplica la ambele tipuri de imprumuturi asigurate descrise aici.
-Pentru a afla daca o persoana este admisibila pentru un imprumut, bancile fac un calcul de calificare astfel:
a. Coeficientul de indatorare bruta (ABD), egal cu raportul dintre costurile casei (ipoteca lunara, taxe funciare si incalzire) si venitul brut al persoanei.
b. Coeficientul de indatorare totala (ATD), aceleasi costuri ale casei plus plata lunara la toate celelalte datorii raportat la venitul brut.
Imprumuturile asigurate se acorda in general daca ABD este maximum 35% (exceptional 39% pentru un client cu istorie de credit excelenta) si ATD este maximum 42% (44% exceptional pentru credit excelent).
-daca cererea de asigurare a ipotecii este transmisa pana la 17 octombrie 2016 si ipoteca se va debursa la notar inainte de 1 martie 2017, coeficientii ABD si ATD se calculeaza inca folosind dobanda negociata, pentru ipoteci cu dobanda fixa si pe termen de cel putin 5 ani. Pentru ipotecile cu dobanda variabila sau dobanda fixa pe termene mai mici de 5 ani, calculul se face deja (incepand din 2010) folosind dobanda de referinta (astazi 4,64%).
Cum ne va influenta acest fapt? Daca aveti un venit brut familial de 50,000$ si doriti sa cumparati cu avans de 5%, pana pe 17 octombrie va puteti califica* pentru o casa de aproximativ 290,000$ (dobanda 2,39% fixa 5 ani). Dupa 17 octombrie, prin modificarea metodei de calcul, puterea dvs de cumparare scade la aproximativ 240000$, chiar daca dobanda obtinuta este aceeasi!
2. O alta schimbare se va pune in aplicare la 30 noiembrie 2016: toate imprumuturile asigurate ‘in bloc’ (vedeti explicatia anterioara) vor trebui sa raspunda acelorasi exigente ca si imprumuturile asigurate de raport imprumut/valoare mare. Acestea sunt: imprumut ipotecar la cumparare sau renuvelarea imprumutului existent, amortizare maxima 25 ani, valoarea proprietatii de mai putin de 1milion $, scor de credit minimum 600, proprietar ocupant. Intelegem de aici ca si criteriile refinantarii unei proprietati rezidenta principala vor fi si ele afectate. Asteptam ca fiecare banca si institutie financiara sa decida in ce mod va aplica aceste schimbari.
3. A treia modificare importanta se refera la impozitarea profitului in capital la vanzarea unei locuinte de catre non-rezidentii canadieni. Numai o persoana ce avea rezidenta in Canada in anul in care a cumparat o proprietate si acea proprietate a fost rezidenta sa principala poate profita de exceptia de impozit in momentul in care vinde acea casa. In plus, o familie poate declara drept rezidenta familiala numai o proprietate pe an, si va fi de acum incolo obligat sa indice explicit vanzarea ei in declaratia de impozit a anului respectiv.
4. O dezbatere prevazuta pentru toamna 2016 se refera la partajarea de catre institutiile financiare a riscurilor legate de imprumuturile ipotecare, care in prezent sunt in majoritate suportate de cele trei companii de asigurare. Nu ni se dau pana in prezent mai multe detalii, dar va vom tine la curent cu concluzia discutiilor.
Aceste schimbari intervin in momentul in care este din ce in ce mai dificil pentru un canadian sa achizitioneze o casa in Vancouver sau Toronto, in timp ce investitorii straini cumpara (de multe ori cu banii jos) pentru a revinde ulterior cu profit. Din fericire, in provincia Quebec preturile sunt inca abordabile. Apelati la curtierul dvs ipotecar pentru a vedea in ce mod va afecteaza direct avalansa de schimbari anuntate.
Sursa Ministerul de finante Canada www.fin.gc.ca
*calculul este facut tinand seama doar de ABD si pentru un scor de credit mai mare de 680.
Articol aparut in Pagini romanesti in octombrie 2016
