Sunt deja cativa ani de cand Cristi si Ioana sunt in Canada, fericiti proprietari ai unui condo. Dar cum primul copil e pe drum, ar avea nevoie de o camera in plus. Care este urmatorul pas, se intreaba ei?
Maria si George sunt in fata unei dileme similare, doar ca ei locuiesc acum intr-un triplex pe care l-au cumparat acum trei ani, si parca le-ar face cu ochiul o casuta cu o curte si mai putini vecini!
Este oare bine sa vanda proprietatea pe care o au acum, sau ar fi mai intelept sa o dea la inchiriere in intregime inainte de a cumpara alta?
Sunt mai multe aspecte ce vor influenta alegerea. Unul si cel mai important este avansul pentru urmatoarea casa. Contrar zvonurilor ce circula, la cumpararea celei de-a doua case in care veti locui, inca nu sunteti obligati sa puneti avans mai mult decat la prima! Puteti pune teoretic avans doar 5%, daca veti cumpara o casa unifamiliala sau un duplex, sau 10% minim daca veti cumpara 3plex sau 4plex. Intrebarea este : aveti acesti bani? Daca da, acest punct este rezolvat. Daca nu, inca mai exista banci care accepta sa imprumutati chiar si avansul la cumpararea unei case unifamiliale sau a unui duplex, in anumite conditii.
Alta solutie la problema avansului, frecvent folosita, ar fi sa refinantati proprietatea in posesie. Regulile actuale canadiene referitoare la refinantare permit imprumutul garantat printr-o casa proprietate in posesie (adica refinantarea) pana la maxim 80% din valoarea acelei proprietati. Daca ati cumparat-o de mai putin de cinci ani, punand initial 5-10% avans, cel mai probabil ca valoarea ei nu a crescut intr-atat in ultimii ani pentru a putea refinanta. Dar daca o aveti de mai mult timp in posesie, sau daca initial ati dat avans mai mare, exista posibilitatea sa folositi ‘echitatea’ acumulata, obtinand o linie de credit ipotecara sau simplu marind valoarea ipotecii.
Daca avansul este rezolvat, urmatorul aspect esential este sa vedeti ce suma va poate aproba banca. Se poate face calculul in ambele cazuri : daca vindeti sau daca inchiriati. Daca vindeti, evident sarcina primei case nu va mai aparea, si calculul se va face simplu bazandu-se pe veniturile si datoriile familiale. Daca insa optati sa dati spre inchiriere casa dvs, este bine sa stiti ca modul de calcul al puterii de cumparare difera de la o institutie financiara la alta. Diferente majore apar la considerarea viitoarei chirii si a taxelor funciare ale acelei case: unele vor lua in calcul doar 50% din chirie, altele pana la 80%; unele vor pune taxele funciale la calcul, altele nu. Diferentele pot fi atat de mari, incat o banca va poate aproba iar alta nu, pentru aceeasi suma ceruta ca imprumut.
Sa presupunem ca avansul este disponibil si suma calculata este suficienta. Mai raman cateva detalii. Imprumutul ipotecar la prima casa in care ati locuit este asigurat cu SCHL (Société canadienne d’hypothèques et logement)? Trebuie sa stiti ca SCHL nu mai permite asigurarea si celei de-a doua proprietati pe care o veti ocupa. Exista solutii, ca de pilda asigurarea de catre un alt asigurator (Genworth sau Canada Guaranty), sau inlaturarea asigurarii SCHL existente.
Si daca toate aspectele cantitative enumerate sunt rezolvate, dar inca nu sunteti cu sufletul impacat, aveti cel mai probabil o problema calitativa. Simtiti acest pas ca asumarea unui risc de a gestiona doua proprietati si de a fi nevoit de a se ocupa de gasirea unui chirias bun, sau mai degraba ca o ocazie de investitie, de a detine un bun pe care altcineva (chiriasul) sa-l plateasca si care va creste in valoare in timp? Raspunsul la aceste intrebari vi-l veti da singur. Dar decizia finala este bine sa fie luata analizand toate aspectele detaliate, discutand cu un specialist ipotecar!
Articol publicat in Zigzag Roman Canadian in mai 2017