Spre deosebire de parintii nostri care au stat toata viata lor in aceeasi casa si nici nu-si inchipuie cum ar fi s-o schimbe, in Canada realitatea e alta. Nu rar am vazut clienti care vor sa schimbe casa chiar inainte de a se termina primii cinci ani de la cumpararea primeia. Motivele sunt multiple: s-a marit familia (casatorie, au aparut copiii, au venit parintii), au schimbat locul de munca la mare distanta, au divortat sau pur si simplu vor o casa mai mare sau mai mica. Intrebarea frecventa este: ce facem cu prima casa?
Cum avansul minim cerut la cumpararea celei de-a doua case (presupunand ca veti loci in ea) este in principiu de 5% din valoarea ei, daca nu ati acumulat deja acesti bani, nu aveti incotro decat sa vindeti casa pentru a face rost de bani. Chiar si asa, daca valoarea imprumutului existent este mare, exista posibilitatea ca in urma vanzarii sa nu va ramana mare lucru. Inainte sa va apucati sa faceti orice schimbare, calculati cat va va ramane in buzunar dupa vanzare tinand cont de un pret realist de vanzare, valoarea imprumutului ipotecar restant, eventalele penalitati cerute de banca, comisionul curtierului imobiliar la vanzare, datorii pe care veti vrea poate sa le platiti inainte de a cumpara a doua casa. Pretul realist si obiectiv de vanzare este bine sa nu-l stabiliti singur (exceptand daca aveti expertiza in domeniu), pentru ca, atunci cand este vorba de casa dvs, putin probabil sa fiti obiectiv! Si nu uitati, piata imobiliara in Quebec nu mai este cea care a fost acum cativa ani. Cresterile de pret sunt diferite de la o zona la alta si depind de tipul de proprietate. Apelati la un expert!
Poate unii dintre dvs ar prefera sa tina prima casa si s-o inchirieze in loc s-o vanda. Daca aveti cei 5% necesari pentru cumpararea celei de-a doua pentru a o locui, ramane totusi intrebarea daca va calificati sa fiti responsabil de doua case (implicit de doua ipoteci si doua taxe funciare). Atentie, nici o banca nu face calculul simplu si logic pe care il faceti dvs: chiria primita minus plata ipotecii si a taxelor funciare egal cat va ramane pe luna de la acea casa. Nu. Chiria primita nu este luata in considerare in intregime de catre banca pentru ca sunt sanse mari sa nu aveti chirias tot timpul. Se ia deci in calcul doar o parte din chirie, intre 50% si 80%. Calculele de calificare sunt mult diferite de la o banca la alta, si pot face diferenta intre o aprobare si un refuz.
O posibilitate ar fi sa refinantati prima proprietate pentru a face rost de cei 5% necesari la cumpararea celei de-a doua. Regulile de refinantare sunt insa foarte stricte. Nu puteti obtine imprumut pe casa dvs decat maxim 80% din valoarea ei actuala. Daca ati cumparat cu mai putin de cinci ani inainte cu un avans de 5%, este probabil ca valoarea casei nu a crescut intr-atat incat imprumutul ipotecar actual sa fie mai mare decat 80%. Mai pe romaneste, e probabil sa nu puteti obtine bani din refinantare.
Unii din dvs o sa comenteze: cum sa cumparam a doua casa tot cu 5%, nu trebuie pus 20% sau 25%? Raspunsul este: depinde! SCHL nu permite asigurarea a doua case pentru acelasi proprietar ocupant. Dar SCHL nu este singurul asigurator de ipoteci. Mai exista inca alti doi, Genworth si Canada Guaranty! Atentie, nu toate bancile colaboreaza cu toti trei asiguratori.
Daca luati a doua proprietate ca s-o inchiriati in intregime, minimum de avans teoretic este intr-adevar 20% din pretul de cumparare pentru proprietati cu 1-4 apartamente, sau 15% pentru proprietati de 5 apartamente si plus. Acesta este insa avansul minim teoretic. Practic, bancile fac un calcul de rentabilitate a noii proprietati deoarece, nu-i asa, dvs o cumparati ca sa investiti, deci prin definitie ca sa castigati, nu sa pierdeti!
Cum vedeti, trebuie sa gestionati multe variabile in momentul schimbarii de proprietate. Apelati la un specialist ipotecar cu experienta ce va gasi solutia ideala pentru dvs.
Articol aparut in Zigzag Roman-Canadian septembrie 2015
